Před rokem začal platit nový stavební zákon. Velké naděje do něj vkládali zejména drobní stavebníci, kteří se těšili hlavně na zjednodušení administrativy. Bohužel řada očekávání se nesplnila a odborníci volají po urychlené novelizaci zákona.
Nový stavební zákon Před rokem začal platit nový stavební zákon. Velké naděje do něj vkládali zejména drobní stavebníci, kteří se těšili hlavně na zjednodušení administrativy. Bohužel řada očekávání se nesplnila a odborníci volají po urychlené novelizaci zákona.
Stavební zákon přinesl na počátku loňského roku do práva řadu novinek. „Stavby se rozdělily na více významné a méně významné, zjednodušilo se stavební řízení, zavedl se zcela nový institut veřejnoprávní smlouvy,“ vypočítává některé z nich Jan Mareček z České společnosti pro stavební právo.
Bohužel řada dobře míněných změn se nakonec obrátila proti samotným stavebníkům. „Například pouhé ohlašování staveb bez nutnosti územního řízení u méně významných projektů často naráží na nepochopení ze strany stavebních úřadů. Občas zkrátka nevědí, jak se vlastně mají chovat,“ tvrdí Mareček.
CO ŘEŠÍ CHYSTANÁ NOVELA
Novela stavebního zákona, která je nyní v Poslanecké sněmovně, řeší mimo jiné povolování souboru staveb. Pokud například stavebník staví současně rodinný dům a vedle něj garáž, projedná to stavební úřad prostřednictvím jednoho povolení. Předloha dále mění režim stavby plotů. Například všechny ploty vyšší než 1,8 metru hraničící s veřejným prostranstvím podle současného platného stavu vyžadují stavební povolení a nesmí být postaveny svépomocí. Stavebník musí předložit projektovou dokumentaci zpracovanou autorizovanou osobou. Pokud pozemek nesousedí s veřejným prostranstvím, měla by stavba plotu nově podléhat volnému režimu. Obce by také podle nové úpravy měnily zpracované územní plány nikoli v pětileté, ale v devítileté lhůtě.
První novelizační vlaštovka
Ač řada odborníků už po roce platnosti nového stavebního zákona volá po jeho novelizaci, na zásadnější změny si budeme muset ještě počkat. V současné době má Poslanecká sněmovna na stole pouze drobnou novelu, která se týká pouze několika problematických míst zákona. Pokud ji poslanci schválí bez větších změn, potěší zejména drobné stavebníky, majitele rodinných domů, chalup i chat.
Zjednodušit by se totiž měl režim při stavbách plotů. Pokud například nepůjde o pozemek sousedící s „veřejným prostranstvím“, budou tyto stavby ve volném režimu. Developerským společnostem a investorům větších projektů má zase situaci usnadnit úprava povolovacího řízení pro malé stavby, které jsou součástí většího stavebního souboru. Podle současně platného zákona se totiž na tyto doprovodné objekty v některých případech vztahoval přísnější režim než na celý soubor.
Samosprávné orgány zase nepochybně uvítají prodloužení lhůt pro zpracování územně-plánovací dokumentace (původně byla stanovena na tři roky). Rovněž se zmírní zákaz staveb v nezastaveném území v obcích, které nemají územní plán. „To hlavně menším obcím brání v dalším rozvoji. Z bezmála sedmi tisíc obcí v Česku jich 2500 žádný územní plán nemá,“ konstatuje Mareček.
Zásadnější novelu, která by měla odstranit některé závažnější problémy, momentálně připravuje ministerstvo pro místní rozvoj. Její sestavování ovšem poněkud komplikuje fakt, že tento rezort je již více než tři měsíce bez šéfa.
Stavební úřady jsou mimo
Na co si kritici zákona nejčastěji stěžují? Zákon například zavádí institut územněplánovací informace. „Některé stavební úřady je už vydaly, ale zároveň postupují podle staré normy,“ uvádí příklad Mareček. Podle Olgy Humlové z právní kanceláře Salans by prý právě tento institut mohl být pro developery velkým přínosem, kdyby se ovšem naplnily původní plány zákona. „Ze strany stavebních úřadů jde o závaznou informaci, která platí rok, pokud příslušný stavební úřad neprovede žádné změny,“ připomíná Humlová.
Další kritizovanou částí stavebního zákona je příliš široký okruh účastníků stavebních řízení. To je přitom také jeden z největších problémů tuzemského stavebnictví. Zástupce developerské firmy Codeco Pavel Weishaupt tvrdí, že další otevření prostoru pro protahování územního řízení, do kterého navíc může vstoupit kdokoliv, činí developerům velký problém. „Tím nechci říci, že by se neměl někdo dotčený bránit proti záměru, ale mělo by to mít nějaké omezení, třeba časové,“ říká.
Obavy developerů pramení také z nově nastavených parametrů, které budou prodlužovat procesy z hlediska ekologických auditů. „Podmínky dané v novém zákoně nejenže v tomto ohledu nezjednodušily řízení, ale naopak ho zkomplikovaly,“ míní Weishaupt.
Ekologové na delším řetězu
Samostatnou kapitolou jsou pak zásahy ekologických sdružení do přípravy staveb. Podle Marečka vznikla příslušná česká legislativa upravující například přístup k ochraně životního prostředí v euforii 90. let minulého století.
V současné době jde v tomto směru česká legislativa dokonce nad standardy unijního práva. „U nás jsou tito ochránci veřejných zájmů procesně zvýhodněni, a nový zákon to neodstranil,“ zdůrazňuje Mareček. Danajským darem stavebníkům je pak to, že se za účastníky stavebního řízení považují i celá společenství vlastníků. „Aby majitelé desítek či stovek bytových jednotek měli na cokoli shodný názor, je absurdní,“ říká Josef Hlavička z advokátní kanceláře Havel & Holásek. Nedostatečné jsou pak následné procesní lhůty. „Za 15 dní nelze oslovit uživatele stovek bytů. Mohl by je zastupovat výbor, ale v tomto ohledu se výklady různí,“ upozorňuje Hlavička.
Ten také poukazuje na další nejasné ustanovení zákona, které zjevně mělo omezit snahu stavebních úřadů jakékoli spory „přesouvat“ k soudům. „Stavební úřad si na podnět či připomínku může učinit úsudek sám, ovšem jen pokud nejsou dotčena nějaká práva. Ale ta jsou tak či onak dotčena jakýmkoli rozhodnutím, je tedy otázkou, zdali se toto ustanovení bude využívat,“ popisuje.
Kdy je to úplně úplné?
Potíže může také činit pojem „úplná žádost o stavební povolení“, která musí následovat do dvou let po vydání územního rozhodnutí. To v opačném případě ztratí platnost. „Tady je otázkou, co to úplná žádost je,“ říká Humlová. Ta doporučuje developerům v časové tísni, tedy těsně před ukončením dvouleté lhůty, podat raději žádost o prodloužení platnosti územního rozhodnutí. Špatně definovány nebo spíše nedefinovány jsou podle Marečka i důvody pro vyvlastnění nebo povinnost stavebních úřadů vydávat potvrzení k žádostem o zápis do katastru.
Výtku k zákonu má i ombudsman Otakar Motejl, podle kterého je norma v rozporu se zákonem o správních poplatcích. Podle Motejlova úřadu by ovšem měl být novelizován i zákon o správních poplatcích, aby se podařilo napravit všechny nesrovnalosti. V praxi někdy dochází k obtížné interpretaci sazebníku. Například takzvaná drobná stavba, která byla zvýhodněna nižší sazbou správního poplatku, už podle nového stavebního zákona neexistuje, přesto v sazebníku zůstává.
Najdou se i světlé stránky
Naopak velkým kladem nového stavebního zákona je možnost přezkoumání územních plánů ze strany soudů. „Je možné vznášet námitky a v rámci jejich vyřízení můžete podat žalobu a dožadovat se změny územního plánu před soudem. Otázkou ovšem je, jak k tomu bude z technického hlediska přistupovat soud,“ říká Hlavička.
Dalším přínosem jsou změny v oblasti závazných stanovisek. Zde nový zákon sjednotil předchozí vyjádření a názory pod jeden režim. Nedochází tak k řetězení správních aktů, kdy šlo napadat jednotlivá správní řízení.
