Oceňování majetku se po roce 1989 nejdříve ujali soudní znalci – podle zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících (dále jen „znalci ). Základní otázkou je, že soudně znalecké oprávnění se u nás stalo oprávněním k oceňovatelské činnosti. Tato situace je dána tím, že naše různé právní předpisy vyžadují k ocenění majetku prakticky vždy posudek znalce. Tito znalci přitom před listopadem 1989 fungovali spíše jako cenoví kalkulanti (rozpočtáři), což bylo dáno jejich kvalifikací a víceméně exaktní činností podle oceňovacích vyhlášek ministerstva financí. Nicméně měli razítko na oceňování majetku, a tak se po roce 1989 pustili i do oceňování tržního. To je ale činnost zcela odlišná, vyžadující příslušné vzdělání a též určitý talent. „Stanovení regulovaných cen podle vládních vyhlášek a nařízení není ona tvůrčí činnost, kterou musí znalec v podmínkách fungujícího trhu zvládnout, tvrdí Philippe Malaquin, prezident IVSC.
Trápení.
Někteří znalci z oboru oceňování zvládli úspěšně přechod na činnost odhadce a vytvořili profesionální odhadcovské kanceláře (většinou se jedná o znalecké ústavy podle zákona o znalcích), ale i jiné kanceláře či se stali samostatně praktikujícími odhadci. Pro většinu ostatních znalců nicméně tržní oceňování představuje velké trápení. Profese odhadce je často přirovnávána k profesi lékaře a odhadce je považován za „doktora přes majetek . Pokud se přidržíme tohoto přirovnání, pak nutit některé znalce do tržního oceňování je stejné jako nutit zdravotní sestry k operacím mozku.
Výsledkem tohoto trápení je pak zpravidla tržní odhad, jehož závěrem je stanovená vyhlášková cena podle vyhlášek ministerstva financí, tedy cena úřední, a nikoliv tržní, obvyklá, obecná. Často je takový odhad vylepšen závěrečnou větou: „Cena 9,9 milionu Kč stanovená dle cenového předpisu stanovuje pouze cenu administrativní, nevyjadřuje cenu obvyklou na trhu. Na základě výše uvedeného výpočtu a mých zkušeností s prodejem obdobného majetku stanovuji obvyklou tržní cenu majetku na
třináct milionů Kč. Tato závěrečná věta, která je v příkrém rozporu se stanovenou úřední cenou, pak není podepřena žádnou nebo jen minimální analýzou. Klient se tudíž oprávněně ptá, proč byla úřední cena vlastně v posudku stanovena, když je nepoužitelná. Odpověď je jednoduchá: daný znalec ani deset let po listopadu 1989 nic jiného než stanovení úřední ceny neumí. Nikdo a nic ho přitom nenutí to umět, takže spokojeně vykonává dál tuto finančně zajímavou činnost jako svou vedlejší aktivitu.
Každý devátý.
Uvedený příklad vysvětluje, proč mnozí znalci tak zoufale propagují používání úřední ceny, stanovené podle vyhlášek ministerstva financí. Dalším důvodem obliby oceňovacích vyhlášek je i úspora času daná maximálním zmechanizováním oceňovacího procesu. Označení tohoto procesu jako „výpočet je pak přesné. Znalec má posudek hotový za několik hodin a nemusí se navíc zatěžovat tvůrčí prací, což je pro ty, jež mají oceňování jen jako svoji vedlejší aktivitu, optimální. Při takovém provozování profese je jen nutné se za něco schovat, nejlépe za určitou obecnou autoritu – například soudy, a současně za nějaké obecné označení - například „znalec .
Bohužel podstatná část znalců neovládá ani oceňování úřední, což je zřejmé i z průzkumu k určení úřední ceny budovy, provedeného místopředsedou představenstva občanského sdružení KSZ ČR inženýrem Kratěnou mezi členy tohoto sdružení a publikovaném v časopise znalec: „Lze tedy s přimhouřením oka říci, že z celkem 27 odpovědí byly správně tři odpovědi. Pokud bychom z toho vyvodili závěr, že pouze jeden znalec z devíti umí správně vypočítat cenu budovy, pak již státní orgány i občané moc velký důvod k jásotu nemají.
Profese odhadce u nás nyní, jak je zřejmé, fakticky neexistuje. Vyjma zmíněných nadšenců, kteří se snaží oceňování majetku vykonávat profesionálně. Proto je vhodnější používat termín „oceňovatel . Většina současných znalců nejsou odhadci a podle našich poznatků většina z nich bohužel ani vzdáleně netuší, co tato jinde prestižní profese obnáší.
To nejhorší.
Není divu, že se tržního oceňování majetku ujali i jiní „experti . Jedná se zejména o některé výrobce, obchodníky a makléře (zprostředkovatele) s určitým druhem majetku. Posudky o obvyklé tržní ceně majetku provedené těmito osobami patří k tomu nejhoršímu, co lze v oblasti oceňování vidět. Tyto posudky jsou nejen stručné (obvykle maximálně pět stran), ale jejich tvůrci zpravidla nic nevědí o teorii oceňování majetku.
Výrobci, obchodníci či makléři zejména argumentují svou blízkostí k cenám utvářeným na trhu a z toho pak odvozují svoji vhodnost pro oceňování majetku. Zde je nutné říci, že tržní oceňování majetku má dvě fáze: získávání informací a jejich vyhodnocení. Posudky obchodníků postavené na zázračné formuli „Na základě našich zkušeností… opomíjejí fakt, že například i velké stavební či realitní firmy – o malých či středně velkých vůbec nemluvě – nemají zpravidla žádné nebo jen málo informací o lokalitě, jež je předmětem ocenění. Dá se říci, že každý čtenář realitní inzerce má více informací než i velká realitní kancelář. I pokud tyto informace makléři mají, jedná se o informace staré, nevhodné z hlediska typu objektu či jinak neodpovídající předmětu ocenění. Nemovitosti či podniky jsou málo likvidní, a tak objektivně existuje jen málo informací o jejich prodejích. Navíc logika podnikání v dané oblasti velí mít co nejširší záběr (co do druhu činností i co do lokality), a tak informace o určité lokalitě se u dané firmy nacházejí jen zřídka. Je to dáno i obrovským množstvím například stavebních či realitních firem, mezi kterými jsou tyto informace rozptýleny. Současně je nutné mít na paměti, že například skrze realitní makléře se u nás uskutečňuje pouze třicet procent obchodů. Samy tyto firmy přitom často vytvářejí u veřejnosti zdání, že jsou přímo zaplaveny relevantními zprávami o předmětu zájmu klienta. I kdyby tomu tak bylo, ne každý je schopen získané informace také správně vyhodnotit.
Zhoubné prorůstání.
Vyhodnocení získaných informací závisí na profesionalitě oceňovatele (příslušné vysokoškolské vzdělání včetně specializačního studia oceňování na vysoké škole plus praxe plus talent) a dále je podstatně ovlivněno jeho nezávislostí. Výrobní, obchodní či makléřskou činnost ale u nás může dělat každý (vyjma burzovních a pojišťovacích makléřů živnost volná). Stanovování obvyklých tržních cen, a dokonce i cen úředních mimoto znamená podstatné ovlivňování daného trhu, neboť tyto ceny jsou samy o sobě výrazným cenotvorným prvkem. Ve chvíli, kdy aktivním hráčům na určitém trhu dáme do ruky oprávnění k stanovování obvyklých tržních cen, dáme jim do ruky i nástroj k podstatnému ovlivňování tohoto trhu, což je snem všech výrobců, obchodníků a makléřů.
Prorůstání výrobní, obchodní a zprostředkovatelské profesní vrstvy s vrstvou poradenskou má na svědomí řadu finančních skandálů. Proto je žádoucí tyto profesní vrstvy důsledně oddělit, jako je tomu například u advokátů či auditorů. Snaha o prosazení se v poradenské sféře je pro obchodníky a výrobce typická nejen u nás, ale i v zahraničí. Obchodníci někdy argumentují také tím, že je v jejich zájmu poskytovat objektivní poradenství. To je pravda jen částečně – dobří výrobci a obchodníci si sice nemohou dovolit klientovi vyloženě lhát, na druhé straně však po nich nikdo nemůže chtít, aby stáli zcela na straně klienta jako profesionální a nezávislí poradci. Jejich poradenství je proto přinejmenším zaujaté, často též neúplné, o hájení veřejných zájmů nemluvě.
Všeobecný trend ve světě je nejen striktně oddělovat poradenství od jakékoliv jiné činnosti (výrobní, obchodní či makléřské), ale oddělovat i různé činnosti uvnitř poradenské oblasti. Například auditoři nesmí vykonávat jinou poradenskou činnost než činnost auditorskou a poradenství bezprostředně související s auditorskou činností. Nedávno byla přední auditorská firma Ernst & Young donucena se rozdělit, a oddělit tak auditorskou činnost od své jiné poradenské činnosti.
Zákon.
Je nutné konečně přijmout zákon vymezující činnost odhadců, stejně jako je tomu u advokátů či auditorů. Oceňování majetku je samo o sobě faktorem ovlivňujícím daný trh a měli by ho vykonávat pouze nezávislí experti - odhadci, nikoliv subjekty působící aktivně na tomto trhu. A to i kdyby tyto obchodující subjekty jinak splňovaly podmínky odbornosti kladené na odhadce, což také obvykle nesplňují. Přístup odhadců k informacím o uskutečněných prodejích majetku by měl být mimo jiné vyřešen napojením odhadců na databázi Českého statistického úřadu shromažďující informace o transakcích z finančních úřadů. Odhadce by tak měl přístup nikoliv jen k některým informacím jako jednotlivý obchodník, ale ke všem informacím o transakcích ve sledované lokalitě.
