PRODEJ NEMOVITOSTÍAreál brněnské Zbrojovky byl nedávno vydražen za 707 milionů korun. Tato částka vysoko předčila očekávání - vyvolávací cena byla 352 milionů. Dražby sice prodejcům pomáhají zvednout ceny, v Česku jsou ale zatím využívány málo.Prostřednictvím dražeb změní v Česku každým rokem majitele movité i nemovité věci za miliardy korun.
PRODEJ NEMOVITOSTÍ Areál brněnské Zbrojovky byl nedávno vydražen za 707 milionů korun. Tato částka vysoko předčila očekávání - vyvolávací cena byla 352 milionů. Dražby sice prodejcům pomáhají zvednout ceny, v Česku jsou ale zatím využívány málo.
Prostřednictvím dražeb změní v Česku každým rokem majitele movité i nemovité věci za miliardy korun. „Dražit lze všechno s výjimkou nepřevoditelných práv. Typicky jsou to autorská práva,“ říká Jiří Bureš, předseda představenstva firmy BFT Management a zároveň i České asociace dražebníků.
Převážnou část dražeb představuje prodej majetku z konkurzů. Dražba nemovitostí z vůle vlastníka je zatím spíše výjimečná. Přitom mají v porovnání s přímým prodejem (obvykle prostřednictvím realitní kanceláře) hlavně pro prodávajícího řadu výhod.
VYŠPONUJTE CENU NA MAXIMUM
„Před časem jsme dražili pozemky na Vinohradech. Klient požadoval 70 milionů korun. Začali jsme na čtyřiceti, skončili na 192 milionech,“ ilustruje Bureš hlavní přednost dražeb z hlediska prodávajícího. Přímý prodej takovou maximalizaci ceny nezaručuje - cena je stanovena pevně, případně se snižuje, ale nikdy nezvyšuje.
Na místě je zmínit i daňové výhody dražeb: tříprocentní daň z převodu nemovitosti se platí ze skutečné prodejní ceny reality. U přímého prodeje je pro výměr daně rozhodující znalecký posudek - pokud se nemovitost prodá za cenu nižší, daň se vyměří z ceny odhadnuté. „Takové případy nejsou výjimečné. Třeba rodinné domy v okolí Prahy postavené v devadesátých letech. Prostorné půdy a sklepy jejich odhadní cenu nad tržní zvedají i o 10 až 20 procent,“ upozorňuje ředitel realitní kanceláře RAK Jaroslav Novotný.
Bezproblémové jsou také veškeré finanční převody. Peníze ze zákona putují na účet dražebníka, který je po odpočtu nákladů a odměny převádí na prodejce. Přímý prodej je z tohoto hlediska složitější. Peníze se skládají do úschovy (k notáři, advokátovi, do banky), což představuje další náklady. Proto jsou často deponovány u realitní kanceláře. To ale nemusí být ideální řešení - hlavně v případech, kdy se obchod neuskuteční. „Bývají s tím někdy problémy,“ říká diplomaticky Jaroslav Novotný, který je rovněž prezidentem Asociace realitních kanceláří.
Prodejce navíc peníze zpravidla uvidí až po zápisu změny vlastníka do katastru nemovitostí. Dražby jsou v toto ohledu rychlejší - vlastnictví přechází ihned po zaplacení kupní ceny, tedy i okamžitě po dražbě. „Vlastnictví lze skutečně nabýt příklepem licitátora. Do katastru se zapisuje dodatečně,“ říká Karel Večeře, předseda Českého úřadu zeměměřického a katastrálního. Zároveň ale dodává: „Zkuste se ovšem prokazovat jako vlastník dražebním protokolem. Většina lidí asi bude chtít vidět výpis z katastru.“ Nepříliš známou výhodou dražeb -ovšem výhradně pro prodávajícího - je jiný režim záruk u prodávané nemovitosti. Za její kvalitu totiž prodejce neručí. Po realizaci transakce (tedy příklepu a zaplacení) si nový majitel může stěžovat už jenom na průběh dražby. Nikoli však na nově objevené závady, třeba nepředvídanou ekologickou zátěž.
PROVIZE NE PŘES DESET PROCENT
Právě samotný akt dražby je ovšem jednou ze slabin. Objevují se při nich „pletichy“ -například předchozí dohoda zájemců o ceně. Nebo ujednání dražebníka s kupcem o eliminaci konkurence, třeba cestou uspořádání dražby na nepřístupném místě. Nepříliš vyhovující je i zveřejňování termínů a předmětů dražeb. „Standardně k tomu slouží Centrální adresa (web provozovaný Českou poštou - poznámka redakce), dále vývěsky obecních úřadů,“ říká Jiří Bureš. Připouští, že pro širokou veřejnost je to málo: „Na dražby přicházejí hlavně profesionální investoři.“
Slabší stránkou dražeb je i relativně dlouhá příprava. „Dražební vyhlášku musíme zveřejnit nejméně 30 dní před konáním dražby,“ vysvětluje Jiří Bureš. Naproti tomu realitní kancelář může s prodejem začít okamžitě, největší „zdržení“ pro ni představuje zajištění znaleckého posudku.
Víceméně stejně na tom jsou dražby a přímý prodej z hlediska nákladů. Vedle daně musí prodejce počítat s provizí kanceláře, respektive odměnou dražebníka. „Jsou to velmi podobné částky,“ tvrdí Bureš. Jaroslav Novotný přitom „etickou“ provizi spatřuje mezi dvěma a deseti procenty dosažené ceny, kdy se stoupající cenou provize klesá.
NA SHLEDANOU V E-ČASECH
Dražba je podle Novotného výhodnější u atraktivních nemovitostí. Prodejci ale přesto dávají obvykle přednost přímému prodeji. Dražeb je také proto málo. „V letech 2002 a 2003 bylo každým týdnem vyhlašováno průměrně 150 dražeb, v současnosti je jich 30 až 40,“ popisuje Bureš. Loni tak byl v Česku vydražen majetek za 8,5 miliardy korun, což představuje meziroční pokles o pětinu. „Dobrovolná veřejná dražba stále není veřejností považována za běžnou a efektivní cestu k zpeněžení majetku,“ komentuje Bureš jednu z příčin krize oboru. Význam veřejného povědomí vnímá i Novotný: „Kdo je v tísni, tak draží - to je převládající názor české veřejnosti. Třeba v Británii se přímý prodej a dražby na realitních operacích podílejí stejnou měrou.“
Dražebníci si hodně slibují od nového zákona o veřejných dražbách, který by kromě jiného měl umožnit elektronické aukce. „Dražby na internetu by zvyšovaly transparentnost, eliminovaly nekalé dohody a v neposlední řadě by také nepochybně rozšířily počet účastníků,“ věří Jiří Bureš.
DRAŽBY OČIMA PRODEJCE
+ maximální prodejní cena
+ transparentnost
+ snadné finanční převody
+ minimalizace záruk za kvalitu prodávané nemovitost
+ výměr daně z převodu nemovitosti z dosažené ceny
- časově náročnější příprava prodeje
- nebezpečí pletich
- slabá publicita
- neexistující tradice
- negativní vnímání dražeb částí veřejnosti
