Nedobrovolné dražby jsou v Česku stále obklopeny atmosférou obav a nedůvěry. Podle dražebníků se přitom jedná o bezpečný způsob, jak získat nemovitost. Je ale třeba počítat s jistými specifiky takové koupě.
Foto: Profimedia.cz
Jen málo Čechů se při koupi domu či bytu účastní takzvaných nedobrovolných dražeb. Nemovitosti tak touto cestou kupují především privátní investoři, a to buď s úmyslem prodat je později dráž či profitovat z nájemného. „Veřejná dražba je přitom nejtransparentnější a nejbezpečnější způsob nabytí nemovitosti,“ říká Libor Nevšímal, obchodní ředitel dražební společnosti Naxos.
Výrazný nástup nedobrovolných dražeb se v Česku objevil až v posledních letech v důsledku nesplácení hypotečních úvěrů a nefunkčnosti realitního trhu. Loni se v tuzemsku uskutečnilo celkem 785 nedobrovolných dražeb, v roce 2009 jich proběhlo 150.
Rychlejší než exekuce
Pro banky jsou dražby při vymáhání pohledávek alternativou k exekucím. Výhodou dražeb je to, že jsou rychlé. Včetně příprav zaberou od jednoho do tří měsíců. „Dosažená prodejní cena v dražbě bývá o 20 procent vyšší a náklady pro banku o třetinu nižší než v případě exekuce. Je to dáno především tím, že na rozdíl od exekutorských poplatků, kde je cena pevně určená zákonem, lze s dražebníky jednotlivé podmínky dohodnout,“ popisuje systém Radim Hasman ze společnosti Eurodražby.cz. Ve stejném duchu hovoří i Karel Suchý, vedoucí oddělení regionálního centra České spořitelny. „Dražby nemovitostí představují nejrychlejší cestu, jak efektivně vyřešit naše pohledávky. Navíc i cena, za kterou se nemovitost prodá prostřednictvím dražby, je pro nás, ale i pro klienta často mnohem výhodnější,“ říká Suchý.
Čím je nemovitost atraktivnější, tím pravděpodobněji se vydražená cena dostane na úroveň ceny odhadní. „Byty v Praze se tak často vydraží za 100 procent odhadní ceny, což je atraktivní hlavně pro banku, cena ale může být pořád velmi zajímavá i pro kupce,“ konstatuje Hasman.
Zástavních práv se bát nemusíte
Potenciální zájemci o nemovitosti se v případě dražeb často obávají právní stránky. Dražebníci ovšem upozorňují, že tyto obavy vycházejí především z neznalosti. „V případě nedobrovolných dražeb se po zaplacení za vydraženou nemovitost automaticky vymažou veškerá zástavní práva,“ říká Libor Nevšímal.
Pokud se nedobrovolnou dražbou uhradí veškeré pohledávky dlužníka a zůstanou ještě přebytečné peníze, patří bývalému vlastníkovi nemovitosti. Pokud výtěžek dražby nepokryje všechny pohledávky, dluhy nezůstávají na nemovitosti, ale opět putují za bývalým vlastníkem. Totéž platí i o dalších případných dluzích jako například za energii, vodu či odvody.
Účastník dražby musí složit takzvanou dražební jistinu. „Pokud nemovitost nevydraží a jistina byla složena v hotovosti, je mu vrácena ihned po dražbě. Pokud ji složil na účet dražebníka, je mu vrácena zpět bankovním převodem do několika dnů,“ přibližuje celý proces Radim Hasman. Vlastníkem nemovitosti se vydražitel stává v momentě, kdy jsou peníze připsány na účet dražebníka, a to zpětně k okamžiku udělení příklepu. Po zaplacení dražebník vyhotoví listiny, které dokládají vlastnictví, a sám je pošle na příslušný katastrální úřad, kde na jejich základě záznamem provedou změnu vlastníka a vymažou patřičná břemena na listu vlastnictví. Vše zajišťuje dražebník a ze strany kupujícího není potřeba žádný další úkon. Zvláštností je, že se nepodepisuje kupní smlouva, neboť účastí na dražbě, vydražením a následným zaplacením jsou splněny veškeré podmínky, které jsou ze zákona nutné k nabytí vlastnictví.
Kam pro informace
Zájemci o koupi nemovitosti v dražbě mohou získat informace o tom, co a kde se draží a kdo je dražebníkem, v informačním systému „Centrální adresa“ (www.centralniadresa.cz) nebo také přes Českou asociaci dražebníků.
Dobře se připravte
S jistými komplikacemi by ale přece jen účastník dražby počítat měl. Potíže mohou nastat již při výběru nemovitosti, a to při její prohlídce. Bez souhlasu vlastníka si totiž nelze žádným způsobem vynutit vstup do objektu. Další důležitou skutečností je to, že vítěz dražby musí za nemovitost zaplatit do deseti dnů od data vydražení. Vzhledem k této lhůtě může být obtížné koupit nemovitost ve dražbě na hypotéku či úvěr. Nicméně to není nemožné. „Ještě před dražbou je nutné dohodnout se s poskytovatelem úvěru či hypotéky, informovat ho, že se jedná o koupi v dražbě a předat mu potřebné podklady,“ radí Hasman.
U nedobrovolných dražeb je třeba také počítat s tím, že nemusí být možné nemovitost okamžitě převzít a začít užívat.
