Češi nepovažují práci v realitách za skutečnou kariéru, tvrdí šéf Cushman & Wakefield
Český realitní trh s komerčními nemovitostmi zažívá boom. Loni na něm investoři za reality utratili více než 1,3 miliardy eur, což bylo o 45 procent více než v roce 2005. Analytici předpokládají, že rekordní sumy budou letos překonány, byť takového procentuálního nárůstu kapitálu se téměř jistě nedočkáme. Z pozitivní nálady na českém trhu těží i mezinárodní poradenské společnosti zabývající se realitami. Pražská pobočka Cushman & Wakefield, která v Česku začínala v roce 1993 se dvěma zaměstnanci, má nyní více než sto lidí. Obrat kanceláře se loni meziročně zvýšil o 35 procent. „Pomohla nám příznivá situace na zdejším realitním trhu,“ přiznává Jonathan Hallett, společník a vedoucí pražské kanceláře společnosti Cushman & Wakefield (C&W).
EURO: Které další faktory přispěly k expanzi firmy v Česku? HALLETT: Působíme ve všech sektorech realitního trhu a nabízíme velmi diverzifikované portfolio služeb. Důležité jsou ale i interní důvody. Mnoho lidí, které zaměstnáváme, nemá žádné předchozí zkušenosti z realitního byznysu. Sami je proškolujeme. Výhodou je, že si s sebou nenesou špatné návyky z předešlé praxe. Zaměstnancům nabízíme možnost růstu. Podstatné je lidi motivovat, aby ve firmě zůstávali. Na realitním trhu je v současné době velmi tvrdá konkurence, ale zároveň i hodně příležitostí.
EURO: Kdo jsou vaši hlavní konkurenti? HALLETT: V současné době jsme největším realitním agentem na českém trhu. Za námi následuje společnost King Sturge, která zaměstnává asi 45 lidí, a podobný počet zaměstnanců má také Jones Lang LaSalle. Poradenská firma DTZ se nedávno spojila s britskou kanceláří Donaldson, a díky tomu se rozrostl jejich tým v Česku na 69 lidí. Nejsilnější pozici máme v maloobchodním sektoru. Společnost Cushman & Wakefield se zapojila do více než šedesáti procent hlavních transakcí s obchodními prostory. Tým, který se zabývá transakcemi kancelářských ploch, je v současné době dvojkou na trhu. První místo patří konkurenční firmě Jones Lang LaSalle.
EURO: Uvažujete do budoucnosti o nějaké akvizici či spojení s konkurenční společností? HALLETT: Myslím, že je velmi složité sloučit dvě firmy, protože se míchají firemní kultury. Pro nás by bylo skutečně značně komplikované integrovat lidi s odlišnou kulturou. Když zapojujete do firmy jednoho člověka, je možné ho naučit zaběhnutému systému. Něco jiného ale je, když takto začleňujete třicet čtyřicet lidí. Některé společnosti to zvládnou, jiné nikoliv.
EURO: Na jaře letošního roku jste založili hotelovou divizi. Proč jste vstoupili do tohoto sektoru? HALLETT: Ve střední Evropě působil v poradenských firmách pouze jediný hotelový tým, a to pod společností CB Richard Ellis. Ten se nám podařilo přetáhnout. Nebylo to příliš těžké, protože jeho členové měli zájem pracovat pro větší organizaci. Dnes je většina developerských projektů polyfunkčních, vedle kancelářských prostor nabízejí také obchodní plochy, byty a hotely. Společnost C&W se na takových projektech podílí. Když jsme jednali o přebrání hotelové divize od CB Richard Ellis, pomohla nám ještě jedna věc. Stewart Coggans, který stál v čele týmu a stále ho řídí, dříve pracoval pro Cushman & Wakefield v Londýně.
EURO: Čím se zabývá hotelová divize? Spolupracuje s hotelovými řetězci, nebo s developery? HALLETT: Tento tým je multifunkční. Developerům nabízí konzultantské služby. Každý jednotlivý hotel vyžaduje jiný přístup. Hotelová divize také pomáhá vybírat hotelové operátory. Zabývá se i investicemi, tedy zprostředkovává koupě a prodeje hotelů. A také hotely spravuje.
EURO: Spravujete pouze hotely, nebo i další objekty? HALLETT: Správa budov je jednou ze služeb, které nabízíme, a to nejen v sektoru hotelů. Co se týká kancelářských objektů, spravujeme například Nové Butovice Office Park, BB Centrum, Budějovickou Alej, Raiffeisencentrum či Slovanský dům. Pod naši správu spadá také několik obchodních center a rezidenčních komplexů. Například rezidence Charles de Gaulle či Malá Šárka. Správa neznamená, že tyto budovy uklízíme, tyto činnosti outsourcujeme. Připravujeme ale reporty, zabýváme se komerční úspěšností projektu, systematicky sledujeme technickou stránku objektu.
EURO: Které země hotelový tým monitoruje? HALLETT: V současné době sleduje střední a východní Evropu, spolupracuje ale s týmy i mimo tento region. Nedávno měla například česká skupina pracovat na projektu v Abú Zabí. Protože by ale bylo časově náročné vyřizovat z Prahy vízum do Spojených arabských emirátů, nakonec tam odjeli lidé z Londýna. V nedávné době Cushman & Wakefield získala společnost RH Intarnationl, kterou jsme včlenili do naší struktury a která bude řídit aktivity v oblasti hotelů a rezidenčního sektoru. Naší prioritou v tomto sektoru není prodej nebo pronájem jednoho bytu. Spolupracujeme s developery, zajišťujeme pro ně pozemky, nabízíme poradenství, oceňování, financování. A také řídíme prodeje celých projektů.
EURO: Na jakém rezidenčním projektu pracujete v České republice? HALLETT: V současné době připravujeme prodej projektu rezidence Villa Bianca v Praze 6, který vlastní ING. Více informací ale budu moci k tomuto obchodu poskytnout zhruba za půl roku.
EURO: Můžete tedy alespoň upřesnit, jakým způsobem organizujete prodej rezidenčních projektů? HALLETT: Pořádáme otevřené soutěže. Připravíme memorandum a to poskytneme asi stovce investorů. Většinou vybereme tři nejvyšší nabídky a pak začneme jednat o finální podobě kontraktu. Prodej rezidenčních objektů je v podstatě identický s transakcemi s komerčními komplexy.
EURO: Na českém trhu působí Cushman & Wakefield již čtrnáct let. Existují nějaké podstatné rozdíly v aktivitách společnosti v jednotlivých zemích? HALLETT: Je to téměř stejné, mezi lokálními trhy jsou jen malé rozdíly. Například v Česku, když budova mění majitele, tak se většinou prodává společnost, která objekt vlastní. Ve Velké Británii se obchoduje převážně s aktivy.
EURO: Čím je to dáno? HALLETT: Hlavně legislativou. V Česku je nutné založit firmu, která je vlastníkem budovy, taková povinnost v Británii není. Vliv na strukturu obchodů mají také daňové zákony. V České republice navíc dříve nemohli nemovitosti vlastnit cizinci jako fyzické osoby, pouze jako právnické. Velmi podobná struktura realitních transakcí jako v Česku je například v Polsku. Také tam převládají převody společností.
EURO: Cushman & Wakefield plánuje expanzi na Slovensko. Proč jste se k tomuto kroku rozhodli? HALLETT: Na Slovensku máme portfolio budov, které spravujeme. Otevřeli jsme tam malou kancelář. Kompletní paletu služeb začneme nabízet od konce letošního roku.
EURO: Slovenský realitní trh má za českým několik let zpoždění. Působí tam již nějací mezinárodní realitní agenti? HALLETT: Minulý rok expandovala na Slovensko společnost CB Richard Ellis a již delší dobu je tam aktivní také mezinárodní firma Colliers. Problémem slovenského trhu je nedostatek odborníků zaměřených na reality. My jsme to vyřešili tak, že jsme během posledního roku školili v Praze lidi, kteří se budou Slovenskem zabývat. Dnes jich máme k dispozici asi deset. Věřím, že Slovensko přinese hodně příležitostí. Slovenský trh má s českým mnoho společného, výhodou je podobný jazyk. Ale co považuji za ještě důležitější, je obdobný profil klientů. Část zákazníků, pro které jsme pracovali v Česku, působí také na Slovensku. Hlavním důvodem naší expanze na Slovensko je poptávka po službách od našich klientů.
EURO: Uvažujete o expanzi ještě do jiných zemí? HALLETT: Slovenskou kancelář budeme řídit z Prahy. Jestli ale vstoupíme do nějaké jiné země, vytvoříme tam nezávislou kancelář, která bude samozřejmě ve vlastnictví Cushman & Wakefield. Bratislava má výjimečné postavení, protože je ve skutečnosti pobočkou českého zastoupení.
EURO: Čekáte na realitním trhu v nejbližší době nějaké významné události? HALLETT: Realitní trh v Česku v uplynulých letech rostl rychleji, než jsme předpokládali, a je tedy velmi těžké odhadovat, co se stane. Myslím, že tou nejzásadnější změnou bude, že velké české firmy a banky budou věnovat daleko větší pozornost svým realitním portfoliím. Mnohem častěji budou také jako investoři vystupovat české fondy. Když se podíváme na většinu zahraničních společností, jejich největší položkou v rozvaze jsou nemovitosti. Domnívám se též, že v realitách bude pracovat mnohem více lidí, než je tomu dnes. Češi v současnosti nepovažují práci v nemovitostech za skutečnou kariéru, v tom vidím podstatný rozdíl v porovnání například s Velkou Británií. Tam patří zaměstnání v realitách mezi tři nejběžnější profese. Navázali jsme spolupráci s prestižním Royal Institution Of Chartered Surveyors (nezávislá organizace sídlící ve Velké Británii, která se zabývá vzděláváním realitních odborníků – pozn. redakce), abychom připravili kurzy zaměřené na nemovitosti pro české studenty. Budeme spolupracovat s vybranými českými univerzitami. Podobná spolupráce již funguje v Polsku a v Maďarsku. Následkem rychlého růstu realitního trhu je v Česku nedostatek lidí specializujících se na reality, a to táhne mzdy v tomto byznyse nahoru. Moje rodina pracuje v nemovitostech již celá desetiletí, počínaje mým dědečkem. Považuji tento obor za skutečně fascinující.
EURO: Na jaře letošního roku se majoritním vlastníkem společnosti Cushman & Wakefield stala rodina Agnelliů. Projevila se změna majitele na fungování firmy? HALLETT: Přibližně třicet procent akcií Cushman & Wakefield vlastní zaměstnanci. Zhruba sedmdesát procent cenných papírů dříve držela skupinu The Rockefeller Group ovládaná Mitsubishi Trust Corporation. To znamená, že naše společnost měla japonské kořeny. Bývalá vlastnická struktura neumožňovala Cushman & Wakefield dostatečný růst, management Mitsubishi Trust proto hledal partnera, který by mohl lépe využít potenciálu trhu. Majoritní podíl ve firmě získala společnost IFIL, kterou vlastní rodina Agnelliů. Cushman & Wakefield dnes patří do stejné skupina jako například několik bank, Ferrari, Fiat či Maseratti. IFIL je skutečným kolosem. Pomáhá nám financovat naše aktivity a navíc máme přístup i ke globálním aktivitám skupiny. Zatímco s nikým z vedení Mitsubishi Trust jsem se nikdy osobně nepotkal, když se změnil vlastník Cushman & Wakefield, na první setkání přišli i hlavní představitelé skupiny IFIL.
EURO: Prague Research Forum, jehož členy jsou společnosti CB Richard Ellis, Colliers International, Cushman & Wakefield, DTZ a Jones Lang LaSalle, v nedávné době zveřejnilo údaje o kancelářském trhu v Praze. Jak vyplývá z analýzy, neobsazenost administrativních ploch je velmi nízká. Jak je to možné? HALLETT: Míra neobsazenosti kancelářských ploch kategorie A se pohybuje v Praze pod 5,5 procenta. To je skutečně velmi nízké procento. Je to dáno několika faktory. Mnoho firem se například stěhuje ze starých prostor do nových. Dříve téměř žádná budova neměla klimatizaci, dnes je kvůli oteplování toto zařízení nutností. Na český trh přicházejí také další a další zahraniční firmy a navíc se rozrůstají ty, které již v Česku působí. To je i případ Cushman & Wakefield. Každý rok si pronajímáme nové prostory. Další příčinou malé neobsazenosti kanceláří je, že v centru města roste hodnota rezidenčních ploch. Mnoho rezidenčních objektů bylo po revoluci rekonstruováno na kanceláře a dnes se přestavují zpět na byty. Tyto historické budovy v centru Prahy přinášejí majitelům větší zisky jako bytové domy. Minulý rok byl co do objemu pronájmu administrativních ploch rekordní, v posledních dvou letech bylo přitom dokončeno relativně málo nových budov. Očekávám, že v dalších letech bude nabídka ploch stoupat, což povede k mírnému růstu neobsazenosti.
EURO: V Praze se v současné době staví několik velkých administrativních komplexů. Porovnáte-li kvalitu kancelářských prostor v Praze a v Londýně, vidíte nějaký rozdíl? HALLETT: Některé budovy v Praze jsou skutečně fantastické. Za ty špičkové považuji například Danube House a Nile House společnosti Europolis. Nabízejí kvalitní kanceláře za přijatelnou cenu. Na druhou stranu ale existují budovy, které tak kvalitní nejsou. Když porovnáme objekty v Londýně a v Praze, je tu samozřejmě rozdíl, ale liší se i nájmy. Za londýnské prostory se platí devítinásobek toho, co v Praze. Také tamní pozemky a výstavba jsou podstatně dražší. V Londýně je navíc velmi tvrdá konkurence. V britské metropoli funguje také trh s administrativními prostory nižší kvality. Londýnský trh s kancelářemi již prošel několika cykly, zatímco ten pražský prochází prvním. Nikdo zde nezažil skutečnou recesi, kdy nájmy klesají o více než polovinu a poptávka stagnuje. Pozitivní náladě na českém trhu odpovídá i očekávání lidí, kteří se domnívají, že trh ve střední Evropě bude růst stále. Každé hospodářství ale prochází cykly. Můžeme jen doufat, že recese nebude tak hluboká. Žádný problém nevidím, co se týká kvality pražských kancelářských budov. V průměru je standard budov v Londýně vyšší než v Praze, je ale nutné dodat, že britské nemovitosti svou kvalitou předčí i většinu nemovitostí v jiných evropských zemí. Na druhé straně jsou pražské domy v současné době kvalitnější než slovenské. Co se týká standardu nemovitostí, hodně záleží na developerech. V Česku působí velmi dobrý mix tuzemských a nadnárodních společností.
EURO: I přesto se zdá, že pro určité developery a investory je tím nejdůležitějším hlediskem cash flow, které budova zaručí, nikoliv její kvalita. HALLETT: Hodně developerů chce postavit skutečně špičkovou budovu. Je to dáno také tím, že si drží objekt ve svém portfoliu několik let. Někteří samozřejmě pracují jen na jednom projektu a chtějí vytěžit z toho, že je trh momentálně v dobré kondici, a standardem objektu se příliš nezabývají. Myslím ale, že většina developerů takto neuvažuje. Snaží se dělat maximum.
