Komerční nemovitosti i developerské projekty nyní musí více financovat soukromý kapitál
Neuvážené poskytování rizikových hypotečních úvěrů americkými bankami vyvolalo krizi na realitním trhu, která se přelila do finančního. Nepřekvapuje tedy, že následky úvěrové krize byly nejvíce znát v odvětví financí, v němž banky značně omezily přístup k financování nemovitostí. Primární financování se stalo méně dostupným. Nejen komerční nemovitosti, ale i developerské projekty nyní musí více financovat soukromý kapitál. Investoři jsou opatrnější při akvizicích a přehodnocují nové příležitosti detailnější due diligence než před rokem.
Z těchto důvodů investoři v České republice jako protiúčet zvýšených finančních nákladů a zachování výnosnosti přehodnotili cenovou úroveň. A u nejkvalitnějších komerčních nemovitostí obchodují nebo vyjednávají tuzemské realitní akvizice s meziroční mírou návratnosti, jež je vyšší o 125 bazických bodů.
Pokles
Z meziročního srovnání vyplývá, že objem realitních investičních transakcí v roce 2008 v ČR poklesl o více než 60 procent. Tento pokles investic a nedostatek transakcí se odráží ve vyšší nejistotě ohledně aktuálních tržních hodnot nemovitostí. Týká se to zejména roční míry návratnosti, která odráží rizikovost a výnosnost nemovitostí jako aktiv a u konkrétních zohledňuje jejich vlastnosti. Hlavními faktory ovlivňujícími budoucí vývoj cen nemovitostí a posun míry návratnosti jsou ekonomický růst, úrokové míry a zvyšování nájmů.
Růst ekonomiky působí na cenu nemovitostí v důsledku vlivu poptávky ze strany nájemců a důvěry investorů.
Další faktor
Dalším faktorem ovlivňujícím míru návratnosti jsou úrokové sazby. Jejich vývoj sazeb bude působit jak na výši financování, tak na výnosnost finančních aktiv. To se zpětně promítne do cen nemovitostí. V tržním prostředí s rostoucí mírou roční návratnosti se investoři při novém vyjednání nájemních smluv více zaměřují na potenciální růst nájmů. Tím odůvodňují kupní cenu nemovitosti a kompenzují rostoucí míry roční návratnosti.
Růst nájmů kancelářských prostor lze očekávat v centru Prahy a v lokalitách vnitřního města, které disponují výbornou dopravní dostupností, například Anděl, Karlín nebo Pankrác. Podmiňuje jej pokračující silná poptávka, která je však za dnešní finanční krize jen obtížně předvídatelná. Ve většině pražských lokalit nelze očekávat zvýšení nájemného, které by převážilo negativní vliv růstu míry návratnosti. V první polovině roku 2009 je tedy pravděpodobný pokles cen komerčních nemovitostí.
Potenciál růstu nájmů v lokalitě, respektive dané nemovitosti, ovlivní roční míru návratnosti. Dostatečné zvýšení nájmů buď zabrání jejímu dalšímu růstu, nebo jej ztlumí. Investoři budou zřejmě výrazněji rozlišovat nemovitosti dle kritérií lokality, kvality a složení nájemců. V důsledku toho některé budovy přijdou o statut kategorie A. Více budov se tedy přesune do kategorie sekundárních budov (kategorie B), v níž lze očekávat větší dopady posunu míry návratnosti.
