Otevřené realitní fondy se snaží získat dlouhodobé investory
Z otevřeného německého fondu Deka-ImmobilienFonds, který spravuje investiční společnost Deka Immobilien Investment, odteklo od září 2003 do října loňského roku více než 1,6 miliardy eur. V roce 2003 vykázal fond výnos pouze 1,1 procenta, což bylo daleko pod průměrnou výkonností od jeho založení, která přesahuje šest procent. I když následovalo mnoho opatření, například DekaBank, pod kterou fond spadá, odkoupila z fondu nemovitosti za 472 milionů eur, aby zlepšila jeho výkonnost a zvýšila likviditu, nepodařilo se zastavit pokles důvěryhodnosti. Letos v březnu podílníci fondu vybírali denně čtyři až sedm milionů eur. Vedení začalo uvažovat o tom, že se realitního fondu ImobilienFonds vzdá. „Zlikviduje-li Deka jeden ze svých nemovitostních fondů, mohlo by to znamenat konec otevřených realitních fondů v Německu,“ komentoval tyto záměry Raffaele Lino, ředitel DTZ Investment Advisers ve Frankfurtu. V polovině března však vedení fondu, který patří v Německu k největším, rozhodlo, že bude v činnosti i přes odliv kapitálu pokračovat. „Aby se stabilizovala situace, oznámila DekaBank, že bude odkupovat rozprodávané podílové listy tohoto fondu, a činí tak doposud,“ vysvětluje Johannes Haug, člen managementu investiční společnosti Deka Immobilien Investment.
EURO: V německém tisku se v loňském roce objevily zprávy týkající se nesrovnalostí v ocenění portfolia fondu Deka-ImmobilienFonds. Jak tato kauza skončila? HAUG: Předně nikdy k žádným nesrovnalostem v ocenění nedošlo. Debata v německém tisku se týkala skutečnosti, že auditorské firmy analyzovaly množství německých nemovitostí v Deka-ImmobilienFonds a došly k nižším hodnotám než pool nezávislých odhadců, kteří každoročně určují hodnotu všech nemovitostí fondu. Obě ocenění byla provedena pomocí jiné metodologie. Na základě německé investiční legislativy se ale bere v úvahu hodnota nemovitostí, která je stanovena nezávislým oceněním. Přesto bylo velmi obtížné tuto skutečnost vysvětlit našim vlastníkům, našim podílníkům a veřejnosti. Během loňského a letošního roku následoval značný odprodej podílů Deka-ImmobilienFonds. DekaBank loni v říjnu oznámila, že bude odkupovat podíly tohoto fondu. Ve stejnou dobu banka také rozhodla o novém vedení Deka Immobilien. Následně byli jmenováni čtyři členové správní rady. Reinhardt Gennies se stal předsedou. Já mám na starosti všechny mezinárodní realitní operace. Je důležité dodat, že z jedenácti fondů, které spravujeme, toto postihlo pouze Deka-ImmobilienFonds, jehož osmdesát procent aktiv bylo investováno v Německu. Například náš hlavní fond - Deka-ImmobilienEuropaFonds - nebyl tímto ovlivněn, protože jeho aktiva jsou převážně v objektech mimo Německo.
EURO: S problémy s výkonností se potýkala v loňském roce řada německých otevřených fondů. Co bylo hlavní příčinou a jak velký je nyní zájem v Německu o otevřené realitní fondy? HAUG: V průběhu posledních let se skutečně propadla výkonnost otevřených fondů. Způsobilo to oslabení realitního trhu hlavně v Německu, kde se výrazně zbrzdila ekonomika. Otevřené realitní fondy zažily boom s extrémně vysokým přílivem kapitálu po roce 2001, což souviselo s poklesem burzovních obchodů. Otevřené fondy se zaměřují hlavně na dlouhodobé investory. Nicméně v letech 2002 a 2003 mnoho investorů umístilo do těchto fondů svůj kapitál krátkodobě. Proto se dnes společnosti spravující realitní fondy musí tvrdě snažit najít dlouhodobé investory. Institucionálním investorům nabízí investice ve speciálních fondech a další investiční instrumenty, jakým je například náš „individual fund line“, kam spadá Deka-S-PropertyFund No. 1, pro který jsme koupili objekt Florenc Office Center v Praze.
EURO: Tuto budovu jste do svého portfolia získali v loňském roce. Neměli jste zájem o nákup nemovitostí v Česku již dříve? HAUG: Deka Immobilien je aktivní ve střední a východní Evropě již léta. Byla prvním institucionálním investorem, který v tomto regionu koupil nemovitost. V roce 1999 získala objekt CBC v Budapešti. Chris Bennett, bývalý šéf DTZ, nedávno zopakoval, že tato akvizice byla tehdy mezníkem. Na konci roku 2002 koupila Deka Immobilien komplex Panorama Center v Praze 2 od německého developera OMG. Na počátku loňského roku jsme od developerské společnosti AIG/Lincoln získali budovu Florenc Office Center.
EURO: Zajímáte se o další realitní investice v České republice? HAUG: Ano. Deka Immobilien spravuje celkem jedenáct realitních fondů. Většina z nich se zajímá hlavně o investice do nemovitostí v Česku a v dalších zemích regionu střední a východní Evropy. Deka Immobilien spravuje všechny kategorie aktiv kromě rezidenčních nemovitostí a objektů pro trávení volného času.
EURO: V České republice působí již řada zahraničních realitních fondů. Co je do Česka láká? HAUG: Fondy, které investují po celé Evropě nebo dokonce celosvětově, potřebují diverzifikovat své portfolio. V České republice se v posledních deseti letech mnohé zlepšilo, navíc byla v květnu loňského roku přijata do Evropské unie. Podnikatelské prostředí v ní je velmi profesionální a zajímavé pro institucionální investory. A stále platí, že výnosy z nemovitostí jsou v Česku v porovnání se západní Evropou vyšší.
EURO: Pozorujete v Česku mezi realitními fondy větší konkurenci než v jiných zemích střední a východní Evropy? HAUG: Na všech trzích panuje tvrdá konkurence. Přesto jsme v posledním roce zaznamenali další nárůst počtu investorů, kteří jsou aktivní v tomto regionu. Před vstupem do Evropské unie byli relativně zdrženliví investoři z Velké Británie. To se ale zcela změnilo po vstupu Česka a dalších zemí do unie.
EURO: Očekáváte, že se zájem realitních fondů bude postupně přesunovat do zemí dále na východ, například do Ruska nebo Turecka? HAUG: Existuje již mnoho fondů, které investují v těchto zemích. Pro Deka Immobilien zůstávají nadále hlavními trhy ve východní Evropě Česká republika, Polsko a Maďarsko. Ale monitorujeme samozřejmě pozorně i další trhy v regionu a budeme investovat kapitál všude tam, kde najdeme vhodnou příležitost.
