Holešovický Manhattan

Skupina J&T plánuje výstavbu pražských mrakodrapů o 42 patrech

Podobně jako další evropská velkoměsta musí Praha vyřešit dilema: budoucnost s mrakodrapy, nebo bez nich. Vídeň, Paříž nebo Londýn se již rozhodly pro výškové domy. Panorama rakouské metropole změní do čtyř let na břehu Dunaje dvě věžovité budovy vysoké 220 metrů. Paříž schválila dva mrakodrapy, které přesáhnou 300 metrů a o téměř polovinu převýší nejvyšší věže La Defance. K nebi nad Londýnem by se mělo během osmi let vypínat dalších dvacet mrakodrapů. I do pražské architektury by mohly promluvit věže, tentokrát z Holešovic. Vytvořit novou dominantu Prahy v bývalé dělnické čtvrti se totiž chystá skupina J&T. Dokáže-li svůj záměr v “extrémní” variantě prosadit, vyrostou nad Vltavou dva mrakodrapy o 42 patrech. Aktuálně nejvyšší 109 metrů vysokou budovu bývalého Českého rozhlasu překonají o desítky metrů. “Projekt J&T je hozená rukavice. Město by mělo vytipovat místa, kde Praha výškové budovy unese,” říká bývalá ředitelka Útvaru rozvoje hlavního města Prahy Světlana Kubíková. Má pravdu, podobu mrakodrapů po česku již architekti vymýšlejí i pro další investory. Jeden by mohl vyrůst například na pražském Chodově.

Byl Karel IV. developer?

Škála charakteristik, kterými jsou častováni investoři a architekti usilující o nové pražské věže, by se dala vymezit pojmy od ničitelů historických hodnot až po vizionáře. Vyhraněná stanoviska si odborníci vyměňovali na konferenci Výškové budovy a Praha. „Jak by asi dopadl Karel IV., kdyby Matyáš z Arrasu podal jeho jménem žádost o povolení stavby chrámu svatého Víta? Obáváme se, že stavba by byla zamítnuta z mnoha různých hledisek: je převýšena, ruší celkové měřítko Hradčan a Malé Strany, porušuje horizont Prahy, je architektonicky příliš moderní nebo že se hodí spíše na předměstí,“ soudí Ivana a Jan Bendlovi, čeští architekti působící v Šanghaji, kteří charakterizují Karla IV. v současné terminologii jako profesionálního developera evropského formátu.
Staré pořádky naopak bránil Miloš Solař z Národního památkového ústavu s argumenty: „Forma mrakodrapu je tak výrazná, že vtiskne místu nepřehlédnutelnou novou identitu. V místech, která identitu neměla nebo o ni přišla, to může být velmi pozitivní počin. Otázkou je, zda právě tohle Praha, která má svou vlastní jedinečnou a nezaměnitelnou totožnost, potřebuje.“ Solař poukazuje na to, že dochovaná tvář historického jádra české metropole je zavedenou obchodní značkou nevyčíslitelné hodnoty. „Když ji vyměníme za mrakodrapy, hrozí, že se propadne do polohy tuctového velkoměsta postaveného po druhé světové válce,“ dodává. Další pohled na fenomén Prahy nabízí architekt Vít Máslo z ateliéru CMC architects, který s J&T spolupracuje na holešovických plánech. „U nás přetrvává fobie z výškových budov, jestli ale chceme, aby se město posunulo dál a nebylo zakonzervované, musíme se otevřít také moderní architektuře a k té výškové budovy patří. Město je živý organismus, když se nebude vyvíjet, zakrní a stane se provinčním,“ říká architekt, který za poslední výraznější architektonický počin v Praze považuje Tančící dům. „Od té doby nic. Díky bohu, že soutěž na Národní knihovnu vyhrál Jan Kaplický. I když je otázkou, zda se jeho návrh uskuteční. Myslím, že až se setká s místními úředníky a ti jej začnou poučovat, za půl roku ztratí nervy a uteče zpátky do Londýna,“ nebere si servítky architekt a vyzdvihuje jiná města, jmenovitě Ostravu. Ta se prý na rozdíl od Prahy odvážných staveb nebojí.

Dvacet pater je nuda.

Pozemky bývalé Tesly v Holešovicích, na kterých Máslo pražské mrakodrapy kreslí, vydražila skupina J&T před dvěma lety z konkurzní podstaty. S heslem, že development je o vizích, naplánovala firma v areálu bývalého průmyslového podniku pět budov, z toho dvě výškové. Zatím je hotová studie zástavby ve třech variantách. Přízemní alternativa se spokojila s 20 patry, kompromisní návrh zahrnuje 33 pater a extrémní varianta počítá se 42 podlažími. “V Holešovicích si dovedu představit čtyřicet pater, dvacet pater je nuda, dům je ošklivý, nemá proporci. Zajímavý objekt začíná na třiceti patrech,“ obhajuje výšku architekt. Preventivně také polemizuje s návrhy odsunout výškové budovy na periferii, kde by ochráncům památek nevadily: „Moderní architektura by měla být ve městě – mrakodrapy mají smysl v dobrých lokalitách, kde jsou drahé pozemky.“
Celý záměr Tower City Holešovice obnáší sto tisíc metrů čtverečních nových administrativních, obchodních a rezidenčních ploch. Jejich poměr se vyvine podle aktuální poptávky trhu, nicméně developer počítá, že minimálně třetinu projektu by měly tvořit byty, což obnáší zhruba tři sta rezidencí. Stavět se ale hned tak nezačne. Jen změna územního plánu bude trvat přibližně dva roky. Zda projekt za zhruba čtyři miliardy korun zbrzdí - podobně jako v případě ECM na Pankráci - protesty odpůrců výšek, se teprve uvidí.

Pankrácký svéráz.

Odborníci se shodují, že současnou diskusi o podobě města představuje právě případ pankrácké pláně. Bouřlivý spor o zatím jediný veřejně známý a diskutovaný projekt pražských mrakodrapů - dvou třicetipatrových věží ve tvaru V, které mají být vysoké 104 metrů stejně jako bývalé sídlo Motokovu - se vede již od roku 1999. Obrátky však nabral loni. Odbor památkové péče pražského magistrátu se k dostavbě „dvou vykotlaných zubů“ vyjádřil kladně, občanská sdružení se však obrátila s protesty na ministerstvo kultury s odůvodněním, že se nemohla účastnit řízení. Ministerstvo jim jako odvolací orgán vyhovělo, následně se magistrát s jejich připomínkami vypořádal a vydal nové souhlasné stanovisko. Odpůrci výškových budov na Pankráci se během svého boje obrátili s písemným upozorněním i na úředníky UNESCO a na veřejnost vyrukovali s hrozbou, že mrakodrapy mohou vést k pozastavení zápisu Prahy na listině UNESCO, či dokonce k jejímu vyškrtnutí. „Jsou to nesmysly. V porotě k hodnocení návrhu nové Národní knihovny na Letné zasedala i expertka UNESCO Irene Wiese-von Ofen, se kterou jsme diskutovali také o Pankráci. O takových hrozbách rozhodně nemluvila,“ říká Jan Kněžínek, ředitel odboru kultury, památkové péče a cestovního ruchu pražského magistrátu. Šéf památkářů zatím holešovický projekt neviděl, domnívá se nicméně, že rozhodování o mrakodrapech v Praze 7 může být na rozdíl od Pankráce, kde již výškové budovy jsou, složitější. „Na druhou stranu v odborných diskusích se hovoří o Holešovicích jako o vhodném místě, jsou nízko posazené a dostatečně vzdálené od památkového jádra města,“ soudí. I Světlana Kubíková hovoří o zvolené lokalitě. „Oceňuji, s jakou invencí se investor projektu zhostil. Je zajímavý, šmrncovní, nejsem si ale úplně jistá, zda patří do Prahy a do Holešovic, které mají blokovou zástavbu. Záměr nehraje příliš ani s tím, co založila budova Lighthouse. Minimálně ale přinese nový impulz do diskuse o výškových budovách v Praze,“ říká Kubíková.

Chceme diskusi na úrovni Jestli se mají mrakodrapy někde stavět, pak v Holešovicích, říká partner J&T Dušan Palcr

EURO: Jste připraveni na protesty odpůrců výškových budov a památkářů, se kterými se potýká investor ECM na Pankráci? PALCR: Nechali jsme si udělat výškovou studii celé Prahy. Pokud se mají mrakodrapy někde stavět, pak v Holešovicích. Jsou posazeny v údolí Vltavy, výškový rozdíl Pankráce a Holešovic činí zhruba 90 metrů. Mrakodrapy nezastiňují historické centrum, nenarušují horizont při příjezdu do Prahy ani při pohledu z Petřína. Chceme rozpoutat diskusi, do které by se zapojil všichni potenciální investoři, projektanti, odborná veřejnost a samospráva. Jde nám o diskusi na odborné úrovni, která by nesklouzla do roviny: venčil jsem tam psa mezi nízkými baráčky a mělo by to tak zůstat. EURO: Kde jste se inspirovali? PALCR: Holešovice mají potenciál podobný londýnským nebo hamburským dokům. A proč tam nepostavit pražský Manhattan? V Bratislavě připravujeme projekt Panorama City, z něhož dvě budovy budou vyšší než 130 metrů. Stavět začneme ještě letos.
EURO: Velký podíl v záměru mají rezidence. V Česku ale zatím nejsou lidé zvyklí bydlet ve výškách. PALCR: Naučí se. Praha je navíc metropolitní město a cizinci jsou na tuto dimenzi bydlení zvyklí. Ve hře je i možnost, že klientům kromě nádherného výhledu nabídneme služby špičkového hotelu. Součástí projektu by totiž mohl být i luxusní hotel podobně jako v našem bratislavském projektu River Park, kde si rezidenti budou moci objednat služby řetězce Kempinski a využívat komplexní servis hotelu od úklidu, návštěvy fitness až po masáže.

Bod zlomu Holešovice čekaly na svou chvíli deset let Procházka po Holešovicích není nic pro romantiky. Čtvrť za Vltavou aktuálně připomíná jedno velké staveniště. Plánované mrakodrapy představují nejambicióznější projekt, ale zdaleka ne jediný. Optimistické výkřiky realitních odborníků, které věštily bývalé dělnické kolonii podobný vývoj, jakým prošel pražský Smíchov, se konečně naplňují. Developeři pracují na investicích do administrativy, retailu a rezidencí v řádu desítek miliard, zajímat se začali i investoři. „V Holešovice jsme vždy věřili, i když čtvrť byla dlouho podceňovaná. Řada industriálních objektů přímo vybízí k přestavbám,“ říká architekt Vít Máslo, který se v Holešovicích usídlil před více než deseti lety a podílí se na řadě tamních projektů. „Smíchov se začal rozvíjet hned v devadesátých letech. Udělal se urbanistický plán jako reakce na plány bolševika vést Smíchovem šestiproudou komunikaci, čímž by jeho polovina lehla popelem. Tam šly na rozdíl od Holešovic zájmy investorů ruku v ruce s plánováním urbanistů, Holešovice čekaly na svou chvíli. Ta teď přišla,“ vysvětluje Máslo. Bod zlomu vidí i starosta Prahy 7 Marek Ječmének: „Území dolních Holešovic se s konečnou platností mění z někdejší průmyslové oblasti v atraktivní rezidenční lokalitu, která se do budoucna bude vyznačovat zajímavou architekturou, příjemnými oddechovými zónami a živou atmosférou moderních nábřeží.“ Rozvojové plány developerů by měly zajistit řádově tisíce nových Holešovičanů a zvrátit klesající tendenci počtu obyvatel Prahy 7. Jako jedna z prvních odzkoušela ve velkém rezidenční potenciál Holešovic společnost České nemovitosti ze skupiny Sekyra Group, která tam utratila tři čtvrtě miliardy korun. V místech bývalé Trojské mlékárny z počátku 20. století mezi ulicemi Osadní, Poupětova a U měšťanského pivovaru postavil developer 338 nových bytů. Firma se nebála nasadit ceny obvyklé i na dobrých pražských adresách - průměrná cena za metr čtvereční se pohybovala okolo 40 tisíc korun. „Volné již zůstávají pouze poslední tři byty. Typickými zájemci jsou rodiny, s kupujícím ve věku 30 až 35 let,“ říká Radek Polák ze Sekyra Group. Rezidencemi se postupně zaplní téměř celé nábřeží u Vltavy. Mezi ulicemi Jankovcova a Varhulíkové vyrůstá 152 bytů projektu River Lofts. Navazující území, kde byl před 110 lety vybudován nejvýznamnější pražský přístav, mění v malé městečko s tisícovkou bytů, kancelářemi a obchody společnost Lighthouse. Ta vybudovala u řeky i zatím nejvyšší holešovickou budovu přezdívanou Maják. Firmě se ji nepodařilo celou pronajmout ani za dva roky, nicméně další developeři věří, že Holešovice se stanou přitažlivou kancelářskou lokalitou. Prostory bývalého parního mlýna z počátku minulého století mezi ulicemi Jankovcova a U Uranie přetvoří v administrativní komplex Classic 7 Business Park izraelská společnost AFI EUROPE. Jen v první fázi, která spolyká 26 milionů eur, vyroste 16 tisíc metrů čtverečních ploch. Druhá etapa počítá s 26 tisíci metry čtverečními kanceláří. Mezi první velké projekty, které měnily charakter Holešovic, patří revitalizace areálu bývalého pivovaru Měšťan založeného na konci 19. století. Investor, společnost ING Real Estate Development, prodal před koncem roku komerční část projektu A7 Arena Holešovický pivovar americkému penzijnímu fondu Pramerica Financial. Fond získal za 37 milionů eur zrekonstruovanou budovu sladovny, ve které sídlí společnost Ringier, dvě nové budovy, které se staví, a ještě jeden zrekonstruovaný objekt, jenž původně sloužil jako administrativní zázemí pivovaru. ING si ponechala rezidenční část projektu, která zahrnuje 129 bytů, 20 loftů a šest loftových bytů. „V současné době už máme prodaných více než 50 procent bytů,“ pochlubila se mluvčí firmy Renáta Kodadová. Část pozemků areálu pivovaru prodala ING již před dvěma lety Nejvyššímu kontrolnímu úřadu, který si tam chtěl postavit sídlo. Úřad si ovšem letos pronajal prostory v rekonstruované budově bývalého Kova, která patří skupině PPF. Ta připravuje v Holešovicích další velký projekt nazvaný Argentinská hvězda. U Argentinské a Jateční ulice původně plánovala výstavbu dvou administrativních objektů, záměr ovšem podle informací radnice Prahy 7 přehodnotila a dala přednost hotelu a rezidencím. Další hotel by měl vyrůst na nynějším parkovišti na rohu ulice Plynární a Argentinské. Záměry v Holešovicích má také společnost Navatyp, která získala od Českých drah do dlouhodobého pronájmu nádraží Holešovice a okolní pozemky. Změny čekají i bývalá jatka – holešovickou tržnici. Nový majitel společnosti Delta Center, která je jejím provozovatelem, pracuje podle vyjádření radnice Prahy 7 na dokončení stavebního řízení, aby mohl zahájit rozsáhlou rekonstrukci tržnice na moderní obchodní centrum.
Pro rozvoj Holešovic i celé Prahy bude ovšem zásadní revitalizace 25 hektarů pozemků bývalého nádraží Bubny, které v minulém roce odkoupila za 1,1 miliardy korun od Správy železniční dopravní cesty společnost Orco Property Group. Stavět by se mohlo začít za pět, skončit zhruba za patnáct let. Orco odhaduje investici do území na zhruba 20 miliard korun. „Bubny představují unikátní příležitost jak posunout čtvrť dál. I tam by měly vyrůst výškové budovy,“ říká Máslo, který s Orkem spolupracuje.