Jde pravděpodobně o jediný ucelený nezastavěný blok v centru Prahy, v docházkové vzdálenosti od Hradu, přímo u linky metra A a také na trati, kde má jezdit vlak z centra města na letiště. Po jejím dokončení má právě tady vzniknout první velký přestupní uzel pro cestující ze směru od Ruzyně. Jsme na zastávce metra Hradčanská před nádražím Praha-Dejvice a před námi leží ladem stamiliony, možná miliarda korun. Na pozemek kopírující železniční trať mělo zálusk několik velkých pražských developerů včetně skupiny Penta. Po nestandardním přímém prodeji však na něj loni získala nárok společnost Amádeus Real podnikatele Václava Klána.
Tato firma má za sebou výrazné projekty především v regionech. V Ostravě více než deset let plánovala přestavbu historického módního obchodního domu Ostravica-Textilia na obchodní centrum. Město vznik dalšího obchodáku ve středu Ostravy nechtělo povolit, a tak se Amádeus Real domáhal odškodnění. Až letos na konci března Nejvyšší soud definitivně zamítl dovolání developera na náhradu škody za zmařenou investici.
V Plzni Amádeus Real už také téměř deset let připravuje rozvoj celé čtvrti nedaleko historického centra města.
Plány na patrně největší obchodní centrum v zemi jen pár kroků od historické katedrály však vroce 2013 zhatilo jedno z mála úspěšných obecních referend. Od té doby obrovský pozemek v centru západočeské metropole zarůstá plevelem. V Praze Amádeus Real letos v únoru koupil od Tesca obchodní dům Máj, který zamýšlí zrekonstruovat do roku 2022.
Největším úlovkem pro Klánovu společnost je však už zmíněný „pohádkový“ pozemek u dejvického nádraží o rozloze 24 tisíc metrů čtverečních. Firma se k němu dostala díky smlouvě o smlouvě budoucí, kterou s ní uzavřela Správa železniční dopravní cesty (SŽDC) a podepsal ji jen dva týdny před svou rezignací tehdejší generální ředitel Pavel Surý. Ten se k okolnostem uzavření smlouvy odmítl vyjádřit. Majetkové záležitosti v té době měl v SŽDC na starost tehdejší náměstek Tomáš Drmola, jeden z nejbližších lidí prvního místopředsedy hnutí ANO Jaroslava Faltýnka. Týdeník Euro se pokusil spojit i s Tomášem Drmolou, avšak neúspěšně.
Lukrativní parcela za cenu obvyklou
Smlouva o smlouvě budoucí je pro stát (potažmo pro SŽDC, která má podle zákona právo s pozemky hospodařit) krajně nevýhodná. Klánově společnosti zaručuje právo koupit si nejpozději v roce 2030 lukrativní pozemky pouze za cenu obvyklou. Ta se v současné době podle orientačního odborného odhadu Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM) pohybuje mezi 400 až 520 miliony korun. Cena, která by vyšla z otevřené soutěže, se podle odhadů oslovených makléřů může vyšplhat až na miliardu korun, tedy na dvojnásobek ceny určené znalcem. SŽDC přitom podle smlouvy nesmí do roku 2030 pozemek prodat nikomu jinému a má jen velmi mizivé možnosti od smlouvy odstoupit.
Advokát David Krofta zastupující společnost Amádeus Real namítá, že znalce si určí sama SŽDC, a to až po dostavbě vysokorychlostní tratě. Dá se tedy předpokládat, že do roku 2030 vzroste cena pozemku nejen o běžnou inflaci, ale též díky vyšší atraktivitě pozemku v souvislosti s novou infrastrukturou. „Odhadovat, jaká by byla cena vpřípadě soutěže, je spekulace.
I cena určená znalcem musí být tržní cenou a neměla by se nijak lišit od ceny, která by vzešla ze soutěže“ tvrdí Krofta.
J Amádeus Real se k důležité smlouvě se SŽDC dostal díky vlastnictví domu v těs-B ném sousedství železniční tratfiatedy^H i vedle zmíněného pozemku. íBytový dům Amádeus Real nedávno vykoupil od vlastníků bytových jednotek za více než 70 milionů korun. „Tento dům SŽDC potřebuje pro bezproblémový postup při stavbě. Je technickou památkou, a musí tak být zachován.
Ale na jeho hraně se trať zahloubí do tunelu, a dům mého klienta bude muset být proto během stavebních prací vyklizenvysvětluje Krofta. Součástí smlouvy o smlouvě budoucí je proto i závazek developera, že vyklidí dům a poskytne při stavbě svou součinnost. Úřad pro zastupování státu ve věcech majetkových však pochybuje, že je dům pro stavbu tak klíčový, aby zrovna s jeho vlastníkem musela SŽDC uzavřít smlouvu o prodeji všech okolních pozemků.
Podle ÚZSVM může mít vyklizení sousedního domu pro stavbu význam jen v tom, že nebude nutné řešit hlukové limity během samotné výstavby. To se však dá řešit i jinak, například instalací protihlukových stěn či nových oken. Současně je nutné upozornit, že modernizace trati na letiště a dál do Kladna je veřejně prospěšnou stavbou, na kterou se vztahuje zákon o urychlení výstavby dopravní infrastruktury, a dům tedy může být v krajním případě i vyvlastněn.
Amádeus Real navíc není jediným developerem, který v dotčeném území vlastní nemovitost. Hned vedle bytového domu firmy Amádeus Real vlastní další dům společnost Ganya International ze skupiny Penta miliardáře a developera Marka Dospivy, který má o lukrativní státní pozemek poblíž budoucího přestupního uzlu také zájem. A jednu nemovitost vedle železniční trati vlastní i další fyzická osoba. Podle ÚZSVM nebyl proto důvod uzavřít exkluzivní smlouvu o prodeji pozemku pouze se společností developera Klána.
Samotnému uzavření smlouvy navíc nepředcházelo žádné právní posouzení zákonnosti takového postupu, což je u podobně mimořádných prodejů státního majetku nestandardní. Nebyly ani dodrženy interní postupy SŽDC - smlouva byla uzavřena bez vyjádření všech dotčených odborů. Z toho všeho vyplývá, že se na uzavření smlouvy evidentně spěchalo.
Dostal jsem zadání
Text smlouvy formuloval Jan Kříž, známý pražský právník blízký Jaroslavu Faltýnkovi. Byl to právě on, kdo loni uspořádal dražbu Faltýnkových obrazů, na které se sešly špičky české politiky i byznysu. Kříž tvrdí, že dostal na zpracování smlouvy „zadání“ od vedení SŽDC. Toto zadání mu měl podle informací týdeníku Euro předat náměstek SŽDC pro správu majetku Drmola, s nímž se mimochodem Kříž dobře zná už z počátku 90. let, kdy oba působili v Německu. Kříž odmítá, že by smlouva byla pro stát nevýhodná a že by od ní nebylo možné odstoupit.
„Smlouva obsahuje možnost od ní odstoupit v případě neplnění vymezených závazků společností Amádeus Real vůči SŽDC,“ sdělil na dotaz týdeníku Euro Kříž. Ale v tom je zároveň hlavní nevýhoda smlouvy pro stát. Pokud Amádeus Real v příštích deseti letech neudělá chybu, může se spolehnout, že mu pozemky spadnou do klína za minimální cenu a stát s tím nic neudělá.
ÚZSVM už podal ve věci trestní oznámení a společně se SŽDC připravuje podle zjištění týdeníku Euro také žalobu na určení neplatnosti smlouvy. Úředníci se totiž domnívají, že smlouva byla uzavřena v rozporu se zákonem o privatizaci, jelikož nedošlo kjejímu schválení vládou.
Podrobnosti k chystané žalobě však SŽDC zatím nechce zveřejnit.
„K soukromoprávní žalobě nebudeme poskytovat informace, aby nebylo zmařeno účinné hájení majetkových zájmů státu,“ uvedla tisková mluvčí SŽDC Kateřina Šubová. Podle advokáta Jana Kříže, který smlouvu psal, je vše v pořádku. Už ve smlouvě totiž SŽDC „prohlašuje a činí nesporným“, že nakládání s dotčenými pozemky nevyžaduje souhlas vlády podle zákona o Českých drahách. SŽDC totiž podle tohoto zákona nemůže bez souhlasu vlády prodat jen ty pozemky, na kterých vede železnice. Na pozemky u dejvického nádraží přitom železnice přímo nezasahuje.
„Naší advokátní kanceláři nejsou známy žádné skutečnosti, které by svědčily o neplatnosti smlouvy, a to zejména proto, že její obsah není vžádném ohledu vrozporu se zákonem,“ ujistil Jan Kříž.
Zda v právní bitvě zvítězí argumentace zákonem o privatizaci, nebo zákonem o Českých drahách, by měl rozhodnout až soud. Jisté je, že pro stát je smlouva nevýhodná. Do roku 2030 nemůže s pozemky nakládat ani si vyjednat třeba lepší kupní cenu u konkurence, například u Penty, která má o pozemek eminentní zájem.
Kdo nese odpovědnost?
Podle informací týdeníku Euro SŽDC uvažuje v případě úspěchu s žalobou na neplatnost smlouvy také o napadení profesní odpovědnosti advokáta Jana Kříže, který za právní bezvadnost smlouvy odpovídal.
Advokát Kříž, který při uzavírání této smlouvy zastupoval SŽDC, má přitom velmi těsné vazby i na protistranu, společnost Amádeus Real. Dlouhodobě si od této firmy pronajímá kanceláře pro svou advokátní praxi, a dokonce developerovi poskytoval i právní služby. Jan Kříž v tom ale neshledává žádný střet zájmů.
„Společnosti Amádeus Real jsme nikdy neposkytovali právní služby, které by se týkaly SŽDC či obecně jakékoliv problematiky železniční dopravy či správy majetku, pro který je SŽDC příslušná. Mohu vás proto ujistit, že při poskytování právních služeb SŽDC nebyl ze strany naší advokátní kanceláře porušen žádný právní předpis,“ tvrdí Kříž.
Kauza problematické smlouvy o smlouvě budoucí na prodej pozemků u dejvického nádraží se sice ještě nedostala ani k soudu, ale už kvůli ní museli ze státních služeb někteří aktéři odejít. SŽDC především odstavila od právního poradenství advokáta Kříže, který železnici radí už jen v kauze správy budovy hlavního nádraží v Praze. Ze svého postu musel loni na konci října odejít také náměstek pro správu majetku SŽDC Tomáš Drmola. Na rozloučenou inkasoval odstupné ve výši 1,6 milionu korun. 9
Kauza problematické smlouvy o smlouvě budoucí na prodej pozemků u dejvického nádraží se sice ještě nedostala ani k soudu, ale už kvůli ní museli ze státních služeb někteří aktéři odejít.
O autorovi| jan Novotný novotny@mf.cz
