Hypoteční mánie

Lidé se zadlužují obrovským tempem. Zvládnou to?

Daň z přidané hodnoty (DPH) na stavební práce spojené s bydlením se v roce 2008 zvýší. Česká národní banka (ČNB) plánuje pozvolný růst základních úrokových sazeb, ceny úvěrů již dlouho nebudou tak výhodné jako v současné době.
Češi si v letošním roce vezmou hypotéky za více než sto miliard korun, přitom za posledních jedenáct let si na bydlení půjčili 230 miliard korun. Je neuvěřitelný podíl roku 2006 na historii hypotečního financování odrazem výrazné marketingové masáže realitních kanceláří, developerů a bankovních domů, nebo se jedná o přirozený vývoj? Pravda, kterou se s odstupem času dozvíme, může mnoho lidí bolet.

Akční podzim.

Do podzimní kampaně vstoupily banky aktivně. Zatímco Česká spořitelna inovovala své služby a nabízí zákazníkům okamžité podepsání úvěrové smlouvy, GE Money Bank se rozhodla jít po ceně. Několik týdnů po oznámení spořitelny začala lidem prodávat úvěry v podstatě za cenu peněz, a přestože je její nabídka časově omezena, jistě bude mít silnou odezvu. Do boje o zákazníky se výrazněji než dříve zapojila také Raiffeisenbank. Důvod rychlosti růstu jejího podílu na trhu si často neumí vysvětlit ani konkurence. Hypoteční banka ze skupiny ČSOB sice stále podporuje své nové logo, ale také hodlá přitvrdit. Zdánlivě stranou zůstává pouze Komerční banka, která na podzim spustila pouze nic neříkající kampaň, ve které propaguje na trhu již obvyklý produkt - hypotéku na sto procent hodnoty nemovitosti. Lidé dychtící po hypotéce se mají na co těšit. Banky, jež ukusují ze stále se zmenšujícího koláče, po nich půjdou čím dál silněji. Nebo řečeno slovníkem bankéřů „aktivně nabídnou neustále se lepšící služby za konkurenceschopnou cenu“.

Dám to zadarmo…

Tvrdá cenová konkurence je českému hypotečnímu trhu dána historicky. Když v roce 2000 kupovala Českou spořitelnu rakouská Erste Bank, stanovila si vláda podmínku, že banka podpoří bytovou výstavbu deseti miliardami korun. Spořitelna začala poskytovat levné hypotéky a konkurence se musela přizpůsobit, chtěla-li uspět. O šest let později jsou všechny levné peníze vyčerpány, tradice však zůstává. Příkladem cenového dumpingu je GE Money Bank, která v září prodává pětileté hypotéky za 3,99 procenta. Což nemůže být, vzhledem k samotné ceně peněz, pohybující se okolo 3,5 procenta, rentabilní produkt. GE přesto tvrdí, že se jí nízké ceny vyplácí. „Celou dobu ke klientům přistupujeme tak, že jim garantujeme úrokové sazby. Jsme jedni z mála, kteří to takhle transparentně dělají A půjčky v akci to mají podpořit. Stejně jako mají podpořit to, že si nájemník může dovolit hypotéku díky nízkým splátkám rozloženým na třicet let,“ řekl týdeníku EURO manažer hypoték GE Money Bank Michal Strcula. Tvrdí, že banka je ochotna akceptovat dočasnou nižší ziskovost hypoték. Kromě toho, že GE Money Bank potěší klienty, má však hypotéka v akci možná prozaičtější důvod. Banka na trhu hypoték ztrácí podíl, k polovině letošního roku se meziročně snížil o jeden procentní bod na 4,6 procenta, a to se jejímu vedení asi příliš nelíbí. Zatímco zákazníci banky nabídku jistě pochválí, u konkurence příliš příznivců nenajde. Celkem pochopitelně, neboť přestože ostatní tvrdí, že důležitá je především kvalita, o moc dražší být stejně nemohou. Konkurenční banky si sice uvědomují důležitost nízké ceny, na natolik agresivní boj však nepřistoupí. „Doba se hodně mění. Dříve to bylo o servisu, dnes je to hodně o úrokové sazbě. My se však s velkou pravděpodobností nebudeme zaměřovat na prezentaci jedné sazby. Jestliže konkurence teď prodává za 3,99 procenta, mohu se rozhodnout, že udělám kampaň na 3,98 procenta, a konkurence má po kampani. Avšak my cenovou politiku do reklamy nebudeme dávat, podle mého názoru tam nepatří,“ řekl týdeníku EURO generální ředitel Hypoteční banky Jan Sadil. Raiffeisenbank si akci GE Money Bank vykládá jinak. „Myslím, že postup konkurence je reakce na náš dravý postup. Protože my jsme loni dost razantně nastoupili a letos v tom pokračujeme. Pod cenu však rozhodně nepůjdeme, taková strategie se nedá vydržet dlouho. Naši zákazníci od nás sice koupí produkt, který je trošku dražší, ale dostanou k němu odpovídající služby. To znamená, že počítáme s tím, že trh dále poroste a tahle sázka se nám vyplatí,“ uvedl manažer hypoték Raiffeisenbank Jan Bureš. Snížit cenu si banky opravdu dlouhodobě dovolit nemohou. Jednak se již připravují na další zvýšení úrokových sazeb ČNB a za druhé jejich marže nikterak závratné nejsou. Hrubá marže se v současné době pohybuje okolo 1,5 procenta, zisková často pod jedním procentem. Hypoteční klienti jsou však významní především tím, že si je banky připoutají na dlouhou dobu. Takže když se banka o ně dokáže starat, přinesou jí vedlejší výnosy. „Z vlastní hypotéky příliš vysoké výnosy nejsou a situace bude ještě horší,“ tvrdí například Bureš.

…a ihned.

Kromě ceny úvěrů se letošním tématem stala rychlost získání hypotéky. Do čela se dostala GE Money Bank, která do několika hodin vybaví zájemce potvrzením o tom, jak vysoký úvěr může dostat. Česká spořitelna šla dál a v průběhu první návštěvy s klientem rovnou uzavře smlouvu. Z pohledu bank se jedná o šikovnou fintu, jak si připoutat zákazníka, který ještě vůbec nenalezl nemovitost a mohl by v průběhu jejího výběru vyslyšet volání konkurence. Kromě GE a spořitelny však ostatní podobnou vábničku zatím nechystají. „Na našich webových stránkách si každý může navolit své parametry hypotéky a okamžitě zjistí částku, kterou mu půjčíme. Zájem o to však není nikterak dramatický. Je to pochopitelné. Není důvod, aby někdo předem podepisoval smlouvu, jako se to dělá u nejmenované červené konkurence. Proč by měl mít klient podepsanou smlouvu, když nemá vybranou nemovitost, neví, kolik bude potřebovat peněz, neví, jestli mu developer nenabídne výhodnější hypotéku, protože přímo spolupracuje s některou bankou,“ říká Sadil, avšak i podle něj je zrychlování a zjednodušování procesu vyřízení hypotéky v současné době hlavním tahákem bank. Česká spořitelna i GE přišly s novými nabídkami, které představují novum nejen v České republice, ale i v Evropě. Je možné, že vysoká poptávka po takovém způsobu uzavření hypotéky nakonec přinutí podobný produkt vyvinout i Hypoteční banku. Možná, že postup těchto dvou bank nakonec přinutí rozšířit svou nabídku o nové služby i ostatní banky. Finanční domy totiž zatím ctí známé Paretovo pravidlo, že speciální služby jsou sice fajn a je dobře pro trh, že se objevují, ale z pohledu nárůstu obchodu nejsou zatím podstatné. Pořád platí, že dvacet procent jednoduchých produktů udělá 80 procent obchodu, a někdo vymyslí dalších 80 procent věcí, aby utrhl zbývajících 20 procent. Avšak trh se rychle zaplňuje a i bankéři připouštějí, že prodej hypotéky již v následujících letech nebude tak jednoduchý. Sadil se domnívá, že v roce 2007 se i kvůli obavě z růstu DPH zvýší objem prodaných hypoték o 20 procent, dál předpokládá již jen desetiprocentní růst. Bureš dokonce pro příští rok očekává stagnaci. Zastavení růstu prodejů bude pro zákazníky paradoxně příznivou zprávou. Opravdový konkurenční boj totiž začne až v době, kdy si banky budou muset klienty přetahovat mezi sebou. V Německu či Velké Británii má dominantní podíl na trhu právě prodej bytů a domů již zatížených hypotékou, například průměrná životnost britské hypotéky činí tři a půl roku. A to nikoli proto, že by lidé po této době splatili svůj úvěr. Banky jim kvůli nedostatku nových obchodů nabízejí stále výhodnější podmínky a oni se nezdráhají dražší nebo neflexibilní ústavy opustit. V České republice je refinancování hypotéky teoreticky možné, avšak kvůli zatím nevysychajícímu přílivu nových zákazníků na to banky nemusejí vynakládat peníze a čas. Zatímco Sadil se domnívá, že aktivně se refinancování začne nabízet až pět let, v Raiffeisenbank se již o takové službě diskutuje. „Chystáme to, ale nepřijdeme s ním první na trh, na to jsme příliš malí,“ uvedl Bureš. Strategie Raiffeisenbank, ale i jiných menších bank je jasná. Zatímco velký ústav s velkým počtem klientů může těžit při akvizici nových ze své báze, protože u hypoték platí více než kde jinde floskule, že nejlepší reklama je doporučení, malí se musejí více snažit. Dá se čekat, že poté, co s takovým produktem jedna banka přijde, ostatní jej nasadí rovněž. GE například uvažuje o zavedení hypotéky určené na snadnější přechod z jednoho bydlení do druhého. Banka zákazníkovi lehce umožní zbavit se původního bytu či domu zatíženého hypotékou, půjčí mu o něco víc peněz a vezme si do zástavy nový dům,“ uvedl Strcula s tím, že až na trhu bude poptávka, bude GE chtít klienty s nabídkou takového úvěru oslovit. V zahraničí je, jak dodal, poměrně oblíbený produkt nazvaný obrácená hypotéka. Její podstatou je postupný prodej nemovitosti bance. „Když je někomu například 50 let a plánuje, že v nemovitosti nehodlá strávit důchod, vyplácí banka měsíčně anuitní splátky. A po 15 či 20 letech nemovitost zůstane bance,“ dodal Strcula. Na tuto službu si však Češi pravděpodobně počkají déle.

Strašák jménem DPH.

Kromě standardních prodejních kanálů našli v současné době banky a developeři partnera i v ministerstvu financí. Ve vzduchu totiž stále visí hrozba zvyšování DPH na stavební práce u nových bytů v roce 2008. Firmy na nebezpečí poukazují a vyzývají své zákazníky, aby s hypotékami a nákupem nových bytů neotáleli. Přestože stále není jasné, zda DPH skutečně vzroste, zda to bude o uvažovaných 14 procent a jakých bytů se přesně bude týkat, hypoteční ústavy i developeři to již berou jako fakt. Například Hypoteční banka publikovala průzkum ve kterém varuje, že až 73 procent populace očekává po zvýšení DPH zhoršení dostupnosti nového bydlení. „Nejenže většina lidí předpokládá od roku 2008 zhoršení dostupnosti bydlení, ale překvapivě mnoho z nich uvažuje v této souvislosti také o změně svého bydlení. Úpravu současného bydlení či nákup nového plánuje přibližně každý sedmý,“ píše se ve zprávě. Tato forma marketingu pravděpodobně nabere v nejbližší době na obrátkách. Vláda totiž o zvýšení DPH bude muset jednat. Sadil však za průzkumem stojí. „Na ceny nových bytů bude mít zvýšení DPH zásadní dopad. Ti, kteří si myslí, že toto navýšení pokryjí developeři ze svých marží, nemají pravdu. Šéf Central Group Dušan Kunovský například uvedl, že marže jeho firmy se pohybuje mezi deseti a patnácti procenty. Kdyby měli pokrýt 14procentní navýšení DPH svojí marží, tak jsou na nule. Ale i když nebudeme vycházet z toho, co se říká a píše, tak skutečně nevětřím tomu, že budou navýšení pokrývat, ať mají marže jakékoli. Jako člen asociace pro rozvoj trhu s nemovitostmi ale musím říct, že i na její půdě se názory diametrálně liší,“ uvedl šéf Hypoteční banky Sadil. Diametrálně odlišná stanoviska opravdu zaznívají, jedno z nich má například předseda této asociace Jiří Pácal, s vlivem DPH na ceny nesouhlasí ani Bureš. „Pro růst cen nemovitostí kvůli DPH nejsou žádné racionální důvody. Pokud ceny opravdu vzrostou, o to více spadnou dolů. Prostě proto, že daňová zátěž netvoří cenu nemovitosti. Cena rezidenční nemovitosti je vždycky daná poměrem poptávky a nabídky a poptávku přitom určují faktory, jako jsou cena peněz, reálné příjmy obyvatelstva a demografická situace. Navíc úroky porostou, měly by začít klesat ceny. Tržní nájmy dlouhodobě klesají, tím klesají i výnosy z nemovitosti,“ uvedl Pácal s tím, že je nesmysl, aby jediný protiargument, jako je nominální zvýšení daně, způsobil růst cen. „To, jestli platíte větší nebo menší daň, vám nedodá víc peněz. Když si jdete koupit byt, vezmete úspory a víte, že si můžete koupit byt za dva miliony. Větší ne. Když se do toho promítne daňová zátěž, tak to znamená, že lidé musejí kupovat menší a levnější byty, nebo by je nemohli kupovat vůbec. Hypoteční banky nyní bojují o přežití, potřebují nabrat klienty a potřebují jich nabrat co nejvíc, ale to není důvod proto, aby lhaly,“ dodal Pácal. Jeho slova částečně potvrzuje i Bureš z Raiffeisenbank. „Myslím si, že je to trošku uměle živené podobně, jako to bylo před vstupem do Evropském unie. To se také čekalo, že výrazně stoupnou ceny nemovitostí. Trh nestoupl kvůli vstupu do EU a po zvýšení DPH to bude podle mého názoru obdobné. Je to jen marketingový tah, tahá se tím obecenstvo,“ uvedl Bureš. Jejich argumenty podporuje i fakt, že zvýšení DPH se bude týkat jen bytů, které nespadnou do vládnou navržené kategorie sociálního bydlení, jež zahrnuje byty do 90 metrů čtverečních. Vzhledem k tom, že v současné době tvoří nové byty pouze 15 procent všech prodávaných bytů a průměrná obytná plocha bytů dokončených v roce 2005 činila 73 metrů, opravdu se nezdá, že by růst daně měl výrazný dopad.

Hodně, nebo málo?

Kromě vývoje neznámých marketingových produktů a unikátního růstu hypotečního trhu drží Česká republika ještě jeden primát. Ministerstvo financí zveřejnilo informaci o podílu klasifikovaných úvěrů na celkovém bankovním portfoliu, veřejnost se dozvěděla, že lidé nesplácejí 3,5 procenta objemu všech hypoték. Zástupci hypotečních bank se zatím diskusi o možných problémech lidí se zadlužeností či propadem cen nemovitostí vyhýbají, současnou výši nepovažují za žádný problém. Na druhé straně v době extrémně nízkých úrokových sazeb a rostoucích reálných příjmů obyvatel není růst defaultů příliš obvyklý. Navíc když jsou starší úvěry výrazně ředěny obrovským množstvím nových hypoték, u kterých problémy s nesplácením teprve přijdou. Ze statistik Evropské hypoteční federace vyplývá, že z deseti sledovaných zemí má vyšší podíl nesplácených půjček než Česká republika už pouze Itálie, ostatní země hlásí okolo jednoho, v extrémní míře dvou procent.