I v tomto případě platí, že ďábel tkví v detailu. Konkrétně jde o detail skrytý v zákoně o spotřebitelském úvěru, který platí už od prosince 2016. Zákon mimo jiné přinesl klientům bank právo, aby mohli svou hypotéku splatit předčasně i v průběhu tzv. fixace úroku. Dřív takové právo neměli a banky si mohly s klientem dohodnout prakticky jakoukoli výši nákladů za předčasné splacení.
Spor začal letos v březnu, kdy se Česká národní banka rozhodla výklad zákona vyjasnit a výslovně říci, co si za předčasné splacení hypotečního úvěru může banka účtovat a co už nikoli. Napočítat si může například administrativní poplatky (náklady na papír, účetnictví apod.), které však nejsou nijak drastické. Naopak nemůže klientovi připsat na vrub například provizi, kterou zaplatila zprostředkovatelům za to, že hypotéku prodali (podstatnou část hypoték banky prodávají přes poradenské společnosti jako Partners či Fincentrum).
A banka si nemůže účtovat - ato je podstatné - ani tzv. finanční náklady za předčasné splacení hypotéky. Co to ale vlastně je?
Zdražíme to
Když banka poskytuje hypoteční úvěr, obyčejně to probíhá tak, že si půjčí na trhu za nějakou úrokovou sazbu. Tyto peníze pak půjčí o něco dráž klientům, kteří si chtějí pořídit na hypotéku bydlení, a na rozdílu vydělává. Potud vše v pořádku; takto funguje banka normálně.
Ale pokračujme. Když klient hypotéku předčasně splatí, banka tyto peníze obvykle půjčí dalšímu klientovi. Problém nastává teprve v okamžiku, když úroky hypotečních úvěrů začnou klesat.
Představme si to na příkladu: banka půjčí klientovi s úrokem pět procent ročně.
Klient dva roky řádně splácí, mezitím však centrální banka sníží cenu peněz a hypotéky se poskytují jen za tři procenta. Klient se proto domluví s konkurenční bankou, že si od ní půjčí za tři procenta, splatí svůj původní hypoteční úvěr a platí nižší splátky. Spokojeni jsou oba -jeho nová banka má byznys a on sám platí méně.
Tratí na tom jen banka, jíž klient svůj úvěr předčasně splatil, protože jí zůstaly peníze vypůjčené na pětiprocentní úrok, které teď musí sama splácet. Udat peníze jinde přitom může leda za tříprocentní úrok. Prodělává tedy dvě procenta ročně. Taková situace vůbec není nereálná. Od ledna 2009 do ledna 2017 klesly v Česku úrokové sazby hypoték z 5,74 na 1,82 procenta. „Tyto náklady bude potřeba pokrýt, a nebudou-li si je moci banky vybrat při předčasném splacení, budou tak činit průběžně, ato v úrokové sazbě“ řekla týdeníku Euro mluvčí Raifieisenbank Petra Kopecká a podobně mluví i ostatní banky.
Je přitom jasné, že zejména u velkých bank, které poskytují každý rok hypotéky za desítky miliard korun, by ztráty nebyly malé. Podle některých bankéřů je reálné, že půjde o jednotky miliard korun. Česká národní banka přitom na svém výkladu zákona trvá a bude ho razantně po bankách vyžadovat. „ČNB je vázána platným zákonem a nemůže jej svými rozhodnutími měnit. Dokud se tedy nezmění zákon, není důvod ani pro změnu stanoviska ČNB“ uvedla k tomu Markéta Fišerová, ředitelka odboru komunikace centrální banky.
Změna zákona
Banky se v současnosti snaží ČNB přesvědčit, aby projevila vstřícnost a umožnila jim se aspoň nějak finančně zahojit. Jednou z možností je novelizace zákona o spotřebitelském úvěru tak, aby si banky mohly uznávat i část finančních nákladů.
„Změna by měla při mimořádném splacení klientem zohlednit situaci na straně věřitele, tedy rozdíl mezi cenou finančních prostředků na počátku sjednání úvěru a mezi cenou finančních prostředků v čase uskutečnění mimořádné splátky. Pokud tento rozdíl nabývá kladných hodnot, věřiteli vzniká ztráta“ uvedl manažer hypoték České spořitelny Radek Vachulka.
Centrální banka je ochotna o nějakém řešení jednat, nicméně bude to nějakou dobu trvat. „Takovou změnu zákona si v obecné rovině představit dokážeme, avšak je třeba zdůraznit, že ČNB není ani zákonodárcem, ani předkladatelem návrhů zákonů“ dodala Fišerová. Banky tak budou muset hledat podporu u zákonodárců, přičemž je otázka, zda jim bude někdo ochoten vyjít vstříc. V současnosti, kdy je rozpočet napjatý a vláda spíše hledá dodatečné zdroje, to nebude jednoduché.
Pravděpodobnější je tak druhá možnost, že se banky výkladu zákona podle ČNB přizpůsobí a zvednou úrokové sazby. „Hypotéky tedy podraží pro všechny klienty, kdežto dosud náklady hradil pouze ten, kdo předčasné splacení realizoval“ dodává Kopecká z Raiffeisenbank. Paradoxně tak zákon bude penalizovat i klienty, které měl původně chránit.
Dalším efektem pak bude to, že se výrazně zdraží dlouhé - pět, deset či více let trvající - fixace hypoték, které jsou kvůli nepředvídatelnosti vývoje úrokových sazeb pro banky mnohem rizikovější. „Dá se očekávat, že ve střednědobém horizontu budeme muset nová pravidla zohlednit ve výši úrokových sazeb dlouhých fixací,“ potvrzuje mluvčí Monety Money Bank Martina Lambert.
Banky tak budou své náklady přenášet co nejvíc na klienty, přičemž ani samotná Česká národní banka, která se stará o stabilitu trhu, by na své striktní regulaci nemusela vydělat. „Její výklad zákona je možný, ale má za následek to, že působí proti všem účastníkům trhu: proti klientům, bankám i samotné ČNB, protože omezování dlouhodobých fixací jde proti stabilitě bankovního trhu“shrnuje hlavní poradce České bankovní asociace Vladimír Staňura, který za banky s regulátorem vyjednává. •
Graf
Kolik stojí hypotéka (vývoj úrokových sazeb od června 2003 do současnosti)
ZDROJ: HYPOINDEx
Kolik si lidé brali hypoték (objem hypotečních úvěrů, za měsíc červen, v miliardách korun)
ZDROJ: HYPOINDEx
O autorovi| Jiří Zatloukal, zatloukal@mf.cz
