Úrokové sazby hypoték se v letošním roce drží nejvýše za pět let. Banky sice již naznačily jejich snižování, ale... budoucnost je nejistá. Jak by s vaším rozpočtem zahýbalo případné zvýšení úrokových sazeb? Jste na takovou situaci připraveni?
Autor: Martin Siebert
Banky v poslední době naznačují snižování úrokových sazeb. V nedávné době oznámila Hypoteční banka další přechodné snížení úrokových sazeb Hypotéky po webu na 5,15 %, její krok následovala GE Money Bank, jejíž tří a pětiletá fixace začíná na 4,99 % a která odpouští poplatek za sjednání hypotéky. Přesto… opatrnosti není nikdy dost, a tak je dobré být připraven i na nepříznivý vývoj úrokových sazeb.
Získat hypoteční úvěr dnes je náročnější než před rokem, nemluvě před dvěma či třemi, kdy banky rozdávaly peníze pomalu vidlemi. Banky jsou obezřetnější a své budoucí klienty si mnohem pečlivěji prověřují. Rozhodně to má ale význam i pro jejich zákazníky.
Nesezná-li banka žadatele o hypotéku schopným splácet, měl by se člověk v prvé řadě zamyslet nad tím, proč ho banka odmítla: Je banka zbytečně přísná? Nebo je má situace opravdu tak nejistá… Budu skutečně mít dostatek peněz na splácení hypotéky - a to i za nepříznivých okolností, jako je ztráta zaměstnání, nemoc, úraz…. Budu mít dostatečné rezervy pro překlenutí výpadku příjmů?
A nemusíme chodit ani do nepříznivých životních situací. Kdo čerpal hypotéku v druhé polovině roku 2005, mohl se ucházet o úrokovou sazbu kolem 3,6 % - a to je jen průměrná podle FINCENTRUM HYPOINDEXu. Dnes mu banka pravděpodobně nabídne sazby o 2 procentní body vyšší. Jak se taková změna promítne do rodinného rozpočtu?
Nejprve se podívejme, jakou splátku bude mít milionová hypotéka při různých úrokových sazbách a délkách splatnosti.
Tabulka 1: Výše splátky hypotéky v objemu 1 mil. Kč
| Úroková sazba | Splatnost hypotéky | ||||
| ::: | 10 let | 15 let | 20 let | 25 let | 30 let |
| 3,00% | 9 656 Kč | 6 906 Kč | 5 546 Kč | 4 742 Kč | 4 216 Kč |
| 3,50% | 9 889 Kč | 7 149 Kč | 5 800 Kč | 5 006 Kč | 4 490 Kč |
| 4,00% | 10 125 Kč | 7 397 Kč | 6 060 Kč | 5 278 Kč | 4 774 Kč |
| 4,50% | 10 364 Kč | 7 650 Kč | 6 326 Kč | 5 558 Kč | 5 067 Kč |
| 5,00% | 10 607 Kč | 7 908 Kč | 6 600 Kč | 5 846 Kč | 5 368 Kč |
| 5,50% | 10 853 Kč | 8 171 Kč | 6 879 Kč | 6 141 Kč | 5 678 Kč |
| 6,00% | 11 102 Kč | 8 439 Kč | 7 164 Kč | 6 443 Kč | 5 996 Kč |
| 6,50% | 11 355 Kč | 8 711 Kč | 7 456 Kč | 6 752 Kč | 6 321 Kč |
| 7,00% | 11 611 Kč | 8 988 Kč | 7 753 Kč | 7 068 Kč | 6 653 Kč |
| 7,50% | 11 870 Kč | 9 270 Kč | 8 056 Kč | 7 390 Kč | 6 992 Kč |
| 8,00% | 12 133 Kč | 9 557 Kč | 8 364 Kč | 7 718 Kč | 7 338 Kč |
Zdroj: Vlastní výpočty
Je-li hypotéka v jiné výši, stačí splátku v tabulce vynásobit příslušným koeficientem - např. je-li ve výši 2 mil. Kč, splátku je třeba vynásobit dvěma, je-li hypotéka 800 tis. Kč, splátku v tabulce je třeba vynásobit 0,8.
Jak se zvýší splátka milionové hypotéky při růstu úrokových sazeb při zachování splatnosti ukazuje Tabulka 2.
Tabulka 2: Růst splátky hypotéky ve výši 1 mil. Kč při růstu úrokových sazeb
| Růst úroků při konstantní splatnosti | Splatnost | ||||
| ::: | 10 let | 15 let | 20 let | 25 let | 30 let |
| ze 3 % na 3,5 % | 233 Kč | 243 Kč | 254 Kč | 264 Kč | 274 Kč |
| ze 3,5 % na 4 % | 236 Kč | 248 Kč | 260 Kč | 272 Kč | 284 Kč |
| ze 4 % na 4,5 % | 239 Kč | 253 Kč | 266 Kč | 280 Kč | 293 Kč |
| ze 4,5 % na 5 % | 243 Kč | 258 Kč | 274 Kč | 288 Kč | 301 Kč |
| ze 5 % na 5,5 % | 246 Kč | 263 Kč | 279 Kč | 295 Kč | 310 Kč |
| ze 5,5 % na 6 % | 249 Kč | 268 Kč | 285 Kč | 302 Kč | 318 Kč |
| ze 6 % na 6,5 % | 253 Kč | 272 Kč | 292 Kč | 309 Kč | 325 Kč |
| ze 6,5 % na 7 % | 256 Kč | 277 Kč | 297 Kč | 316 Kč | 332 Kč |
| ze 7 % na 7,5 % | 259 Kč | 282 Kč | 303 Kč | 322 Kč | 339 Kč |
| ze 7,5 % na 8 % | 263 Kč | 287 Kč | 308 Kč | 328 Kč | 346 Kč |
Zdroj: Vlastní výpočty
Za pozornost stojí několik skutečností. V prvé řadě splátka hypotéky roste při růstu úrokových sazeb rychleji při delších splatnostech. Čím delší je tedy splatnost hypotéky, tím více je výše splátka citlivá na změnu úrokových sazeb - pochopitelně oběma směry.
Čím vyšší je aktuální úroková sazba, tím více dopadne na splátku její změna. Vzroste-li kupříkladu úroková sazba milionové hypotéky s 20letou splatností ze 3 % na 3,5 %, zvýší se splátka o 254 Kč. Pokud ale sazba vzroste ze 7,5 % na 8 %, zvýší se splátka o 308 Kč.
I v tomto případě lze změnu splátky milionové hypotéky jednoduchým výpočtem upravit na hypotéku libovolné výše.
A jak by dopadl klient s 20letou hypotékou, který před 4 lety získal úrokovou sazbu 3,5 % a nyní má k dispozici 5,5%? Jeho splátka by vzrostla o 1 079 Kč - z 5 800 Kč na 6 879 Kč, tedy o rovných 18,6 %. A to už je rozdíl, který může být v rodinném rozpočtu znát.
Chcete nižší splátku?
Jedním ze způsobů, jak zabránit při konci období fixace zvýšení splátky, pokud selže vyjednávání s bankami, je prodloužení splatnosti úvěru. V tomto směru mají výhodu lidé, kteří čerpali hypotéku s krátkou dobou splatnosti. V nejsložitější pozici jsou ti, kteří mají splatnost 30letou a delší a krátkou dobu fixace.
Více na Hypoindex.cz.
