Záměr nové úpravy týkající se vlastnictví pozemků a staveb na nich je pozitivní. I tak ale mohou hrozit některé komplikace
Zásada superficies solo cedit, tedy že stavba je součástí pozemku, bude jednou z revolučních změn, které přináší nový občanský zákoník.
Řada vlastníků staveb umístěných na cizím pozemku si oprávněně klade otázku, v jakém právním postavení se octnou počínaje 1. 1. 2014. Jde o problematiku zásadní, počet staveb na cizím pozemku je odhadován v řádu stovek tisíc, navíc jde často o stavby značné hodnoty z hlediska ekonomického i z hlediska veřejného zájmu (leckteré inženýrské sítě mohou tvořit podstatu podnikatelské činnosti firem a současně být strategicky důležité pro zajištění zájmů širší veřejnosti).
Je třeba vyloučit obavu, že by nový občanský zákoník automaticky znamenal vyvlastnění staveb ve prospěch vlastníka pozemku. Není tomu tak. Nový zákoník zřizuje předkupní právo, a to ve prospěch obou stran, to jest pokud bude mít vlastník nemovitosti umístěné na cizím pozemku (nebo pod ním) v úmyslu tuto věc převést, bude povinen věc nabídnout k prodeji vlastníku pozemku (a naopak). Zákonnou úpravu nelze vyloučit ani dohodou obou stran. Nesplnění nabídkové povinnosti způsobí, že převod na třetí osobu bude pouze podmíněný, a pokud oprávněný předkupní právo uplatní, způsobí tím zánik vlastnického titulu třetí osoby.
Potenciál komplikací Najde se jistě řada příkladů (například liniové stavby, infrastruktura apod.), kde mohou být ekonomické náklady na využití předkupního práva jednou i druhou stranou neadekvátní. Je proto třeba zdůraznit, že nový zákoník zavádí předkupní právo, nikoli povinnost, a pokud oprávněný předkupní právo nevyužije, nepřichází o něj, je mu zachováno pro případ jakéhokoli dalšího převodu.
Záměr nové úpravy je tedy na první pohled pozitivní, lze předpokládat, že postupně povede ke slučování vlastnictví pozemků a staveb na nich.
Nová úprava však přece jen do vztahů vnáší potenciál značných komplikací. Například pokud bude mít vlastník rozsáhlé distribuční soustavy v úmyslu ji převést, bude ji muset nabídnout ke koupi všem vlastníkům dotčených pozemků. I kdyby nikdo předkupní právo nevyužil, právní úprava zamýšlenou transakci zkomplikuje přinejmenším časově (už jen prokazatelně doručit nabídku všem oprávněným osobám může být obtížné).
Podobných příkladů bude jistě možné přinést mnoho z pohledu vlastníků pozemků i staveb. Někteří proto mohou dojít k závěru, že pro řešení jejich právních vztahů je příznivější stávající úprava, a tudíž stojí za to pustit se do řešení hned. Jiní dojdou k závěru, že je pro ně lepší vyčkat úpravy nové. Zamyslet se nad možnostmi současných a budoucích řešení je však bezpochyby namístě již nyní.
Nový zákoník testování teprve čeká Univerzální řešení k mání není, každý případ bude patrně mít svá specifika. Východiskem zpravidla bude úvaha nad existujícím stavem.
V tomto ohledu bývá jednou ze zásadních otázka existence občanskoprávního oprávnění pro zřízení stavby a otázky související, například zda je oprávnění stále platné, nebo zda existovalo v minulosti a následně zaniklo, zda jde o oprávnění časově omezené, či časově neomezené. Důležitá může být otázka existence nebo absence dobré víry, zejména pokud je současný vlastník stavby odlišný od jejího zřizovatele. Neméně důležitá bývá otázka existence veřejnoprávního oprávnění pro zřízení stavby, tedy příslušných povolení podle stavebního práva, včetně specifik úpravy platné v době zřízení stavby (například podle stavebního zákona platného do roku 2006 nebylo pro realizaci některých podzemních staveb vyžadováno, aby stavebník prokázal občanskoprávní oprávnění k dotčenému pozemku). Stejně tak bývá nezbytné zvážit otázky plynutí času například ve vztahu k promlčení nároků, vydržení práv, lhůt podle správních a stavebních předpisů a podobně.
Konečně vliv na rozhodování by měla mít i skutečnost, že varianty řešení podle současné právní úpravy jsou do značné míry otestovány rozhodovací praxí soudů, v řadě otázek existuje sjednocující judikatura Nejvyššího soudu, a tudíž lze výsledek s větší mírou jistoty předvídat. Nový občanský zákoník testování jeho praktického využití teprve čeká a předvídatelnost budoucího rozhodování soudů je nutně nižší. Přináší ovšem v mnoha případech principiálně jiná východiska u již známých právních institutů a také instituty zcela nové, které mohou přinést nová, dosud nedosažitelná řešení. l
Je třeba vyloučit obavu, že by nový občanský zákoník automaticky znamenal vyvlastnění staveb ve prospěch vlastníka pozemku
