REALITNÍ KANCELÁŘE Každým rokem změní v Česku majitele tisíce nemovitostí. Převládají přitom obchodní transakce mezi soukromými osobami. Právě ty by měly využívat servisu realitních kanceláří, protože jde věcně i formálně o poměrně složitou záležitost. Na místě je ale uvážlivý výběr.
REALITNÍ KANCELÁŘE Každým rokem změní v Česku majitele tisíce nemovitostí. Převládají přitom obchodní transakce mezi soukromými osobami. Právě ty by měly využívat servisu realitních kanceláří, protože jde věcně i formálně o poměrně složitou záležitost. Na místě je ale uvážlivý výběr.
Loni soukromníci nakoupili tuzemské nemovitosti (byty, rodinné domy, chalupy, parcely) za nejméně 138,4 miliardy korun. Celkový obrat realitního trhu v Česku přitom dosáhl takřka 250 miliard. V západních zemích se „občanské“ realitní transakce skoro bez výjimky provádějí prostřednictvím realitních kanceláří. Není to nic překvapivého, protože se téměř vždy jedná o velké hodnoty a převod nemovitosti je i formálně poměrně složitý. Navíc fyzické osoby takovou koupi či prodej absolvují jen jednou či dvakrát za život.
V České republice v tomto směru není situace nijak ideální. Soukromníci se na služby realitních kanceláří nezřídka dívají s despektem a využívají je málo. „Existuje mnoho kanceláří a hlavně jednotlivců, kteří realitní činnost vykonávají hlavně s vidinou snadných a vysokých zisků. Nemají ovšem potřebné zkušenosti a vzdělání,“ popisuje komplikovanou situaci na trhu Zuzana Martínková z pražské realitní kanceláře RAK. V podstatě totéž říká Štěpánka Šindelářová z táborské RK Soreta: „Na jihu Čech na čtyři kvalitní kanceláře připadá šest neseriózních zprostředkovatelů.“ Potíže s prohlídkami objektu, prodejními cenami i špatnými smlouvami jsou obecně známé. „Výsledkem je to, že lidé se často spoléhají sami na sebe a mohou sami sobě hodně uškodit,“ dodává Martínková. Využít služeb odborníků je při realitních transakcích určitě na místě - a vybrat si ty správné nemusí být tak obtížné.
BEZ GARÁŽÍ A KUFŘÍKŮ Seriózní realitní kancelář má především vlastní „kamenné“ sídlo. Na místě je proto osobní návštěva stejně jako předchozí nahlédnutí do obchodního rejstříku (delší historie firmy je jistým doporučením) a prozkoumání webových stránek. Internet je pro realitní branži jedním z hlavních prodejních nástrojů, kvalita webu hodně napoví. Pozornost je dobré věnovat hlavně nabídce. „Pokud někdo nabízí nemovitost bez fotografie, přesné adresy a popisu, bude se většinou jednat o vykrádání zakázek jiné realitní kanceláře,“ popisuje jeden hlavních neduhů oboru Z. Martínková. „Rádobyobchodníci“ totiž často nabízejí objekty, o kterých se dozvěděli z webů či inzerce jiných kanceláří. A právě ti mají také obvykle celou „kancelář“ v kufříku a místo adresy P. O. Box.
Stejně jako jiné obory mají i realitáři vlastní profesní sdružení. Členství v nich je pro klienta rovněž dobrým signálem. Jedním z hlavních úkolů takových komor je totiž kontrola činnosti členů a samozřejmě i náprava či postihy. Sdružení také mívají vlastní etické kodexy, které jsou další zárukou kvality. Bohužel, v Česku je na tomto poli situace trochu komplikovaná. Asociace realitních kanceláří funguje už řadu let, má ovšem pouze několik desítek členů, ačkoli obchodem s realitami se v tuzemsku zabývá několik tisíc subjektů. Jednou z příčin je určitá nespokojenost s činností a výsledky asociace. Proto vznikla další, konkurenční sdružení (například Unie realitních kanceláří). Ovšem zatím se stejně nepočetnou členskou základnou, a proto také řada firem tyto aktivity prostě ignoruje -což vzhledem k okolnostem nemusí nic vypovídat o jejich kvalitě. Každopádně je ovšem účast firmy v profesní komoře dobrým signálem.
Další pojistkou pro obezřetného klienta (a teoreticky vzato zárukou spolehlivosti) je příslušnost kanceláře v některém z franšízingových řetězců. V tomto případě musí firma dodržovat určité standardy, obvykle opřené o zkušenosti z vyspělejších trhů, a mají rovněž etická pravidla. Na našem trhu je v tomto ohledu výběr snadný: nabízejí se buď pobočky globálního giganta Re/Max a pak menší, ale hlavně na východě Evropy agilní řetězec Chirš.
HLAVNÍ JE NABÍDKA Adekvátní sídlo a všechny další formální náležitosti jsou jedna věc, vstřícnost a ochota personálu druhá, ale pro zákazníka je pochopitelně rozhodující nabídka. Ta by měla být především komplexní - prodej či koupě reality je záležitost složitá a má aspekty nejen ekonomické, ale také právní a stavebně-technické.
Dobrá realitní kancelář proto svůj servis koncipuje se zřetelem ke všem těmto aspektům. V zásadě do ní patří praktické zhodnocení stavu a následně i ceny nemovitosti včetně zmapování majetkoprávních vztahů (spoluvlastnictví, majetková břemena a další). Pak přijde na řadu samotný prodej - kupce makléři většinou hledají prostřednictvím inzerce na internetu (vlastní web a realitní servery) a tiskových médií. V tomto stadiu se kvalita práce kanceláře pozná i na tom, jak klienta informuje o poptávce či na počtu návštěv.
Pokud se objeví vážný zájemce, přijde ke slovu rezervace, po ní sjednání kupní smlouvy a realizace obchodu, ale také poprodejní servis, typicky vyřízení daňových záležitostí. Dobrý makléř také pro klienta obstará komunikaci s pozemkovým katastrem, sjedná znalecký posudek a podobně.
To vše je stanoveno ve zprostředkovatelské smlouvě, kterou klient uzavírá s kanceláří na počátku celého procesu. „Naléhání na její okamžité podepsání není znakem kvalitní práce, a stejné je to i s kupní smlouvou. Klient musí mít čas se s takovými dokumenty v klidu seznámit,“ varuje před spěchem Z. Martínková.
Co by naopak realitní kanceláře dělat neměly - alespoň vlastními silami - je právní servis (pouze advokáti a notáři jsou pojištěni proti případným škodám), ať už se jedná o kupní či nájemní smlouvu. Totéž platí pro platby. „Realitní kancelář by neměla přijímat do úschovy celou platbu za nemovitost. V 99 procentech je oprávněna přijmout pouze blokační poplatek,“ tvrdí Lenka Simonová z kanceláře City-IQ Reality rovněž s odkazem na pojištění. Skutečností ovšem je, že nezřídka jsou peníze ukládány na zvláštní depozitní účty realitních kanceláří. Na makléři ovšem je klientovi poradit či sjednat advokátní, notářskou či bankovní úschovu (pro dobu mezi návrhem na vklad změny vlastnického práva a jeho skutečný zápis).
IDEÁLNÍ NEJSOU ANI KLIENTI
Obzvláště citlivým bodem jednání klienta s realitními kancelářemi je cena jejich služeb - její výše by se měla odvíjet právě od rozsahu poskytovaných služeb. Norma pro její stanovení neexistuje, standardně se pohybuje mezi třemi a šesti procenty prodejní ceny. Cena mimo tento interval už signalizuje buď služby skutečně výjimečné, nebo naopak špatné. Problémy často vyvolává otázka exkluzivity. Standardem vyspělých tržních ekonomik je výhradní zastupování, v Česku je situace zase poněkud složitější. Obě strany mají s exkluzivitou nemálo špatných zkušeností. Někdy je makléř pasivní, netrpělivý prodejce si nakonec najde kupce sám, ale přesto kancelář požaduje provizi. V jiných případech kupce makléř najde, ten se ovšem - v zájmu ušetření na provizi - s prodejcem dohodne, že transakci provedou až po vypršení sjednané lhůty pro zastupování. Není to ostatně jediná nectnost zákazníků realitních kanceláří. Už notoricky známí jsou „výletníci“, kteří zájem o nákup jenom předstírají. „V poslední době pozoruji nový jev -virtuální milionáře. Mají zájem o luxusní objekty, neustále si sjednávají schůzky, debatují, projednávají. A když má dojít na rezervaci, ukáže se, že nemají vůbec žádné peníze a chtějí po nás sjednání hypotéky a dalších úvěrů,“ líčí nejednoduchou praxi Lenka Simonová. OBCHODY ZA STOVKY MILIARD (obrat prodeje nemovitostí) Poznámka: Skutečný obrat obchodu s realitami v Česku je vyšší, protože daní nejsou zatíženy prodeje nových objektů. Například loni bylo v tuzemsku 194,5 2001 239,0 2002 267,5 2003 315,4 2004 249,8 právnické osoby 111,4 fyzické osoby 138,4 2005 Pramen: ministerstvo financí dokončeno přes 32 tisíc nových bytů, z jejichž případných prodejů se daň z převodu nemovitosti neplatila. Další zkreslení vzniká prodejem celých společnosti včetně jejich nemovitého majetku - pokud prodávaná společnost zůstane zachována, majitel se formálně nemění. Developerské společností často zakládají pro každý budovaný objekt zvláštní firmu, takže tyto daňově „neviditelné“ převody mohou být poměrně velké. Celkový objem obchodů vychází z odvodů daně z převodu nemovitostí. PRAKTICKÉ RADY
KVALITNÍ REALITKA * má kamenné sídlo, vlastní telefonní linku, fax i mail * bývá členem profesního sdružení * nabízí komplexní servis, od posouzení ceny reality až po daňové záležitosti a sjednání hypotéky * neposkytuje přímo právní služby * má vlastní webové stránky s kvalitní nabídkou * s výjimkou rezervačního poplatku neinkasuje od kupce žádné peníze * průběžně klienta informuje o svých aktivitách STŘÍDMÍ ČECHOVÉ
**Jen šest procent obyvatel České republiky letos plánuje nákup nemovitosti -bytu, rodinného domku či rekreačního objektu. Z průzkumu společnosti Cetelem, která ve 12 evropských zemích mapovala spotřebitelské nálady a nákupní záměry, vyplývá, že Češi jsou v tomto ohledu spíše střídmí. Zájem o koupi realit přitom nelze dávat do přímé závislosti k celkové hospodářské úrovni země a disponibilním příjmům jejích obyvatel (viz minimální poptávku po realitách v Německu).
Itálie 18 %
Velká Británie 15 %
Španělsko 13 %
Francie 13 %
Belgie 12 %
Maďarsko 7 %
Portugalsko 6 %
Rusko 6 %
Polsko 6 %
Česko 6 %
Německo 5 %
Slovensko 4 %
Průměr 12 zemí 8 %
Soukromníci totiž většinou kupují byty, respektive rodinné domy, poptávka po vlastnickém bydlení je ovšem závislá na řadě faktorů včetně tradic. V Česku ji akceleruje pokřivený bytový trh, odrážející se na vysokých tržních nájmech. Bytová výstavba prožívá konjunkturu, poptávka po hypotečních úvěrech je enormní, nicméně v evropském kontextu to nepředstavuje žádný výjimečný boom. Poznámka: Tabulka udává počet zájemců - soukromých osob o koupi nemovitosti v roce 2006.
