Investory lákají do Bratislavy hlavně nízké daně a nájemné
Jako krasavice nad Dunajem bývá označována slovenská Bratislava. Skutečná podoba města je ale od této charakteristiky značně vzdálená. Zarostlé pozemky v centru a šedé nevzhledné budovy vyvolávají vzpomínku na Hradec Králové počátkem 90. let. Objekt, který byl ještě donedávna považován v Bratislavě za top administrativní budovu, by v Praze obstál jen jako vyšší střední třída. Bratislavský development se doposud „proslavil“ hlavně více než osmnáct let rozestavěnou budovou nového Národního divadla, jehož náklady se vyšplhaly z původních 870 milionů slovenských korun na více než čtyři miliardy. Není proto divu, že se na Bratislavu pohlíží jako na město, které má za Prahou v oblasti realit zpoždění minimálně pět let. Tento odstup se však začíná smazávat. Každý rok se na realitní trh dostávají desítky tisíc čtverečních metrů nových moderních administrativních prostor a developeři hovoří o dalších velkolepých plánech. Optimistickou vizi budoucnosti spojují hlavně se vstupem Slovenska do Evropské unie. Bratislava bude mít na rozdíl od svých sousedů jednu nespornou výhodu, a to podstatně nižší ceny nájemného a nižší daňové zatížení. Developeři si slibují, že výhody využijí hlavně firmy z nedaleké Vídně nebo Prahy.
Převis nahrává nájemníkům.
Bratislavský trh s kancelářskými prostory zaznamenal zatím největší rozvoj v roce 2001. Tehdy se rozrostly administrativní plochy o 83 tisíc metrů čtverečních, což znamenalo zvýšení o téměř 77 procent. I když v roce následujícím přišel pokles a dokončilo se pouze necelých 30 tisíc metrů čtverečních kanceláří, realitní odborníci to nechápou jako začátek dlouhodobého poklesu nebo stagnace. Snížení nabídky bylo prý způsobeno hlavně zpožděním dostavby velkých kancelářských objektů. Mezinárodní realitní společnost Colliers International odhaduje, že do roku 2005 by mělo být připraveno dalších 150 tisíc metrů čtverečních. V současné době disponuje Bratislava přibližně 750 tisíci metry čtverečními administrativních prostor. Více než polovina z nich ale dosahuje pouze nižšího standardu.
Na rozdíl od Česka většina developerů v Bratislavě nečeká se zahájením výstavby na uzavření předpronájemních smluv. „Zatímco v České republice bylo v 90. letech běžné, že banky před započetím financování vyžadovaly, aby byl na 40 až 60 procent celkových ploch uzavřen předpronájem, na Slovensku tuto tendenci nepozorujeme,“ říká Petr Kareš, vedoucí oddělení kancelářských prostor mezinárodní realitní společnosti Jones Lang LaSalle. Dodává, že v Česku se sice množství spekulativních projektů zvýšilo, ale na rozdíl od Slovenska je zdejší trh mnohem zralejší.
V současné době se nepodaří nalézt nájemce pro zhruba deset procent ploch. „Na bratislavském trhu s kancelářemi je dnes patrný převis nabídky nad poptávkou,“ uvádí Peter Korbačka, předseda představenstva J&T Global. Dodává, že se sice každoročně zvyšuje poptávka po kancelářských prostorách, rychlejším tempem ale roste jejich nabídka. „Situace v současnosti jednoznačně nahrává nájemníkům. Povzbudivé je i to, že kvalita nových ploch stoupá,“ podotýká Kareš. Potenciální nájemci nových objektů se rekrutují hlavně z bankovního sektoru, následují mobilní operátoři, IT firmy a farmaceutické společnosti. Colliers International eviduje největší poptávku po kancelářích v lokalitě Staré Mesto, následuje Petržalka, Nové Mesto a Ruzinov.
Nájemné a jiná lákadla.
Další rozvoj trhu s komerčními nemovitostmi očekávají realitní odborníci po vstupu Slovenska do Evropské unie. Bratislava je spolu s Budapeští nejlacinější metropolí ze zemí Visegrádské čtyřky. A navíc vlivem převisu nabídky nad poptávkou nájemné ještě nepatrně klesá. „Obvyklá cena nájmu se dnes pohybuje mezi jedenácti až čtrnácti eury měsíčně za metr čtvereční,“ tvrdí Peter Korbačka. Za nejdražší kanceláře zaplatí zájemce kolem osmnácti eur. Průměrný bratislavský nájem v nových kancelářských budovách nedosahuje ani dvou třetin toho, co zaplatí klient ve Varšavě. Oproti Praze nebo Vídni je Bratislava levnější přibližně o čtvrtinu.
„V podobné situaci, jako je dnes Slovensko, bylo kdysi Irsko. Do Dublinu se po vstupu do unie přesunula řada firem. Je tedy možné, že i na Slovensku se objeví další společnosti. Bratislava má růstový potenciál,“ tvrdí Korbačka. Předností slovenské metropole je kromě nízkých cen kanceláří také levná pracovní síla a dobrá jazyková vybavenost.
Někteří realitní odborníci se domnívají, že Bratislava bude v následujících letech profitovat hlavně z nižšího daňového zatížení. „Hlavní příliv zahraničních firem byl motivován především daňovou politikou a nízkou cenou vstupních nákladů. Samotný vstup do unie by na kancelářský trh neměl mít zásadní vliv,“ domnívá se Petr Kareš. Dodává, že s poptávkou mohou například pohnout objemné požadavky firem, jež se rozhodly na Slovensku umístit svá servisní centra nebo call centra.
Investiční //z//ávan.
Hlavní nevýhodou, na kterou poukazují zahraniční podnikatelé, je malý slovenský trh. Ten je zároveň důvodem, proč pro množství mezinárodních developerů a realitních společností zůstává Slovensko dosud neznámou zemí. „Na bratislavském trhu působí hlavně malé developerské firmy, vedle nich je skupina asi pěti silných. Žádný velký zahraniční developer se v Bratislavě doposud neprosadil,“ poznamenává Korbačka. Investovat v Praze je prý pro firmy přibližně čtyřikrát efektivnější než v Bratislavě. „Přesto je v Bratislavě zdravá konkurence a nájemci mají z čeho vybírat,“ dodává předseda představenstva J&T Global. První velký administrativní komplex v Bratislavě – Bratislava Business Center – postavila před osmi lety slovenská developerská skupina HB Reavis. Čtyři etapy projektu, které byly již dokončeny, zahrnují přes 47 tisíc metrů čtverečních kanceláří. Letos by měla být dostavěna pátá část s dalšími 30 tisíci metry a do roku 2008 chce skupina umístit na trh celkem 200 tisíc metrů čtverečních administrativních prostor. Ke komplexům, na nichž v současnosti pracuje, patří třeba Apollo Business Center. Objekt, který bude zabírat plochu jednoho hektaru, má být hotov na přelomu letošního a příštího roku. Z mezinárodních firem v oboru jako první objevila Bratislavu největší maďarská developerská společnost TriGránit. Před čtyřmi roky otevřela ve čtvrti Nové Mesto multifunkční komplex Polus City Center. Jeho administrativní část tvoří dvacetipatrová budova Millennium Office Tower I s téměř 20 tisíci metry čtverečními. V plně obsazené budově sídlí slovenské centrály IBM, Eurotelu, GlaxoSmithKline a Hondy. Na konci loňského roku dokončila společnost další administrativní část – jednadvacetiposchoďovou budovu Millennium Office Tower II s více než 22 tisíci metry čtverečními. Přibližně ve stejnou dobu byl otevřen také Europeum Business Center, který se nachází v centru Bratislavy na Suchom mýte a sousedí s hotelem Forum. Bratislavský magistrát uvažoval o využití lukrativních pozemků od 80. let minulého století. Původně tam mělo vyrůst sídlo Slovenského svazu bytových družstev. Podnik však po roce 1989 zanikl a plocha zůstala nevyužita. Rakouská společnost Immoconsult, jež pozemky od města odkoupila, na nich plánovala vystavět byty. Od záměru však opustila. Většina ploch, necelých osm tisíc metrů čtverečních, v nově vybudovaném centru je určena pro kanceláře, menší část pak pro obchody.
Odložená rekonstrukce.
Velkolepý plán má připravena také irská developerská skupina Ballymore Properties. Irové chtějí vybudovat v zóně Pribinova nové městské centrum, v němž bude 40 tisíc metrů čtverečních obchodních ploch a okolo 100 tisíc metrů kanceláří. Z dalších 60 tisíc metrů vzniknou byty, hotel a zábavní centrum. Architektonický návrh projektu připravil britský ateliér Skidmore, Owings & Merrill. Lukrativní pozemky v centru Bratislavy získali Irové od magistrátu za více než půl miliardy slovenských korun. Začít stavět chtějí ještě během letošního jara a projekt by měl být dokončen do konce roku 2005.
Na komplex společnosti Ballymore bude navazovat areál slovenského developera J&T Global. Jeho základ tvoří budova Pressburgcentra, sídlo Tlačovej agentúry Slovenskej republiky a řady slovenských deníků. Objekt, původně nazývaný Presscentrum, byl prvním business centrem v Bratislavě a svého času byl považován za prestižní adresu. Dnes je ale zastaralá budova obsazena pouze z poloviny a její provoz se pohybuje v červených číslech. J&T Global již naplánovala její rekonstrukci, která bude rozložena do dvou etap. První se bude týkat sedmadvacetipatrové budovy Pressburgcentra a přilehlých objektů, následovat bude dostavba okolního areálu. Na ploše tří hektarů vybuduje developer celkem 100 tisíc metrů čtverečních, z nichž největší část bude určena na kancelářské prostory. Součástí komplexu budou také byty a hotel. „Začít stavět bychom chtěli příští rok,“ tvrdí Peter Korbačka.
Rekonstruovat objekt a dostavět jeho okolí chtěla před dvěma lety akciová společnost Pressburgcentrum, která zmíněnou budovu provozuje. Velkolepý plán nazvaný Malý Manhattan počítal s tím, že v sousedství výškové budovy vyrostou další mrakodrapy. K realizaci ale chyběly finanční prostředky.
Život u řeky.
Společnost J&T Global je zatím nejaktivnějším bratislavským developerem. Jejím prvním administrativním projektem je Westend Business Park, který se nachází v blízkosti dálničního tahu na Prahu a Vídeň. Dohromady v současné době zahrnuje na 30 tisíc metrů čtverečních administrativních prostor. V budoucnu by se měl areál ještě rozrůst. Záležet prý bude na poptávce.
Ještě tento rok se chtějí Slováci pustit do výstavby River Parku na bratislavském nábřeží. Developer odkoupil lukrativní pozemky od města v roce 2001. Architektonický návrh zadal nizozemskému architektovi Ericku van Egeraatovi, který je mimo jiné autorem pražského rezidenčního komplexu Villa Bianca. River Park bude jedním z nejrozsáhlejších projektů na Slovensku. V domech s výhledem na Dunaj, z nichž jeden je nad řeku přímo vysunut, vznikne 350 až 400 bytů a v zadních objektech budou administrativní prostory. „V komplexu by měl být život po celých 24 hodin. Chceme, aby tam lidé bydleli, pracovali, odpočívali a bavili se,“ doufá Korbačka. Součástí River Parku bude také první bratislavský pětihvězdičkový hotel. Areál, který by měl být dokončen v roce 2006, bude zabírat plochu dvou hektarů. Náklady na jeho realizaci odhaduje developer na čtyři miliardy slovenských korun.
Na River Park naváže v budoucnu další projekt – Podhradie. Na třech hektarech původně městských pozemků, které leží na svahu pod Bratislavským hradem a budovou parlamentu, postaví JT Global polyfunkční komplex se 100 tisíci metry čtverečními, jehož náklady jsou odhadnuty na pět až šest miliard slovenských korun. „Se stavebními pracemi bychom chtěli začít v příštím roce,“ tvrdí Peter Korbačka.
Stále příznivější nájemné…
Průměrné měsíční nájemné za metr čtvereční moderní kanceláře v Bratislavě
Rok Nájemné v eurech
- 1998 18,0
- 1999 17,75
- 2000 17,00
- 2001 16,5
- 2002 15,90
- 2003 15,5
Zdroj: Colliers International …přitahuje zahraniční firmy Největší uzavřené nájemné smlouvy v roce 2002
Společnost Pronajatá plocha (v metrech čtverečních)
- Dell 10 000
- KPMG 3 000
- Deloitte & Touche 2 000
- Holcim 1732
- ABB 1082
- Hoffman Roche 880
- Eli Lilly 450
- Soley Pharma 450
- Laboratories Fournier 300
Zdroj: Colliers International
