JDE TO ROVNĚŽ NA LEASING

Bydlení

Nový byt či rodinný dům si lze nejen koupit za hotové nebo na úvěr, ale také normálně pronajmout, či si ho dokonce pořídit na leasing jako třeba osobní vůz. Leasing bydlení však zatím u nás není a zřejmě ještě dlouho nebude běžnou záležitostí. O jednoznačné výhodnosti tohoto způsobu lze navíc asi hovořit jen v opravdu výjimečných případech.

O leasingu bydlení se v poslední době píše v tisku a také mluví mezi lidmi stále více. Toto téma se také začíná objevovat na různých tuzemských odborných konferencích. Realita je však velmi skrovná. V případě leasingu nemovitostí jde v praxi především o továrny a jiné komerční objekty, jak to před časem evokovala televizní reklama, v níž si nový šťastný podnikatel připíjel s rodinou šampaňským před výrobními prostory, které mu ale de facto nepatřily. Jde to vš ak také s byty a rodinnými domky.

Mylný dojem

Zvýšený zájem o leasing bydlení je zřejmě částečně dán novostí tohoto finačního nástroje, pravděpodobně ale souvisí také s celkově neutěšenou hospodářskou situací, v níž si i lidé s nadprůměrnými příjmy lámou hlavu, zda by nebylo možné dostat se k novému pěknému bydlení nějakou obzvláště výhodnou cestou. Společnosti nabízející nové bydlení na druhé straně musejí usilovně přemýšlet, jak své produkty na ochablém trhu uplatnit. Vymýšlejí proto nové finanční konstrukce, které m ohou některými svými prvky nechtěně vyvolávat dojem, že jde vlastně o leasing.

Příkladem může být poslední inzertní kampaň společnosti IPB Real na nové byty v pražské Tróji. V nabídce nového 3+kk o 87 metrech čtverečních a s terasou 20 m2 dominují slova jako „první splátka, která činí 40 procent z ceny byt u nebo „vaše finanční zatížení pak bude 9575 korun měsíčně . Informace, že jde vlastně o klasickou hypotéku anebo o sofistikovanější splácení formou kapitálového hypotečního pojištění, v inzerátu nechybí. Uvedená slovíčka nicméně mohou někoho svést k představě, že se tu nabízí leasing, zejména když dotyčný takto financuje svůj osobní vůz - také složil akontaci ve výši několika desítek procent z jeho ceny a také teď vnímá celou záležitost hlavně jako pravidelnou měsíční s plátku.

Nutné minimum

Podle definice, s níž pracuje Asociace leasingových společností, je leasing formou podnikání, jehož podstatou je pronájem produktů a výrobních prostředků na určité období na základě úhrady leasingových poplatků formou splátek. Uplatňuje se zejm éna u předmětů dlouhodobé spotřeby, ale i ve službách. Nahrazuje investování, jehož předmětem může být jakýkoliv hmotný i nehmotný majetek. Leasing realizují bankovní ústavy nebo specializované firmy, a to obvykle dvěma formami - jako finanční nebo takzvaný provozní leasing. V prvním případě, po úplné úhradě hodnoty pronajatého výrobku či zařízení, se daná věc stává majetkem nájemce, v druhém se nepředpokládá úhrada hodnoty zařízení ani převod vlastnictví.

Základem úspěchu leasingu jako produktu je za prvé skutečnost, že lze tímto způsobem obejít nedostatek kapitálu, peněz nebo chybějící úvěr. Vyhlídnutý předmět lze začít používat takřka okamžitě, obvykle se nicméně na klientovi požaduje akontace, tedy za placení určité procentní částky z jeho ceny zároveň s první splátkou. Druhým významným faktorem je, že leasingové splátky lze zahrnovat v případě podnikání do nákladů. Předmět leasingu musí být pojištěn. V případě bytu či rodinného do mku připadá logicky do úvahy pouze finanční leasing; provozní leasing se hodí hlavně pro výrobní zařízení nebo například letadla. Máme-li ale leasingové splátky v podnikatelských nákladech, stává se předmět leasingu nakonec součástí obchodního jmění podnikatele. Pozdější prodej ve stanoveném časovém rozmezí se potom chápe jako příjem, který se musí zdanit.

Kulhání za světem

V porovnání s vyspělými západoevropskými zeměmi je rozsah leasingu jako takového v České republice zatím malý. Vyjdeme-li z mezinárodní statistiky, kupříkladu velikost leasingového trhu byla v roce 1998 charakterizována v Rakousk u částkou 3,5 miliardy eur, u nás to ale byly zhruba jen dvě miliardy ve stejné měně. V nesrovnatelně větším Německu přitom šlo skoro o 33 miliard eur. Z uvedených cifer připadalo na leasing nemovitostí (bez jejich podrobnějšího rozlišení) v ČR asi 130 milionů eur, v Rakousku přibližně miliarda a v SRN téměř pět a půl miliardy eur. Připomeňme, že jedno euro se minulý týden pohybovalo kolem 37,70 Kč.

Česká Asociace leasingových společností nedávno uvedla, že jejích 129 členů uzavřelo loni kontrakty za 67,9 miliardy korun, z čehož nemovitosti představovaly jen 4,4 miliardy korun (asi 6,5 procenta). To velmi zhruba odpovídá i mezinárodní sta tistice uvedené v předchozím odstavci. Na každý pád je na těchto číslech vidět, že nemovitosti jsou ve srovnání s auty a dalšími movitými předměty v případě leasingu obecně v drtivé menšině, zejména pak v České republice. Le asing bydlení je u nás zatím v podstatě raritou.

Jak na to

Každému vážnému zájemci o tuto novou formu můžeme vřele doporučit, ať začne dotazem v české Asociaci leasingových společností, kde by ho měli nasměrovat dále. Asociace sdružuje velkou většinu všech leasingových firem podnikajících na našem územ í a představuje určitou minimální formální záruku jejich serióznosti. To neznamená, že firma mimo asociaci je automaticky nespolehlivá, nicméně v běžném praktickém životě člověk musí pro své rozhodování používat nějaká jednoduchá kritéria a toto je jedno z nich. Dalším zdrojem informací je tisk a internet. Nikdo by ale neměl čekat, že bude zavalen přívalem údajů. Společností, o nichž je známo, že se leasingem nemovitostí nebo bydlení zabývají, navíc i pro soukromé osob y, je velmi málo.

Hlavně opatrně

V případě leasingu platí heslo „dvakrát měř, jednou řež desetinásobně. Vtip je v tom, že nemovitost na leasing zůstává až do ukončení obvykle osmiletých splátek ve vlastnictví společnosti. Jestliže ta zkrachuje, jsou i předměty leasingu součás tí konkursní podstaty. Zákazník, byť by mu chyběla do úspěšného ukončení leasingu třeba i jediná splátka, je v takovém případě doslova vedle. Nutným krokem je proto sehnat v předstihu o dané firmě co nejvíce auditorem ověřených účetní ch údajů a dalších informací včetně referencí jiných klientů. Formulář nabízené leasingové smlouvy bychom měli ukázat právníkovi. Jestliže zájemce o podrobnosti narazí při svém pátrání na trhu na schéma, které kombinuje leasing s fondovým financováním prostřednictvím občanského sdružení, měl by dát řeč s jeho nynějšími i bývalými členy.

Stále ještě zárodečný stav leasingu bydlení v Česku souvisí nepochybně s nízkou kupní silou obyvatelstva a v neposlední řadě také s nedostatečně rozvinutou legislativou ve srovnání se západoevropskými státy i s některými chybějí cími daňovými stimuly. Sebrat auto neplatiči je hračka, dostat ale takového klienta z bytu - leasing neleasing - může být velmi komplikovanou záležitostí. Úvěry na nové bydlení jsou v případě občanů podpořeny daňovými úlevami, leasing ne.

Podnikatelé vpřed

Výhodnost leasingu nemovitostí se může podle názoru odborníků výrazně projevit kupříkladu v situacích, kdy podnikatel potřebuje získat jak komerční objekt, tak bydlení pro sebe a svou rodinu. Autor tohoto příspěvku má stále v živé paměti j iž dávno uskutečněný rozhovor s podnikatelem Miroslavem Provodem, který si pronajal k obchodním účelům rekreační sídlo bývalých komunistických špiček na Orlíku. Na otázku, proč se do toho pustil, Provod mimo jiné řekl, že „taky musíte někde byd let . A věřte, že bydlí velmi dobře - v krásné vilce přímo u jezera, díky dálnici z Prahy až před Příbram vlastně jen chvilku jízdy od hlavního města. V jeho případě nejde o leasing, ale ukazuje to dobře podstatu možného man évru, který ale musí samozřejmě být řádně účetně ošetřen.

Z tohoto hlediska se jako objekt leasingu obzvláště dobře hodí hotely, penziony, ale také starší továrny či pivovary, do jejichž areálů byly prostorné byty pro ředitele nebo správce často zahrnuty. V případě úspěšného podnikání se o leasingové splátky snižuje průběžně daňový základ; vlastní náklady na bydlení je ovšem třeba z toho vyjmout, ale i tak asi jde o výhodnou záležitost, zejména při srovnání nákladů s komfortem bydlení. Pěknou velkou vilu u velkého města lze koupit například za pět milionů korun, továrna s velkým bytem a přilehlým sadem o kousek dál ale může přijít klidně i jenom na třetinu.

Jedna z možností

Finanční leasing lze teoreticky použít pro uspokojení jakékoli potřeby klienta ve sféře bydlení či nemovitostí. Může jít o získání bytu v osobním vlastnictví, rodinného či činžovního domu i pozemku určeného k zástavbě anebo třeba jeno m o opravu, respektive o modernizaci nemovitosti. Leasing je možné kombinovat s ostatními způsoby, jako jsou stavební spoření či hypoteční úvěr, ať už se státním příspěvkem na splácení úroků, anebo bez něj.

Své dobré a nepříjemné stránky má samozřejmě každý způsob financování nového bydlení. Ekonomové znalí věci se nicméně domnívají, že obecně je pro klienta lepší hypoteční úvěr. Ostatně i bez hlubokých znalostí finanční problematiky dojde snadno každý k závěru, že leasingová firma vstupuje do obchodního případu jako „partner navíc , který si musí také přijít na nějaký zisk.

Rozdílná doba

U automobilů a některých dalších spotřebních předmětů nemusí být toto „zdražení transakce, vyjadřované leasingovým koeficientem, až tak výrazné, protože jde často o leasingové společnosti, které jsou díky velikosti obratu a silnému postav ení na trhu schopny vyjednat si s dodavateli zboží, bankami a pojišťovnami velmi výhodné podmínky. Právě proto se kupříkladu u nabídky osobních vozů na leasing často setkáváme s dech beroucími výhodami, jako rok pojištění, plná nádrž benzínu či prodloužený servis zdarma. U bydlení ale nic podobného nečekejme.

V případě leasingu bydlení nebo jiné nemovitosti, zejména ve srovnání s koupí za hotové, může za určitých okolností vystoupit do popředí jeho kladný rys, že klientovi zůstávají k dispozici jeho vlastní volné finanční prostředky, které tak lze použít na jiné investice či výdaje. Při zvažování různých variant je třeba pamatovat i na skutečnost, že splátky hypotečního úvěru lze rozprostřít do velmi dlouhého období, zatímco leasing je koncipován obvykle na osm let.