Konkurenční boj na trhu komerčních nemovitostí v Česku se zostřuje. „Přesto má dobrý projekt realizovaný schopným stavitelem šanci na úspěch,“ říká Radim Passer, hlava jedné z nejvýznamnějších domácích společností v oblasti developmentu.
RADIM PASSER, ŠÉF DEVELOPERSKÉ FIRMY PASSERINVEST GROUP:
* Passerinvest Group je stále výhradně českou společností. Nejedno tuzemské impérium se ale v okamžiku zhroutilo. Můžete něco takového vyloučit? Věřím, že ano. Oproti většině konkurence máme jednu velikou výhodu. Řadu let se soustřeďujeme na jednu lokalitu -naše BB Centrum. Z toho plyne, že rizika dokážeme lépe předvídat. Jsme také finančně zdravá společnost. Od roku 2000 jsme bez jediné koruny dluhu. Protože nemáme v zádech žádnou silnou finanční instituci, až dosud jsme jednotlivé budovy BB Centra po jejich dokončení prodávali. Blíží se ale chvíle, kdy to už nebude nutné. Budeme mít svobodu rozhodnutí, zda si objekt ponecháme jako stálý a spolehlivý zdroj příjmů. * Proč je tak málo domácích developerů?
Myslím, že jich není málo. V některých segmentech trhu skutečně nejsou české společnosti vidět, například ve sféře výstavby komerčních nemovitostí, ale jinde hrají významnou roli. A třeba v rezidenční výstavbě dominují - řeč je hlavně o Central Group či Finepu. V developmentu administrativních budov je zase úspěšná společnost Sekyra Group.
* Přesto se zdá, že přece jenom čeští developeři obvykle hrají druhé housle… Zase s vámi nemohu tak úplně souhlasit. Skutečností ovšem je, že domácí firmy mají trochu zpoždění. Mimo jiné proto, že počátkem devadesátých let u nás byly velké problémy s financováním jakýchkoli realitních projektů. České banky to poměrně dlouhou dobu prostě neuměly, scházely jim zkušenosti i kvalifikovaní lidé. * Vy jste právě v té době začínali. Jak jste tento problém řešili? Museli jsme se obrátit na zahraniční banky. Úspěch byl ale podmíněn naprostou otevřeností a transparentností. To jsme věděli a také proto jsme potřebné úvěry nakonec dostali. Stejný postoj nám také později získal solidní nájemce. Ve standardních tržních ekonomikách je takový přístup na realitním trhu nezbytností. * Myslíte, že jiní se takto nechovali? Nevím, co dělali jiní, mohu mluvit jen za nás. Naší výhodou určitě bylo to, že jsme začali jako jedni z prvních. Pochopi telně jsme dělali chyby. Nebyly ovšem fatální. A podařilo se nám realizovat správný produkt v pravé době a pravém místě. Mimochodem - první budova BB Centra byla první českou administrativní budovou nejvyšší třídy postavenou „na zelené louce“. Trvalo nám to přes osm let od sametové revoluce. * Jak jste na tom dnes? Chyby děláme stále, ale určitě jsou menší a méně závažné. Myslím, že každý náš nový projekt je lepší než ten předchozí. Development je dosti složité řemeslo, je to velmi komplexní práce. Především proto, že každý stavba je jiná. Vzhledem k povaze věci vlastně neexistují dva totožné projekty, ve hře je vždy velmi mnoho proměnných. Takže skutečnost, že nějaký koncept se několikrát osvědčil, neznamená nutně, že tomu tak bude i příště. A totéž platí pro ceny stavebních prací - ty jsou také odlišné projekt od projektu. * Lepší se i obecné podmínky pro podnikání ve vašem oboru.
V porovnání s minulostí už nejsou problémy s financováním. Tuzemské banky dnes mají potřebné know-how a myslím, že kvalitní projekty jsou pro ně atraktivní. Naproti tomu se razantním způsobem zostřila konkurence. Ještě před pár lety byla administrativní či obchodní budova obsazena kvalitními nájemci často ještě před dokončením. To je už jen minulost -dnes to trvá u dobrých projektů často i rok, než je budova plně pronajata. Zákazníci mají z čeho vybírat, a to i v rámci jedné lokality - pokud mluvíme o administrativních budovách. A využívají toho. Požadují různé výhody včetně příspěvku na stěhování nebo třeba nájemní prázdniny. To ve svých konečných důsledcích tlačí úroveň nájemného dolů. Pro developera nijak výhodná situace.
* Úroveň nájmů ale přece už několik let nijak zásadně neklesá.
Jenom na první pohled. Vy mluvíte o tom, co pronajímatelé administrativních objektů deklarují, já o efektivním nájemném. A to je v některých případech až o tři až pět eur na metr plochy za měsíc pod požadovaným nájemným. Jen málokdy se ale nájmy snižují přímo, obvykle jde o důsledek právě těch nejrůznějších pobídek, o nichž už byla řeč. Tahle cenová schizofrenie je u nás skutečností už nějakou dobu.
* Ale staví se dál. Dokonce se zdá, že výstavba administrativních budov prožívá boom.
To je jedna ze složitostí developmentu, o kterých jsem mluvil. Problém je ve zpožďování výstavby za ekonomikou. Reakční doba trhu je dlouhá, musíte počítat s tím, že naplnění projektu trvá čtyři pět let. A to ještě jenom tehdy, když není zapotřebí dosáhnout změny územního plánu. Jinak je třeba počítat spíše se sedmi či osmi roky. Takže odezva na poptávku je časově posunutá a i když najednou zájem není, na trh ještě dlouho přicházejí nové projekty. Zákazník, tedy nájemce, samozřejmě situaci dobře vnímá. Ale nechtěl bych si na to stěžovat, takhle to prostě na trhu nemovitostí chodí. A získat klienta -to je nakonec základní problém každého oboru podnikání.
* A na co byste si stěžoval? Všude na světě jsou ve sféře developmentu důležité majetkoprávní náležitosti. Připravit kvalitní projekt, to v první řadě znamená vyrovnat se s vlastnickými vztahy. Přitom především vinou špatné legislativy dochází k situacím, které se nezřídka musí řešit soudní cestou. Bohužel musím konstatovat, že patnáct let po revoluci je u nás zoufalé právní prostředí. Soudy řeší spory také deset a více let, to je neúnosné. * Často jednáte i se státní správou. Tady je všechno v pořádku? Naše zkušenosti nejsou špatné, ale všechno v pořádku není. Veškeré schvalovací procesy se vlastně dělí do dvou fází. Tu první kontroluje sám developer, musí připravit odpovídající podklady, a to jak po stránce řekněme odborné, tak také věcné. Tady je zase podstatou otevřenost a pravdivost a necítím zde žádné problémy. Pak ovšem přijde fáze druhá, kdy orgán státní správy pracuje s vašimi informacemi. A je naší zvláštností, že do tohoto procesu může zvnějšku vstoupit doslova skoro každý. Což může znamenat zdržení celého schvalovacího řízení. * Právě teď se připravuje nový stavební zákon. Ten by něco takového už měl vyloučit. Z odborných kruhů vnímám spíše skepsi. Snad ta novela přinese nějaké zjednodušení. Odborníci, kteří se touto problematikou zabývají v naší společnosti, ale žádnou radikální změnu nečekají. Zdá se, že stále nebudou vyloučeny zásahy jiných osob, které často nemají k posuzovanému projektu žádný přímý vztah. Občané samotní i různé občanské iniciativy mají ve schvalovacích procesech velká práva, ale žádnou odpovědnost. * To nezní příliš optimisticky. Má vůbec cenu vstupovat na takový trh? Určitě má. Pozitivních stránek je jistě víc. Jak už jsem říkal, víceméně skončily problémy s financováním. Banky dokonce hledají dobré projekty, protože jejich výnosy jsou stále nad západoevropským průměrem. Nějaký kapitál ovšem musíte mít, bankovní úvěry pokryjí 75-90 procent nákladů. Trochu problém je ale s lidmi. Jsem zase u toho, že development je nesnadná a složitá záležitost, je jakýmsi komplexem stavebně-technických, právních, finančních a daňových, marketingových a ještě řady dalších činností. Developer tedy stále musí vnímat hlavně souvislosti a navrch vše skloubit. Na pracovníky to klade značné nároky, proto jsou také týmy stavitelských firem dosti stabilní. To pochopitelně znamená potíže s vytvářením nových kvalitních kolektivů - mít peníze a dokonce i dobrý projekt tak v našem oboru ještě nezaručuje úspěch. A v neposlední řadě - hlavním rizikem a také prioritou pro každou firmu je správný odhad trhu, a to nadlouho dopředu. Radim Passer(1963)**
Po maturitě několik let studoval na stavební fakultě ČVUT. Počátkem devadesátých let začal podnikat v oblasti nemovitostí prostřednictvím řady firem, v roce 1991 založil společnost Passerinvest Group. K jeho prvním projektům patřily bytové domy a administrativní budovy. V roce 1995 získala firma Passerinvest Group územní rozhodnutí pro BB Centrum - komplex obchodněadministrativních budov na území pražské Michle, teritoriálně vymezený ulicí Baarovou a lokalitou Brumlovka. První budova BB Centra byla dokončena v roce 1998. Dnes společnost Passerinvest, v jejímž čele Radim Passer stojí a kterou také většinově vlastní, směřuje veškeré své aktivity výhradně do projektu BB Centrum.
