Někteří majitelé firem jsou nuceni prodat majetek kvůli úpadku. Zatímco nadnárodní podniky přistupují k podání insolvenčního návrhu na firmu pružněji, čeští vlastníci váhají a snaží se společnost zachránit, byť riskují, že přijdou o všechno.
Libor Nevšímal ze společnosti Naxos odhaduje, že nabídka nemovitostí prodávaných v insolvencích prudce vzroste v polovině září.
Autor: Jakub Stadler
Na majitele výrobního areálu v západních Čechách, který do něj investoval z vlastních prostředků 450 milionů korun a 150 milionů získal úvěrem od banky, tvrdě dopadla krize. Firma prodělává a on stále více zabředává do dluhů. Nezbývá než majetek společnosti prodat. Ovšem rád by za něj dostal 700 milionů.
„Ale za areál nedostane ani polovinu toho, co do něj investoval. Je stále ve větším presu a jedinou spásou je akceptovat současnou na trhu reálnou cenu, tedy zhruba 150 až 200 milionů. Z výtěžku by splatil bance dluh, ale finance, které do podniku investoval z vlastních prostředků, by byly nenávratně pryč,“ vysvětluje Libor Nevšímal ze společnosti Naxos situaci byznysmena, který není ani první a ani poslední z těch, kteří se nejprve vezli na vlně konjunktury a nyní je zaskočila krize.
Firma Naxos se specializuje na zpeněžení majetku společností a v současné době připravuje prodej jmění, tedy movitých a nemovitých věcí, asi čtyřiceti až padesáti firem v tuzemsku. Nevšímal odhaduje, že nabídka nemovitostí prodávaných v rámci insolvenčních řízení prudce vzroste v polovině září. „Tento trend lze pak očekávat jak po celý zbytek roku, tak i v roce příštím.“
S klesající poptávkou došlo i na zbytné firmy
Většina realitních odborníků a analytiků, které oslovil týdeník Profit, se shoduje, že se právě rozjíždějí prodeje části, či dokonce celého majetku firem, které se dostaly do potíží. Dosud jsme byli svědky krachu společností z textilního a sklářského průmyslu, nyní nelze tvrdit, že by byla některá odvětví zcela ušetřena. Hospodářská komora doplňuje například stavebnictví, lehké strojírenství a podle ukazatelů z léta i oblast služeb.
„Problémy podle našich zkušeností mají společnosti v celé řadě oborů, zde bych nehledal nějaký specifický. O jakémsi čištění trhu v přeneseném slova smyslu lze mluvit v rámci celé ekonomiky. Jedná se často o menší firmy, které nepatří k vedoucím podnikům na trhu. O firmy, jejichž produkce je snadno zastupitelná, tedy ty, jež nemají nějaké specifické know-how a doposud mohly figurovat především díky rostoucí poptávce,“ uvádí Karel Potměšil, analytik společnosti Cyrrus, která poskytuje služby na kapitálových trzích individuálním investorům i korporátní klientele.
Podle analytika Naxosu se do problémů nyní dostávají i společnosti, u nichž je patrný rozdíl mezi vloženými prostředky a tím, co mohou získat, což je například hoteliérství a gastronomie. Tam, aby investor docílil určitého standardu, musel vložit značné finance a následný propad na trhu je pro něj markantní.
„Ale myslím, že jsou postiženy firmy průřezově. Jednou je to dřevovýroba, jednou kovovýroba, jindy nábytek nebo textil, výroba z plastů, specializované výroby. Opravdu se nedá říct, že někde je toho méně a jinde více. Jde o průřez celým trhem,“ uvažuje Nevšímal.
Pražské společnosti zatím majetek nerozprodávají Předseda České komory realitních kanceláří René Hradecký upozorňuje, že zatímco dříve nebyl problém rozprodat vybavení, stroje i skladové zásoby, dnes už to tak jednoduché není. „Byl zájem o technologie, starší stroje se bez problémů prodaly na Východ, třeba na Ukrajinu, do Rumunska i do Indie, ale nyní už ani tam není zájem,“ dává příklad Hradecký s tím, že do krize se tak dostávají i třeba obchodní firmy. „Platební neschopnost trápí už všechny společnosti.“ Zástupce českých realitek míní, že ekonomickou situaci prodejem nemovitostí zatím řeší hlavně výrobní a mimopražské firmy. „Zatím nevím o nikom, že by prodával v Praze, tak daleko ještě nejsme,“ tvrdí Hradecký. Pražskou lokalitu a vlastně i střední Čechy jako krizí méně postižený region označuje i Nevšímal z Naxosu. Hůře jsou na tom okrajové oblasti, jako například nejzápadnější a nejvýchodnější části republiky. Bez ohledu na lokalitu či odvětví se odborníci shodují, že větší problémy mají firmy s dluhy. „Ale těch je velká většina, nějaký provozní úvěr má i velmi silná firma,“ upozorňuje Nevšímal. Předzvěst problémů – pozdě splácené úvěry Analytik Raiffeisenbank Aleš Michl míní, že počet insolvencí podniků vzroste letos v Česku zřejmě o 15 procent. Na deset tisíc podniků bude připadat 58 insolvencí, loni na stejný počet firem připadalo 50 insolvencí. K výpočtu používá metodiku od společnosti Creditreform, jíž využívá i Česká národní banka. „Míra pozdě splácených firemních úvěrů zřejmě již zlomila hranici deseti procent z celkových úvěrů v bankovním sektoru Česka. Na počátku roku to bylo 7,8 procenta. Na přelomu 2009 až 2010 se dá očekávat 11 až 13 procent. To je taková předzvěst budoucích problémů,“ vysvětluje Michl s tím, že jsou to stále příznaky recese, nikoliv krize české ekonomiky. „Ta čísla jsou všechna pod průměrem toho, co se děje na západ od nás. Nové průmyslové zakázky jsou nicméně stále meziročně dole – přes deset procent. Řada firem, které lenošily a vezly se na ekonomickém boomu, má potíže se solventností ještě před sebou. Jejich zaměstnanci to odnesou a rozšíří fronty na úřadech práce. Je možné, že část firmy bude i z nouze prodána,“ uvádí analytik Raiffeisenbank. Podle prezidenta Hospodářské komory Petra Kužela jsou kvůli snižujícím se prodejům a horší dostupnosti bankovních úvěrů hlavní problémy v podnicích v současnosti způsobeny především nedostatkem provozního kapitálu a cash-flow. „Vzhledem ke snižujícím se prodejům a zároveň chybějícím novým zakázkám spolu se zhoršující se platební morálkou odběratelů a menší vstřícnosti bank se pak některé z těchto podniků mohou dostat do finanční tísně, která přímo ohrožuje jejich další existenci,“ varuje Kužel. Analytik společnosti Cyrrus vysvětluje, že o menší koláč usilují firmy, jejichž výrobky jsou navzájem zaměnitelné, což nutně musí vést k redukci kapacit. Ekonomický pokles a obecné snížení poptávky prostor pro podobné podniky značně zmenšily. „V meziročním srovnání pozorujeme výrazný růst těchto případů. Loni touto dobou byla ekonomická krize v podmínkách Česka ještě tématem spekulací, její reálné dopady pozorujeme až od posledních měsíců roku 2008,“ připomíná Potměšil. K finančním problémům firem přispívá i takzvaná druhotná platební neschopnost. Podle posledních průzkumů Hospodářské komory platí tři ze čtyř firem po lhůtě splatnosti, čímž se roztáčí kolotoč, který stahuje i solidní firmy. Proto apeluje prezident komory na dodržování doby splatnosti faktur jak firmami, tak státem. „Řešením by bylo stanovení maximální doby splatnosti faktury. Jako optimální se nám jeví maximální lhůta 60 dnů,“ uvádí šéf Hospodářské komory. Šanci českých firem, jak se vyhnout krachu, vidí Kužel ve větší vstřícnosti ze strany komerčních bank a ve zlepšení platební morálky samotných firem. Prodat, nebo neprodat? Vlastníci společností, kteří mají finanční potíže, se prodeji svého majetku brání. Do poslední chvíle věří v pozitivní zlom, často mají i pocit, že se banka „spolčila“ s tím, kdo chce koupit jejich majetek za zlomkovou cenu. I když příčinou většiny problémů je nenaplněný podnikatelský záměr. Jak se v takové situaci chovat? Nečekat příliš dlouho a prodat? Nebo naopak držet do poslední chvíle? Nevšímal ze společnosti Naxos, která se specializuje na zpeněžování majetku, radí neotálet, chovat se i v takovém případě aktivně. Ovšem nejprve by měl vlastník firmy objektivně zhodnotit svoji situaci v kontextu celého trhu. „Pokud si byznysmen řekne, já majetek pod cenu neprodám a počkám si, pak si musí uvědomit, jak dlouho bude muset vyčkávat. Pokud by se zeptal nás, tak mu budeme muset odpovědět, že to jeho čekání nebude nejspíš kratší než do konce následujícího roku. Musí si spočítat, jaké to pro něj bude představovat náklady, následky,“ vysvětluje Nevšímal a upozorňuje, že firma může kvůli dluhům skončit v insolvenci. „Insolvenční správce posléze majetek zpeněží za sumu, kterou bude trh ochoten nabídnout, a navíc nejméně jedenáct procent z celkového výnosu z prodeje bude odečteno na náklady spojené s insolvenčním řízením a zpeněžením majetku,“ vypočítává. Analytik Filip Kozák z mezinárodní poradenské firmy CB Richard Ellis by prodával jen v případě, že by peníze nutně potřeboval. Upozorňuje na fakt, že hodnota nemovitostí hodně klesla, podle jeho názoru přibližně o 40 procent. Také výkonný ředitel realitní kanceláře Sting Michal Pitucha tvrdí, že nyní se vyplatí čekat, ovšem pokud není majitel ve finanční tísni. „Pak musí bohužel někdy i hodně slevit ze svých představ a pokusit se prodat.“ Lepší udržet firmu v chodu Analytik Raiffeisenbank Aleš Michl také radí prodej odkládat co nejdéle. „Když se na to podívám selským rozumem, řekl bych, že je většinou lepší udržet firmu v chodu, ať to stojí, co to stojí. Pokud to tedy ten dotyčný myslí s podnikáním vážně. Jakmile podnik spadne do bankrotu, je malér,“ míní Michl s tím, že na restrukturalizaci v rámci úpadku bude mít tak deset procent podniků. Podstatným faktorem při rozhodování je, zda má firma dluhy. Analytik společnosti Cyrrus tvrdí, že řeší i případy, kdy společnost zastavila výrobu, propustila zaměstnance, ale majetek, tedy výrobní prostory, plně vybavené stroji, zásoby a další složky majetku, jí zůstal. „Firma nevykazuje činnost, na druhou stranu ale nemusí splácet dluhy. Může tak hledat investora, který by ji celou koupil a výrobu obnovil bez hrozby insolvence, exekucí a podobně,“ dává příklad Potměšil. Pak je výhodné hledat investora, který by výrobu obnovil v předchozím rozsahu a zaměření. Nebo rozprodat stroje, zásoby a ve volných prostorech zahájit jinou podnikatelskou činnost. Další možností je zbavit se nemovitostí až následně. „Časový tlak zde není tak výrazný, dosti v těchto případech záleží na charakteru majetku a rychlosti jeho zastarávání, chátrání vlivem nevyužívání.“ Potměšil se ale setkal i s firmami, jež fungují, chtějí fungovat, ale dluhy a propad poptávky a výroby je stahuje do platební neschopnosti. Těm radí rychlý prodej části majetku i pod cenou, protože je může vést k záchraně. „Finanční injekce nebo propojení se silnějším partnerem může těmto společnostem pomoci přežít a následně bez přerušení výroby pokračovat či pozměnit výrobní program,“ radí analytik Cyrrus. Ani najít kupce není tak jednoduché Vlastník firmy, který potřebuje prodat celý majetek společnosti či jen jeho část, se v současné době ocitá v nezáviděníhodné situaci. Případní kupci totiž vyčkávají na co nejnižší ceny. Podle realitních makléřů jde o téměř hororovou situaci. Potenciální zájemci na jedné straně stále čekají na co nejpříznivější ceny zejména u majetku prodávaného v tísni a na straně druhé titíž investoři, když sami něco prodávají, zdůrazňují, že pod cenu nepůjdou a že je vlastně k prodeji nic netlačí. „Vzniká tak jakási investorská schizofrenie. Realitní makléři se kvůli tomu ocitají mezi dvěma mlýnskými kameny. Ti, stejně jako jejich klienti, kteří by eventuálně prodávat mohli, mají intenzivní pocit, že nyní se nemovitost prodat dobře nedá,“ uvádí Nevšímal. Tento pocit prý vzniká mimo jiné v situacích, kdy například o dům či komerční areál mají zájem jen jeden až dva kupci. Prodávající tedy nemůže srovnávat více nabídek a dospěje k závěru, že tímto způsobem nejvýhodnější ceny nedocílí. A tak dál čeká. Proto se investice do nemovitostí nyní výrazně zbrzďují. „Výnos je totiž mizivý. Když investor koupí nějakou nemovitost, tak očekává výnos třeba z pronájmu, ale v dohledu tří až pěti let teď nevidí velký nárůst zájmů o pronájmy, tak do investice nejde,“ vysvětluje předseda komory realitních kanceláří. Pro příklad nejde daleko a hned v Praze ukazuje případy, kdy se nedaří na lukrativních místech pronajmout i dříve tolik žádané kancelářské objekty. Stejně jako ve světě, i v Česku očekává, že budou tyto budovy prázdné. Není totiž moc společností, které expandovaly a musejí se stěhovat do většího. Snížit nájem si mohou dovolit jen samotní majitelé areálů a ti, kteří mají zajištěno financování a chtějí mít z nemovitosti alespoň nějaký příjem. To se ovšem netýká například fondů, v jejichž vlastnictví jsou mnohé nemovitosti. Čas dravců**
Michal Pitucha z realitní kanceláře Sting připomíná, že nejvýhodnější pro investora je levně koupit a draze prodat. Levně koupit se snad dá, ale s prodejem je to nyní horší. Zatím makléři jen čekají na avizovaný nárůst zájmu o nemovitosti. Přibývající insolvence přinesou nabídku atraktivních nemovitostí. Prodeje pod tlakem a zejména pak v insolvencích, které budou v současné ekonomické situaci přibývat stále rychleji, povedou v nejbližší době k přeskupování majetku.
„Zejména insolvenční řízení směřující obvykle k prodeji majetkové podstaty se stávají pro investory stále atraktivnějšími. Nemovitost se dá tímto způsobem pořídit celkem výhodně. Naxos, který má s prodejem nemovitostí pocházejících z konkurzu zkušenosti, nedávno takto zpeněžil v dražbě činžovní dům v dobrém stavu v Praze-Nuslích s osmi byty, dvěma nebytovými prostory a s možností parkování za zhruba 21 milionů korun,“ prozrazuje Nevšímal.
Současné období nazval analytik Michl časem pro dravce. Část firem sice zaúpí, protože budou nuceny prodávat majetek. Ale ti lepší a dravější ochotně přispěchají „na pomoc“ a nakoupí levně ve výprodeji. „Čekám vlnu nových akvizic. Proto mám rád recesi, poznáte rozdíl mezi dobrou a špatnou firmou,“ míní Michl z Raiffeisenbank.
