Vyvolávací cena bytů v nedobrovolných dražbách ...
Celý podtitul: Vyvolávací cena bytů v nedobrovolných dražbách je někdy stanovena na polovině úředního odhadu
Milion osm set tisíc! Vyvolávací cena za třípokojový byt v Praze 4-Záběhlicích. Znalec konstatoval, že je ve výborném stavu a jeho předností dobrá dopravní dostupnost. Odhadní cena byla stanovena o šest set tisíc korun vyšší než vyvolávací. Tržní cena by se zřejmě vyšplhala ještě výš. Majitelé o své bydlení pravděpodobně přijdou. Termín nedobrovolné dražby byl stanoven na polovinu září. Sedmdesátiletá žena se 40letým synem se před třemi lety zadlužili u firmy, která poskytuje nebankovní půjčky, a jako zástavu za úvěr poskytli byt. Dostali se však do finanční tísně a nedokázali dluhu splácet. Firma, která jim peníze půjčila, dala jejich byt do dražby.
Snadný úvěr, vyšší riziko Do podobných problémů se dostává stále víc lidí. Jedni nemají na úhradu hypotéky, druzí zase na splátky společnostem, které poskytují nebankovní půjčky a jako zástavu vyžadují nemovitost. Některé z nich lákají klienty na svých internetových stránkách: půjčíme ženám na mateřské dovolené i důchodcům, nekontrolujeme registry dlužníků, nepotřebujeme znát výši vašich příjmů. Vypadá to lákavě. Lidé naivně zastaví bydlení za úvěr, u něhož je RPSN (roční procentuální sazba nákladů) stanovena od 41 procent! Jak vyplývá ze statistik Bankovního a Nebankovního úvěrového registru, v roce 2009 bylo poskytnuto 226 miliard korun nových bankovních úvěrů a 33,7 miliard nebankovních půjček. Rozšířila se i skupina neplatičů. Podíl dlouhodobě nesplácených závazků na celkovém objemu úvěrů vzrostl u bankovních úvěrů z 0,57 procenta v prosinci 2008 na 0,69 procenta na konci loňského roku. U nebankovních půjček se tento ukazatel za stejné období zvýšil z 2,08 na 2,86 procenta. Úvěrové registry upozorňují, že situace se pravděpodobně zhorší. Rizikové jsou především nebankovní půjčky. Jejich poskytovatelé totiž nekontrolují finanční situaci žadatelů o úvěr, což kompenzují vysokou cenou zapůjčovaných peněz. Navíc v nebankovním registru nejsou všechny firmy. Členské společnosti pokrývají odhadem asi 83 procent trhu. Celkové údaje o delikventech mohou být proto ještě vyšší než oficiálně publikované. Dle údajů ČNB z jara letošního roku tvořil podíl problémových úvěrů u hypoték na konci loňského roku asi 2,5 procenta. Mezi nesplácenými hypotečními úvěry a počtem nemovitostí prodávaných v nedobrovolných dražbách platí přímá úměra. „Nárůst začal na přelomu loňského a letošního roku,“ říká Simona Krejčová ze společnosti Eurodražby.cz, jejímž největším „zákazníkem“ je Česká spořitelna. „Česká spořitelna je navrhovatelem v 60 až 70 procentech případů,“ upřesňuje Krejčová. Analytik mezinárodní realitní společnosti King Sturge Ondřej Novotný konstatuje, že počet nesplácených hypotečních a dalších úvěrů na bydlení neustále roste. „Meziročně se zvýšil podíl nesplacených závazků přibližně o procento. Údaje z druhého čtvrtletí letošního roku vypovídají o tom, že z celkového objemu hypotečních úvěrů nejsou splácena necelá tři procenta. Ze všech úvěrů domácnostem jde téměř o 4,5 procenta,“ tvrdí Novotný. Z oznámení na internetovém informačním systému Centrální adresa, na němž jsou zveřejňovány údaje o dražbách a veřejných zakázkách, je zřejmé, že návštěvníci dražeb mají z čeho vybírat. V nedobrovolných dražbách se prodávají nemovitosti téměř každý den – i během prázdnin. Občas lze vybírat i z více než deseti objektů – bytů, rodinných domů i pozemků či rekreačních budov. „Počet nemovitostí, které se dostanou na otevřený trh, lze obtížně určit. Velké bankovní domy, jako je Raiffeisenbank, Hypoteční banka či Česká spořitelna, hovoří o nárůstu v porovnání s minulými roky. Dle některých bankéřů lze hlavní vlnu dražeb očekávat v letech 2011 a 2012. Bude to mimo jiné důsledek vývoje nezaměstnanosti v Česku,“ domnívá se Novotný. To, že počet nedobrovolných dražeb souvisí s nezaměstnaností, potvrzuje i Krejčová ze společnosti Eurodražby.cz, která draží nemovitosti z celé České republiky. „Nejvíc bytů a domů je ze severních Čech. Nejméně je zastoupena Vysočina a jižní Čechy. Tedy čím vyšší nabídka, tím vyšší nezaměstnanost,“ dodává Krejčová.
Nic neřekneme Banky jsou opatrné v prohlášeních, která se týkají zabavených nemovitostí zpeněžovaných v dražbách. Hypoteční banka, která patří mezi lídry v poskytování úvěrů na bydlení, chce zveřejňovat pouze údaje z výroční zprávy. V ní se uvádí jedno procento klasifikovaných úvěrů. „Nejde přitom pouze o delikventní půjčky, ale i o klasifikované dle předpisů ČNB. Patří tedy mezi ně i úvěry, v nichž například klient na svou žádost měnil délku splatnosti nebo pokud nedoložil všechny doklady vyjmenované ve smlouvě. Řečeno jinak, sledované jsou i půjčky, u kterých nebyly žádné potíže se splácením,“ zdůrazňuje tisková mluvčí Hypoteční banky Irena Zatloukalová. Na konci loňského roku dosáhl podíl klasifikovaných úvěrů v Hypoteční bance 4,73 procenta. Na konci roku 2008 byl tento ukazatel 2,64 procenta. Ještě obezřetnější, co se týká zveřejňování počtu delikventů, je Česká spořitelna. Ta se k jejich podílu vůbec nechce vyjadřovat. Zástupci spořitelny zdůrazňují, že se s klientem, který není schopen splatit dluh, nejprve snaží situaci řešit. „Pokud s námi nekomunikuje a domluva není možná, využíváme dalších zákonných možností,“ říká Klára Pačesová z tiskového oddělení České spořitelny. Jednou z variant je nedobrovolná dražba. „Průměrně jí řešíme zhruba dvacet případů měsíčně, což vzhledem k velikosti našeho hypotečního portfolia nepovažujeme za dramatické,“ konstatuje Pačesová. Česká spořitelna dává objekty do dražby průběžně. „Čím víc bychom otáleli, tím víc by se klientům navyšovaly dlužné částky úvěrů o úroky z prodlení,“ dodává tisková mluvčí. Ostražitost bank, pokud jde o nedobrovolné dražby, je pochopitelná. Kdyby totiž na trh vložily vyšší počet nemovitostí, snížily by ceny, čímž by znehodnotily nemovitosti, které jim zůstávají v portfoliu. „S klientem vždy hledáme cesty, jak řešit jeho potíže se splácením hypotečního úvěru. Nucený prodej nemovitosti je krajním řešením. Používáme jej však,“ přiznává Zatloukalová z Hypoteční banky. Před dražbou se banka snaží s klientem domluvit dočasné odložení splátek či prodloužení splatnosti úvěru. Odsouhlasí i přistoupení spoludlužníka. „Loni jsme prodali desítky objektů. V mnoha případech po dohodě s dlužníkem. Nyní chystáme nucené prodeje tří nemovitostí ve spolupráci s externí firmou,“ říká Zatloukalová. A dodává, že se vždy prodává za tržní ceny.
Především byty O nemovitosti, které se dostávají do nedobrovolných dražeb, je prý značný zájem. Dle dražitelů záleží na tom, kde se objekt nachází a o jaký jde typ. Nejvyšší poptávka je po bytech. Úspěch v nedobrovolné dražbě často znamená výhodnou investici. „Vyvolávací cena je v případě akcí pořádaných naší společností určena na základě dohody s navrhovatelem a je stanovena na polovinu odhadní ceny. Dosažená cena vydražením se pohybuje na 70 až 80 procentech tržní,“ říká Simona Krejčová. Firma pořádá měsíčně zhruba 40 dražeb. „Všechny se však neuskuteční. Někdy dlužník zaplatí, jindy přijde příkaz od exekutora o prodeji nemovitosti. V takovém případě nelze dražbu uspořádat,“ upřesňuje Krejčová. Dle jejích zkušeností polovinu nabídky v nedobrovolných dražbách skoupí ti, kdo si chtějí pořídit vlastní bydlení. Druhou polovinu zaplatí investoři. „Draží-li se byty, přijde patnáct až dvacet zájemců. Pokud se nabízí méně zajímavá nemovitost, objeví se dva až tři potenciální kupci,“ dodává. Je pravděpodobné, že se nedobrovolné dražby budou konat častěji. V současné době, kdy lze objekty v nabídce počítat ve stovkách či několika málo tisících, takto zpeněžené nemovitosti neovlivňují rezidenční trh ani ceny. Výjimkou prý mohou být trhy v některých regionech. „Místně by například mohl nastat výpadek zaměstnanosti, čímž by se zvýšil počet nesplácených hypoték,“ tvrdí Pavel Smolka z rezidenčního oddělení King Sturge. Analytici však předpokládají, že pokud by se počet bytů nabízených v nedobrovolných dražbách podstatně zvýšil, odrazilo by se to v cenách nemovitostí obecně. V takovém případě by se začaly objevovat i společnosti, které by se na nákup a pozdější prodej takto získaných objektů specializovaly. „Z dosavadních dražeb je zřejmé, že nakupovali převážně jednotlivci. Nevylučujeme však, že v budoucnu budou mít zájem i některé fondy, které za tímto účelem vznikají,“ říká Iva Nováková z rezidenčního oddělení King Sturge. V mnohem větší míře než v Česku se nedobrovolné dražby prosazují v zahraničí. A v některých zemích je problém s nesplácenými hypotékami vážnější. Dle týdeníku Time bude letos v USA kvůli nesplácení hypoték zabaven víc než milion domů a bytů. V první polovině letošního roku banky varovaly zhruba 1,7 milionu klientů, že jim hrozí ztráta bydlení. Do problémů se dostala jedna z každých 78 amerických domácností. Loni banky zabavily devět set tisíc rezidenčních nemovitostí. V roce 2005 – před vypuknutím krize – se tento problém týkal zhruba 530 tisíc domácností. Finanční instituce se snaží s klienty dohodnout a počet nedobrovolně prodávaných objektů nezvyšovat. Oprávněně se obávají, že by v opačném případě snižovaly ceny.
Pokles cen Dle společnosti Lender Processing Services, která sleduje hypoteční trh v USA, uplyne v průměru patnáct měsíců od chvíle, kdy se vlastník objektu dostane do neřešitelných problémů se splácením hypotéky, do doby, než je nemovitost prodána. I v USA se v nedobrovolných dražbách nabízejí reality se značným diskontem. „Tlak na ceny setrvá a vývoj cen nemovitostí se neustálí až do roku 2012,“ domnívá se Celisa Chenová, seniorní manažerka serveru Economy.com, který provozuje Moody´s. A odhaduje, že během následujících dvanácti měsíců klesnou ceny nemovitostí až o šest procent. Nákup na nedobrovolné dražbě často znamená zaplatit jen zlomek tržní ceny. Každý kupec se však musí připravit na komplikace. Původní majitel totiž o svůj majetek přichází nedobrovolně. Z peněz, které mu po uhrazení nákladů dražebníka a uspokojení věřitele zůstanou, si jen obtížně pořídí nové bydlení. Jsou známy případy, kdy se odmítá vystěhovat. V protokolu před dražbou se lze ostatně občas dočíst, že majitel-dlužník odmítl do bytu pustit znalce, který měl stanovit jeho odhadní cenu. Jde-li však o dobrou investici, nějaké komplikace lze vydržet.
