PATRNĚ VĚTŠINA ZÁJEMCŮ O KOUPI NEMOVITOSTI ŘEŠÍ OTÁZKU, ZDA KOUPIT DŮM NOVÝ, NEBO SI VYBRAT Z NABÍDKY STARŠÍCH STAVEB. ZVLÁŠTĚ VE DRUHÉM PŘÍPADĚ SE VŠAK ROZHODNĚ VYPLATÍ DOBŘE VYBÍRAT, NEBOŤ RELATIVNĚ NÍZKOU CENU MOHOU VÝRAZNĚ ZVÝŠIT PŘÍPADNÉ NUTNÉ INVESTICE DO OPRAV.
Riziko tkví především ve skrytých technických závadách budovy
Hlavní roli při rozhodování mezi starším a novým domem hrají většinou finanční možnosti. Největší výhodou staršího domu je nižší pořizovací cena, která ovšem může být devalvována náklady na opravy. „V aruji především před mimořádně levnými staršími rodinnými domky. Tam zcela jistě nebude něco v pořádku,“ říká architekt Karel Piskáček. Problém totiž může být hned ve vlastnictví daného domu, případně v jeho zástavě.
ZAČÍNÁ TO NA KATASTRU
Člověk, který se zajímá o koupi nemovitosti, by měl začít své zkoumání původu objektu, o který má zájem, na katastrálním úřadu. „Tam jsou vyznačeny ty nejdůležitější věci. Výpis z katastru nemovitostí napoví, kdo je majitelem daného domu včetně pozemku,“ informuje právník Oldřich Vlasák. Výpis by měl také obsahovat informace o věcných břemenech a zástavách spojených s prodávanou nemovitostí. Zejména zástava nemovitosti může koupi domů značně zkomplikovat. „Jde o to, jaký druh zástavy na domě je. Například v případě hypotéky je většinou možné domluvit se s hypoteční bankou, zda bude hypotéka zaplacena jednorázově, nebo se převede na nového majitele,“ informuje právník. Horší je případ, kdy se zástava domu vztahuje například na dluhy jeho majitele. Všechny tyto problémy navíc umocňuje skutečnost, že jakékoli zápisy změn do katastrálních záznamů jsou velmi zdlouhavou záležitostí. Prodávající by měl mít také veškeré doklady, které dosvědčují, jak k nemovitosti přišel. „Může to být například kupní nebo darovací smlouva, rozhodnutí o dědictví či výměně a podobně,“ říká dále právník.
DŮLEŽITÝ JE TAKÉ ÚZEMNÍ PLÁN
Zkazit radost z koupi domu může i územní plán obce či města, na jehož katastrálním území se nemovitost nachází. Často se vyskytují případy, že majitel prodává nemovitost jen proto, že kolem ní v budoucnu povede dálnice, případně bude stát hned vedle průmyslové zóny.Kupujícímu to samozřejmě neoznámí. „Proto je dobré zajít na obecní či městský úřad a na územním plánu se přesvědčit o plánovaném využití pozemků kolem kupovaného domku,“ upozorňuje Vlasák. Po vyřešení majetkových a dalších právních okolností kolem kupovaného domu musí následovat prohlídka domu samotného a revize jeho technického stavu. „Právě ta by měla napomoci k odhalení, zda půjde o skutečně výhodnou investici, nebo se náklady na rekonstrukci domu vyšplhají na úroveň ceny novostavby,“ zdůraznil architekt Piskáček.
REKONSTRUKCE MÁ SVÉ MEZE
Při první prohlídce vybraného domu je třeba se přesvědčit, zda jeho velikost a dispoziční řešení vyhovují potřebám kupce, nebo je případně nutná nějaká rekonstrukce vnitřního uspořádání domu. Následovat by měla prohlídka od sklepa po střechu, zaměřená na technický stav domu. Důležitý je podle Piskáčka především stav střešní krytiny, zdi, a to zejména nosné, rozvodů elektřiny, vody, topení a kanalizace. Problematické jsou mimo jiné rozvody elektrické energie, normy pro jejich instalaci i užívané materiály. Ty se poměrně často mění - rekonstrukce se pak pohybuje v řádu desetitisíců korun. Většinou je nutná také investice do systému vytápění, neboť starší objekty obvykle mívají nevyhovující zdroje tepelné energie, jako jsou zastaralé kotle či lokální vytápění. U domů, které již mají „něco za sebou“, je také problém s izolacemi. Každopádně by měl kupovanou nemovitost důkladně prohlédnout i odborník (specialista na diagnostiku staveb), který technický stav domu prozkoumá a bude schopen poradit, zda se koupě domu vyplatí a případně jaké úpravy se budou muset udělat.
PENÍZE AŽ NA POSLEDNÍM MÍSTĚ
Pokud ani technický stav objektu neodradil kupce od záměru koupit ho, nastává poslední, neméně důležitá fáze: vypracovat kupní smlouvu, dům zaplatit a do katastru nemovitostí zapsat změnu jeho majitele. Kupní smlouvu by měl sepsat nejlépe právník, ale není to nezbytně nutné. Rozhodně se však doporučuje svěřit tuto činnost odborníkovi - notářskému úřadu nebo advokátní kanceláři. V kupní smlouvě musí být uvedeno úplně vše, co se nemovitosti týká, včetně toho, v jakém je stavu. Předání peněz by se mělo uskutečnit až po zápisu nového majitele do katastru nemovitostí. Jelikož tento zápis zatím trvá velice dlouho a obě strany chtějí mít svou jistotu, je podle Piskáčka možné peníze uložit do takzvané notářské úschovy, kde budou tak dlouho, dokud nedojde k zápisu do katastru. „V aruji před předáváním peněz ještě před tímto aktem. Může se stát, že katastr z nějakého důvodu změnu nezapíše a kupující nebude mít ani peníze, ani dům,“ dodal Vlasák.
