Krize je jako tsunami

Banky jsou opatrné bezdůvodně, říká partner KPMG odpovědný za reality v regionu...

Celý podtitul: Banky jsou opatrné bezdůvodně, říká partner KPMG odpovědný za reality v regionu střední a východní Evropy

EURO: Hypoteční krize se negativně projevila na americkém trhu s nemovitostmi. Pozorujete nějaké dopady i v Evropě? WALDE-JENSEN: Je to jako tsunami. Problémy někde začaly a postupně se šíří. Nemáme signály, že by sem již komplikace dorazily. Následkem globalizace pociťují vliv hlavně západoevropské banky, které přišly kvůli investicím v Americe o peníze. Vydaly nařízení pro své dcery, aby byly opatrné, přestože není žádný důvod k opatrnosti. To vede automaticky k určitému typu krize. Dříve bylo v každém tendru v Česku, v němž se hledal kupec nějaké nemovitosti, kolem dvaceti zájemců. Teď se účastní tři. Dříve se během soutěže nikdo neptal na žádné detaily. Kdo z potenciálních kupců hodlal diskutovat, byl vyloučen. Prodávající si mohl vybírat z mnoha zájemců, kteří neměli žádné otázky. Považuji změnu za zdravou. A nemyslím si, že je to důsledek krize, ale spíše toho, že se někdo spálil.

EURO: Myslíte si, že se situace na realitních trzích bude zhoršovat? WALDE-JENSEN: To je těžké říct. Mnoho indicií naznačuje, že jsme se již dotkli dna. Nicméně krize se může vyvíjet různými způsoby. Doufejme, že nebude mít velký dopad. Nikdo to ale nemůže dnes odhadnout.

EURO: A co Česká republika? WALDE-JENSEN: V Česku jsme nezaznamenali žádné přímé dopady krize na realitní trh. Protože ale byly postiženy banky, změnily své chování. Mateřské společnosti začaly dcery nabádat: přestaňte půjčovat, je to příliš nebezpečné! Nemyslím si, že by tady byla situace nebezpečná. V USA se snažili prodat nemovitost deseti procentům nejchudších obyvatel. A v Česku jsme ještě neuspokojili poptávku patnácti procent nejbohatších. To je velký rozdíl.

EURO: V analýze mezinárodní společnosti King Sturge se konstatuje, že během prvních pěti měsíců letošního roku bylo v Praze uzavřeno pouze pět realitních transakcí. To je znatelný rozdíl v porovnání s loňským rokem. WALDE-JENSEN: To je dle mého názoru způsobeno dvěma skutečnostmi. Pro kupující nemovitostí je složitější si půjčit peníze. A prodávající nechtějí snižovat ceny. Kupci vyčkávají a doufají, že se jim podaří dosáhnout nižší ceny. Prodávající ale nejsou ochotni k tomuto kroku. Otázkou je, kdo má pravdu – zda kupující, nebo prodávající. Jsem si jistý, že pokud bych na toto uměl odpovědět, neseděl bych v kanceláři a byl bych skutečným boháčem.

EURO: Souhlasíte s tvrzením, že důsledky hypoteční a úvěrové krize zlevnily nemovitosti v západní Evropě? WALDE-JENSEN: Když se podíváme na trh ve Velké Británii, ceny jsou zhruba o patnáct procent nižší. V Německu se ceny nezměnily. V Dánsku jsou nemovitosti zhruba o deset až patnáct procent levnější. To je dáno tím, že mnoho lidí koupilo ještě rozestavěnou nemovitost. Pořídili si v podstatě projekt. Bylo jednoduché zajistit si peníze a řada lidí kupovala nemovitost jako spekulaci.

EURO: Jak velký je spekulativní trh v Česku? WALDE-JENSEN: To je vždycky těžké zjistit. Když nějaký cizinec koupí byt v Praze a nenastěhuje se tam ani ho nepronajímá, jde o výhodnou investici, nebo o spekulaci? Když se podíváme na vnitřní centrum Prahy, už tam nežije mnoho lidí. Hodně škol a školek se potýká s nedostatkem dětí. Vidím určité riziko ve spekulativních obchodech. Neznám žádné odhady, jaký podíl z celkových transakcí připadá na spekulace. Taková data by byla určitě zajímavá pro město. Když se ještě vrátím zpět k tématu krize – obecně platí, že nejatraktivnějších lokalit se komplikace nedotknou. V realitách totiž platí, že nejdůležitější jsou tři zásady, a to lokalita, lokalita a lokalita. Pokud máte nemovitost na skutečně atraktivním místě, nemůžete ztratit.

EURO: V jakém sektoru realitního trhu vidíte v Česku největší potenciál? WALDE-JENSEN: V jakékoliv době platí, že všichni potřebujeme někde bydlet. To znamená, že vždycky bude poptávka po rezidenčních plochách. Pokud se podíváme na příštích deset patnáct let, potom za dobrou investici považuji logistické prostory. Domnívám se, že retailových ploch máme v určitém ohledu již příliš. Brzy také dosáhneme bodu, kdy už tu bude nadbytek hotelů. To se týká Prahy. Turisté jezdili do Prahy ze dvou důvodů, je to nádherné město a bylo zde levně. Stále platí, že Praha je krásná, ale již není levná. Mnoho nízkopříjmových skupin přestalo navštěvovat Prahu, ale míří buď dále na východ nebo na jih. To znamená, že místní hotely, hlavně ty jednohvězdičkové a dvouhvězdičkové, mají problémy. Po pádu komunismu bylo v Praze velmi málo ubytovacích zařízení. To se ale hodně změnilo.

EURO: A jak vidíte budoucnost trhu s administrativními budovami? Všude jich je plno. WALDE-JENSEN: To je pravda. Myslím si, že postupně bude ustupovat model, kdy má každý vlastní kancelář. Lidé budou daleko častěji pracovat doma. Kanceláře budou podobné klubu, kde se lidé setkávají a hovoří, obědvají a pijí kávu. Doma pak pracují. Tato změna neproběhne okamžitě. Dnes všichni platí nájemné. Máme ohromné kanceláře a téměř každý má vlastní stůl a židli. To je značný luxus. Když si představíme situaci, kdy lidé pracují z domu, budeme potřebovat jen polovinu prostor. V krátkodobém časovém horizontu si myslím, že administrativní projekty v Praze budou úspěšné. Musíme se ale dívat trochu dopředu. Znovu nicméně opakuji, že objekty v atraktivních částech města - v centru, nebo v blízkosti stanic metra - nikdy nebudou mít problémy.

EURO: Zmiňoval jste, že administrativní projekty budou úspěšné v krátkodobém úseku. Jak dlouhou dobu tím máte na mysli? WALDE-JENSEN: Z mého pohledu jde o tři až pět let. Důležité je také říci, že pokud se bude ekonomika dobře rozvíjet, společnosti budou potřebovat kanceláře. Jiná situace by nastala, když bychom zažili nějaký druh recese, například nás zasáhne další vlna komplikací ze Spojených států amerických. Nikdo také nedokáže předpovědět, zda se USA dostanou do recese a zda ekonomiky, jako jsou Čína, Indie a další, budou schopny přežít bez Ameriky. Připomínám, že všichni potřebují místo, kde mohou přespat. Když ale nepodnikáte, nepotřebujete kancelář. V současné době je velká poptávka po skladových prostorách. Když Evropská unie odstranila bariéry pro volný pohybu osob a zboží, hodně firem se rozhodlo, že není výhodné mít jeden sklad v Česku, jeden na Slovensku a jeden v Maďarsku. Požadují jeden prostor pro celou střední a východní Evropu. To znamená, že vzrostla poptávka po ohromných skladech. Z toho vyplývá, že skutečně nikdy nemůžeme přesně odhadnout, co se stane.

EURO: V Praze mnoho developerů ohlásilo záměr vybudovat rozsáhlé projekty, jakési nové městské čtvrti. Najde se pro všechny plochy dostatečná poptávka? WALDE-JENSEN: Pokud tyto projekty nebudou daleko od stanic metra, potom se najdou nájemci kanceláří. Nejlepší lokality budou mít méně problémů. Je pravděpodobné, že komplikace se nedotknou nových administrativních ploch, protože nabídnou lepší standard za téměř stejnou cenu. Firmy proto budou opouštět horší prostory a vymění je za lepší. Je jasné, že někomu zůstanou kanceláře, které nebude moci pronajmout.

EURO: Očekáváte, že poklesne nájemné? WALDE-JENSEN: To je velmi jednoduché, platí zákon nabídky a poptávky. Když roste nabídka a poptávka se nemění, jdou ceny dolů. Nájmy se ale také mění proto, že se mění náklady. Myslím si, že nájemné zůstane stabilní.

EURO: Na realitních trzích se stále častěji prosazují investoři ze Středního východu. Je pro ně Praha také atraktivní? WALDE-JENSEN: Zajímají se jen o ty nejkvalitnější nemovitosti v Praze. Například hotely, jakým je Mandarin Oriental. Investoři se Středního východu jsou velmi diskrétní a nenápadní. Rozhodně neuvidíte, jak se po ulici pohybuje skupina šejků. Je těžké objevit společnost ze Středního východu, která je přímo vlastníkem nějaké nemovitosti.

EURO: Jsou tito investoři již v Praze? WALDE-JENSEN: Jsem si jist, že jsou. Ale nemohu říci, kolik jich je. Dělal jsem nějaké analýzy. Spolupracovali jsme v oblasti nemovitostí s asi dvěma sty klienty. Nemohl jsem mezi nimi nalézt jedinou společnost, která má jasné vazby na Střední východ. To ale neznamená, že nikdo takový mezi našimi klienty není.

EURO: Další skupinu aktivních kupců jsou investoři, jejichž transakce podléhají právu šaría. Jak ti se dívají na Českou republiku? WALDE-JENSEN: Jeden z těchto investorů nedávno koupil ohromnou budovu v Paříži, ve které vybuduje hotel. V budovách pod právem šaría platí řada omezení, není například povoleno pití alkoholu. V Praze by toto znamenalo velkou překážku. Myslím, že by v Praze nikdo nechtěl bydlet v hotelu, kde by se nemohlo pít pivo.

EURO: Očekáváte, že se v Praze objeví ještě noví investoři, nebo všichni, kdo zde měli zájem investovat, tu již jsou? WALDE-JENSEN: Investoři přicházejí ve vlnách. Nejprve dorazili Izraelci. Potom následovali Irové, po nich Rakušané a Němci. Myslím, že se budeme častěji setkávat s ruskými penězi a s investicemi ze Středního východu. A také se suverénními fondy. Jeden z takových fondů má například Norsko. Vkládá do něj peníze z ropy. Nespecializuje se sice na nemovitosti, na ně dává pouze pět procent kapitálu. To je ale 160 milionů eur za týden.

EURO: Jak mohou utratit tak ohromné peníze? WALDE-JENSEN: To je velký problém. Navíc v Norsku je opravdu paradoxní situace, protože nejsou peníze na zlepšování škol. Všechny prostředky jdou do suverénního fondu. Nejsem zcela přesvědčen o tom, že je to rozumné. Vláda argumentuje tím, že pokud by dala více peněz do ekonomiky, zmizely by.