HORSKÉ APARTMÁNY Možná každý druhý člověk v centru Špindlerova Mlýna má dnes montérky a přílbu. Svědčí to o silném stavebním ruchu, který vládne v celých Krkonoších. Stavějí se hlavně horské apartmány, tedy jakési druhé, rekreační byty. Zdá se ale, že právě tento boom v brzké době skončí.
HORSKÉ APARTMÁNY Možná každý druhý člověk v centru Špindlerova Mlýna má dnes montérky a přílbu. Svědčí to o silném stavebním ruchu, který vládne v celých Krkonoších. Stavějí se hlavně horské apartmány, tedy jakési druhé, rekreační byty. Zdá se ale, že právě tento boom v brzké době skončí. Nabídku bytů na prodej v současnosti najdete v každé větší krkonošské obci. Nejde ale o objekty k bydlení, pro stálé obyvatele. Jedná se o byty určené k pobytu v rámci dovolené, v Krkonoších hlavně v období lyžařské sezony. Odpovídá tomu i jejich velikost. Podle nedávno prováděného výzkumu společnosti Arllen jde většinou o bytové jednotky 1+kk či 2+kk a výměře 50 až 60 čtverečních metrů. Standardem je příslušenství v podobě sklepní kóje na sportovní náčiní, případně i garážové stání. Nejsou levné – v Krkonoších podle citované studie ceny dosahují v průměru 46 tisíc korun za metr čtvereční. Horské byty se staví i jinde, od Šumavy až do Orlických hor. V těchto lokalitách se ceny pohybují v rozpětí 28 až 45 tisíc korun. Krkonoše tedy v tomto smyslu vedou, jde také o nejoblíbenější horský region v Česku. A nejspíš právě proto developerům takových projektů už svítí červená. Sice se ještě staví, ve výstavbě je skoro dvacet projektů, ale na většině území Krkonoš je už vyhlášena stavební uzávěra. V pozadí jsou právě potíže s horskými byty. NEVÝJIMEČNÁ ČERTOVKA
Horské bytové domy s rekreačním zaměřením jsou slušnou příležitostí pro architekty. Už jenom kalkulace developerů s vyššími cenami (které trh zatím bez problémů přijímá) jim dává větší prostor, nehledě na atraktivitu samotných lokalit, kde se staví. Jakousi vlajkovou lodí českých horských apartmánů je harrachovská Čertovka, ověnčená řadou cen z architektonických soutěží. Jde o tři navzájem propojené budovy, které tvoří jakousi druhou frontu hlavní pěší zóny Harrachova. Budova, jinak dobře zapadající do okolní zástavby i reliéfu terénu, zaujme na první pohled předsazenou fasádou, tvořenou dřevěnými francouzskými okny. Dřevo a kámen si ostatně architekti (komplex je dílem společnosti „Kordovská nebo Kordovský, architekti“) zvolili jako hlavní materiály stavby, kde je umístěna celá stovka bytů o ploše 33 až 107 metrů čtverečních. Stavba byla dokončena v roce 2006, ceny začínaly na částce 1,7 milionu korun. Blížily se tak úrovni 50 tisíc korun za metr plochy. O apartmány byl zájem, brzy bylo vyprodáno. Vedle oceňovaných projektů jsou ovšem i nepovedené. Někdy mají podobu jakýchsi novějších paneláků, jindy zase „kazí“ horizont či výhled. Například ve Špindlerové Mlýně jeden takový bytový dům zaclonil pohled na kostel. Takových případů ale není mnoho. Obvykle krkonošské bytové domy docela slušně imitují styl horských chalup či srubů a stejně tak zapadají do krajiny. Leckdy vzrušenou diskuzi na toto téma posouvá směrem k realitě harrachovský starosta Tomáš Ploc (za zmínku stojí, že na rozdíl od svého bratra – poslance za ČSSD – je členem ODS): „Je to těžké, na tohle má nějaký názor každý. Mně ale ještě nikdo nevysvětlil, co to vlastně je krkonošská architektura, krkonošský styl. Je otázka, jestli něco takového vůbec existuje.“ Estetická kvalita horských domů ovšem není hlavní problém. SPÍŠE ZÁTĚŽ NEŽ PŘÍNOS Bytový dům Nad Přehradou i jeho parkoviště v tento čas působí opuštěně. Přitom společnost 1. litomyšlská v této lokalitě – na okraji Špindlerova Mlýna – vybudovala 28 bytů a dvě třetiny už jich prodala. Podle všeho to není nic výjimečného a opakuje se to u všech projektů. U kolika vlastně? Celkové počty krkonošských rekreačních bytovek nikdo nezmapoval, přesnější údaje mají jen obce. „Jde asi o patnáct projektů, což představuje stovky bytů,“ ilustruje počet horských apartmánů ve Špindlerově Mlýně jeho starosta Bohumír Zeman. Tomáš Ploc má přesné informace: „Takových domů u nás je 39 a představuje to celkem 750 bytů.“ Nízkou úroveň využívání potvrzuje i on: „Bydlím na dohled od Čertovky a tam i na Vánoce svítí sotva třetina oken.“ V Krkonoších jde o obecný jev. „Vytvářejí se tady doslova města duchů, naplněná lidmi snad jen v čase hlavní sezony a největších svátků,“ říká Ivan Žídek ze společnosti Arllen. I podle něj to pro obce představuje velký problém. Musejí se starat o komunikace, jejich údržbu (včetně nákladného zimního protahování), veřejné osvětlení a podobně. Se zvýšenými výdaji nekorespondují příjmy. Obce ze státního rozpočtu dostávají peníze na základě počtu obyvatel, tedy občanů přihlášených k trvalému pobytu. Ty mezi majiteli horských bytů, nezřídka i cizinci, ovšem těžko hledat. Majitelé ke všemu druhé byty po drtivou část roku neobývají. Jejich přínos místní ekonomice je tedy víceméně nulový, ovlivňují ji spíše negativně. „Cenová hladina je tady vyšší než v Praze. Proto se lidé spíše stěhují jinam a sem pak dojíždějí,“ komentuje demografický vývoj v horských centrech starosta Zeman. Vysoké ceny – také kvůli poptávce movité klientely – se podle něj vztahují i na bydlení. To odliv obyvatel urychluje. „Počátkem devadesátých let se tady nemálo bytů zprivatizovalo. Dnes je majitelé prodávají. Vynese jim to na koupi rodinného domu někde v podhor(pokračování na straně 48) (dokončení ze strany 47) ských oblastech,“ říká Zeman. „Obce z horských apartmánů nemají ani žádné přímé příjmy. To je samozřejmě špatně a vyžaduje to změnu daně z nemovitosti,“ doplňuje Tomáš Ploc a zároveň naznačuje jeden ze směrů, kam by se měla ubírat daňová reforma. Výsledkem toho všeho je, že samospráva v řadě obcí k horským bytům zaujala negativní postoj a jejich další výstavbu zakázala. „Developeři někdy postupují neomaleně, i to spouští obranné mechanizmy. Nejde o to, aby se nestavělo vůbec, ale je třeba hledat kompromis mezi zájmy obcí a jejich obyvatel na jedné straně a developery a majiteli rekreačních bytů na straně druhé,“ říká starosta Špindlerova Mlýna. STOP VÝSTAVBĚ
**V Krkonoších se přes to všechno horské byty ještě staví. Ve Špindlerově Mlýně finišuje například projekt Savoy či rezidence Bellevue. Nové projekty ale už velké šance nemají. „Stavební uzávěry jsou do jisté míry řešením problémů. Nicméně jsou v rozporu s rozvojem dotčených oblastí a hlavně s rostoucí poptávkou po sekundárním bydlení na horách,“ komentuje tento vývoj Michal Jelínek z Arllenu.
V Harrachově dokonce hodlají vypracovat nový územní plán. „Některé změny budou pro majitele představovat majetkovou újmu. I když je nový stavební zákon v tomto směru trochu nejasný, počítáme s kompenzacemi,“ říká starosta Ploc. Jenže už stavební uzávěrou se mnozí cítí poškozeni a brání se. „Pohnutky některých obcí chápu. Vyhlášení uzávěry by ale vždy měly předcházet zákonem dané podmínky, upozornění na toto riziko a diskuze všech zainteresovaných stran,“ říká odborník na nemovitostní právo Gabriel Achour. „Není možné, aby se sešli čtyři strejdové a odhlasovali z minuty na minutu stavební uzávěru. Oproti minulosti musí být nějak zdůvodněna, počítá se také s kompenzacemi pro subjekty uzávěrou postižené,“ dodává.
Podle něj se pro developera, ale i drobného stavebníka, který už investoval a postupoval přitom v souladu s územním či regulačním plánem, otevírá široký prostor pro úspěšnou správní žalobu. Vedle toho mají možnost obrátit se s podnětem na krajský úřad. Takové reakce se už rovněž objevily a zřejmě ještě objeví. „Mám na stole deset nových projektů,“ konstatuje Tomáš Ploc. Vypracování projektů samozřejmě také něco stojí.
Je ale otázka, jak daleko developeři ve sporech s krkonošskými obcemi půjdou. „Kapacity ubytovacích zařízení jsou už na maximu, ale stavět se bude dál. Návštěvníci požadují komplexní služby a maximální pohodlí. Tady máme třeba v porovnání s Alpami co dohánět,“ říká Tomáš Ploc. Kvalitnější infrastruktura podle něj znamená více obchodů, restaurací, diskoték i kasin. A také atraktivní a dlouhé sjezdovky, které se protáhnou až k hotelům. Příležitostí pro developery a stavaře tedy v Krkonoších bude dost a dost.
A budoucnost horských apartmánů? V Krkonoších se už asi mnoho dalších nepostaví. V Česku jsou ale jiné regiony – Orlické či Krušné hory, Jeseníky, Beskydy. A samozřejmě také atraktivní Šumava. Právě tady už ale Železná Ruda stavební uzávěru nedávno vyhlásila také.
