Naděje na zkrocení bytové krize v nedohlednu. Ceny nájmů v Německu prudce rostou

25. 1. 2020

Levná Žitava je jen anomálie. Bydlení v Německu prudce zdražuje, řešení hledají radnice měst i spolková vláda.

Byl to jeden z mediálních hitů minulého roku: Nájmy v Německu začínají být levnější než v Česku! Senzace! Taková Žitava, ležící 25 kilometrů od Liberce, nabízí pěkné a zrekonstruované nájemní byty od 120 korun za metr, zatímco liberecké bydlení se blíží 200 korunám za metr čtvereční, a to zdaleka nejsou byty, které mají za sebou energetickou či jinou renovaci. Kromě toho - byty v Liberci nejsou, je jich nedostatek, nejvíce těch nejžádanějších, středometrážních.

Bydlení v Žitavě, odkud v posledních třiceti letech odešlo přes deset tisíc obyvatel na západ země či do větších měst, je k dispozici okamžitě a cenově se vyplatí, i kdyby člověk dojížděl denně do práce do Liberce a okolí. Podobné je to s chalupami a menšími domy. Surfujete-li chvíli po německém realitním webu, zjistíte, že pěknou a levnou chalupu nebo rodinný domek spíše seženete v Sasku než v Čechách a že jich v nabídce najdete požehnaně. Zkrátka - tady je ráj bydlení! To vše je bohužel jen optický klam, více či méně výjimka potvrzující pravidlo.

Ve skutečnosti ceny nemovitostí, bytů a nájmů v Německu v posledních deseti letech setrvale a dost strmě rostou a Němci, podobně jako Češi, bojují s obrovským nedostatkem bytů, včetně těch nových, jejichž výstavba se zpomalila. Německo postupně spadlo do cenové pasti trhu, neboť výše nájmů a ceny nemovitostí, které táhne obrovský převis poptávky, začínají být limitujícím faktorem trhu práce.

Přečtěte si: Pojď k nám, dostaneš byt. Náborová mašina Deutsche Bahn letos nasála 24 tisíc lidí

Týká se to nejvíce specializovaných výrobních profesí; těžko se stěhovat za prací, když z výplaty musíte platit 40 procent za bydlení, pokud je vůbec seženete. Přesně to je číslo, které dnes uvádějí oficiální statistiky ve struktuře výdajů na domácnosti v této velmi žádané pracovní kategorii, jakkoli v celkových průměrných výdajích na bydlení, jak ukazují čísla Eurostatu, je Německo pod Českou republikou.

Kvůli absurdně vysokým cenám bytů v Praze, jež předstihnou i nejdražší německé město Mnichov, Česko přesahuje ve výdajích na bydlení evropský průměr čtvrtiny celkových příjmů domácnosti (některé německé zdroje ale uvádějí, že Němci platí za bydlení více než Dánové, kteří zaplatí nejvíce, tedy asi 30 procent příjmů).

V jiném srovnání vypadá situace trochu jinak. Například ve vlastnickém indexu společnosti Deloitte (Property Index) vydaném v roce 2019 se ukazuje, že ceny bytů v Německu rostly jen o pět procent, zatímco v České republice o více než šestnáct procent (už nejenom Praha, ale třeba i v úvodu zmíněný Liberec). Zatímco pro Česko společnost Deloitte uvádí cenu 2525 eur za metr čtvereční, v Německu je to 3405 eur za metr (pro úplnost, nejdražší byty - čtyři tisíce eur za metr čtvereční - mají Francie a Norsko, nejlevnější - 1000 eur za metr - Portugalsko).

Bydlení v Berlíně o 40 procent levnější než v Praze? Návrh radní vyděsil investory

Podstatné ale je, jak rychle se k bytu člověk dostane, jinak řečeno, jak rychle ho potenciálně zaplatí. Pro účely srovnání se uvádí průměrný byt o velikosti 70 metrů čtverečních. K němu vám v Německu podle Deloitte stačí pět hrubých ročních platů, v Česku už jedenáct.

Nejsou jen poražení

Ceny nájmů v Německu rostou poměrně prudce. Jen od roku 2015 jejich výše poskočila bezmála o šest procent, přičemž inflace a úroky jsou pořád minimální.

Nejhorší je situace v sedmi největších německých městech. Od roku 2011 se například nájmy v bavorském Mnichově zvedly skoro o pět set eur měsíčně, v Berlíně o 400 eur, v Drážďanech si pak připlatí více než dvě stě eur. V praxi to znamená, že ročně za bydlení vydají Mnichované o jeden a čtvrt průměrného německého měsíčního platu více než v roce 2011.

Sílící bytová krize ale nestvořila jen poražené, tedy ty, kteří za bydlení platí mnohem více než dříve nebo kteří nemohou sehnat byt. Řada Němců, samozřejmě jen ti movitější, investovala do pořízení nového osobního bydlení, které se jim během deseti let růstu cen neuvěřitelně zhodnotilo.

Uvítali byste zastropování nájemného v Praze?

Mezi lety 2011 a 2018 to nejbohatším deseti procentům investorů v Německu potenciálně přineslo 1,5 miliardy eur, tři miliardy zhodnocení si připsalo dalších 40 procent méně bohatých investujících; střední hodnota zhodnocení investice do bytu se uvádí 340 tisíc eur. Nejvíce zisky sbírali investoři v Bavorsku a Bádensku-Wurttembersku (Stuttgart a okolí).

Setrvalý a poměrně prudký růst cen pochopitelně vyvolal politickou reakci. Byl to přesně ten důvod, proč od začátku letošního roku reguluje politické vedení Berlína (SPD, Zelení, Levice) nájmy v jednom a půl milionu bytů ve městě.

Maximální možný nájem u nových smluv byl nastaven na 9,8 eura za metr čtvereční, tedy asi 250 korun. Nařízení má platit pět let. Berlínská regulace se vztahuje i na starší nájemní smlouvy, které mohou překročit nastavený strop nájmů jen o dvacet procent.

Velmi podobný návrh připravila i spolková vláda. Nájmy by měly být zafixovány do roku 2025, vláda počítá s omezením trhu s byty a jejich snadného převádění do soukromých rukou, kde pak rychleji rostou ceny. Chystá také uvolnění 100 milionů eur na podporu výstavby cenově přístupných nových bytů a také dotace na lepší zateplení a vytápění, což může snížit celkové náklady na bydlení. Ani to ale bující bytovou krizi nezkrotí.

Stačil by pakatel

Podle studie, kterou zpracovával tým kolem nové ekonomické hvězdy Německa Moritze Schularicka, pětačtyřicetiletého profesora bonnské univerzity, bude za deset let v Německu chybět už milion bytů. „Z toho 340 tisíc v sedmi největších německých městech. Potřebovali bychom ročně kolem 60 tisíc bytů, což je skoro dvakrát tolik, než se dnes staví,“ řekl Schularick loni v létě v rozhovoru pro časopis Der Spiegel.

Schularick je velmi skeptický i ke zmiňované pokličce, kterou ceny nájmů přidusila berlínská, respektive spolková vláda, protože klíč k řešení je podle něj v rychlejší výstavbě cenově přístupných bytů. „Potřebujeme dobré nápady a návrhy výstavby nových obytných čtvrtí pro 50 tisíc lidí, nic takového ale v politice nevidím. Spolková vláda nic takového nepřináší, protože se před časem vzdala kompetence v oblasti výstavby nových bytů ve prospěch zemských vlád,“ vysvětlil Schularick, podle něhož by to všechno nemuselo být ani tak drahé. Stačilo by 16 miliard eur, které by vláda dala každý rok k dispozici, což je pro ekonomiku, která každoročně vytvoří bohatství za více než tři biliony eur, opravdu pakatel (0,5 procenta HDP).

Uvažujete o hypotéce? Spočítejte si její výši v kalkulačce

Developeři si ale už dnes stěžují, že regulace nájmů v Berlíně a v celém Německu jim prakticky znemožňuje stavět, protože jejich podnikání nebude ziskové.

Změny na trhu by mohla přinést větší soukromá aktivita, tedy ochota stavět za své, úroky jsou mimořádně výhodné a volného kapitálu je dost. V Německu ale nejsou k osobní soukromé výstavbě podmínky, protože tradičně převažuje mentální sklon k nájemnímu bydlení. Je to podobné jako s akciemi, ani jejich nákup a prodej se v Německu nikdy nestal masovou záležitostí.

Dnes v nájmu bydlí každý druhý Němec, naopak v Británii bydlí dvě třetiny lidí ve vlastním, v Česku podle Eurostatu žije v nájmu jen pětina lidí, číslo ale zásadně zkreslují miliony obyvatel družstevních bytů, které fungují jako pseudonájemní.

„Existuje celá řada historických příčin, proč máme tak nízké číslo vlastnického bydlení,“ říká profesor Tobias Just, který se věnuje ekonomickým souvislostem trhu s nemovitostmi na univerzitě v Řezně. Důvodem je poválečný nedostatek kapitálu a snaha tehdejší vlády co nejrychleji postavit byty pro miliony Němců, kteří se po válce nuceně vraceli z ciziny nebo byli odsunuti. „A tak se postavila spousta nájemních bytů, a protože nájmy byly příznivé, většina lidí zůstala věrna nájemnímu bydlení,“ soudí Just.

Východní Německo bylo úplně jiný případ. Tam bylo vlastnické bydlení z ideologických důvodů výrazně omezeno, protože celá společnost směřovala k větší kolektivistické kontrole. Nájmy v socialistických panelácích byly tak nízké, že se nevyplatilo soukromě stavět, i kdyby člověk získal povolení.

Rychlá změna cenového trendu díky nové soukromé výstavbě se tedy nedá očekávat, německý stát a zemské či místní vlády sázejí na výstavbu veřejnou. Na rozdíl od české vlády a samospráv. Ty na nové bydlení nemyslí vůbec. Nejen že samy nestavějí, ale nevytvářejí ani legislativní a procesní podmínky pro to, aby za co nejnižší ceny mohli stavět byty jiní.