Kup si cihlu!

Nemovitostní fondy mají šanci oslovit zcela nové kategorie střadatelů

V přeregulovaném Česku to zní až neuvěřitelně. Parlamentní schvalovací procedurou nyní putuje novela zákona, která nezpřísňuje dosavadní úpravu, naopak pravidla konkretizuje a zároveň otevírá prostor způsobem, který nemá jinde v kontinentální Evropě obdoby. Pokud po sněmovně zákon o fondech, oficiálně zvaný zákon o kolektivním investování, schválí i Senát a podepíše prezident, budou zhruba od pololetí moci vznikat fondy, v jejichž majetku budou prakticky libovolné kategorie aktiv. Rozšíří se také možnosti obchodování s fondy. Opět budou moci stejně jako po kuponové privatizaci vstupovat na burzu nebo být ušité na míru třeba jen jedinému investorovi. Vzpomínka na devadesátá léta je na místě, také tehdy mohly fondy ledaco a patřičně toho využívaly, vinou čeho jich většina skončila bez majetku. Obávat se toho ale již není třeba. V současnosti fungují instituce jako depozitář či dozorující státní regulátor - orgány, které byly v polovině devadesátých let považovány za nadbytečné. Vždyť každý si svůj majetek nejlépe ochrání sám, platilo tehdy. Trh je dnes ve zcela jiné situaci a rozkrádat majetek podílníků či akcionářů je v současnosti mnohonásobně těžší a hlavně nelegální.
Silně regulovaný trh, který vznik některých kategorií fondů vůbec neumožňoval, opravdu nebyl lákadlem pro nikoho jiného než pro velké bankovní skupiny, které dle české legislativy založené fondy nabízely především svým nejkonzervativnějším klientům. Novela tyto poměry ovšem změní. Zájem zakládat fondy signalizují nejen silné bankovní skupiny, ale i developeři, realitní kanceláře, obchodníci s cennými papíry. To je samo o sobě skvělá zpráva pro potenciální investory i pro státní rozpočet. Doposud tyto subjekty totiž své projekty uskutečňovaly především přes struktury odvádějící daně v zahraničí. Úpravou se podstatně rozšiřuje vnímání toho, co je kolektivní investování. Doposud to byla prakticky činnost, při které nešlo šlápnout vedle. Všechny fondy byly podobné, na výběru správce a jeho strategii až tolik nezáleželo. Nově se bude muset investor smířit s tím, že pokud si záměry a statut nepřečte a pozornost nebude věnovat ani výběru správce a investičního poradce fondu, může se dočkat zklamání. Existují případy, kdy se podnikatel, který své působení na kapitálovém trhu v devadesátých letech zakončil dluhy, na čas odmlčel, ale nyní se již intenzivně chystá využít nových příležitostí. Pozitivní dopad by měla mít novela také pro stát. Zatím to zní jako pohádka, ale miliardy korun investorů vložené do nemovitostních fondů mohou změnit a zlevnit veřejné stavební zakázky. V současnosti stát financuje stavby dluhopisy sám, případně jako vrchol pokroku uvažuje o systému PPP, kdy dluh na sebe vezme firma uskutečňující zakázku. Přitom právě bezpečné státní zakázky jsou ideálními instrumenty do portfolií konzervativních nemovitostních fondů. Dálnice, věznice či domovy důchodců mohou nechat postavit za své a stát jim bude investici postupně splácet. Neopominutelné je i to, že se podstatně omezí prostor pro korupci. Fond si při uzavírání zakázky se stavební firmou umí své lidi určitě ohlídat lépe než stát. Jako největší financiér veřejných staveb fungovaly otevřené realitní fondy především v Německu. Minulý čas je namístě. Skandál s přeceněním majetku v portfoliu a obava, že nebude dostatek peněz na výplatu investorů, totiž v uplynulém týdnu vymazal z trhu již druhý takový fond. Není vyloučeno, že lavinovitě budou nyní svou činnost ukončovat také další. I v Česku bude většina peněz plynout do portfolií nemovitostních otevřených fondů, ve kterých bude mít na starost oceňování majetku investiční výbor, a ne burza. Přesto situace obdobná německé nehrozí. Portfolia německých fondů byla plná spekulativně postavených nemovitostí, na kterých již dříve vykrvácely bilance mnohých tamních bank. V tuzemsku nikdy nenastala podobná euforie, kterou si v letech po sjednocení v roce 1990 prožilo Německo. Sympatickou pojistkou přesto zůstává, že v tuzemsku budou fondy moci být uváděny na rozdíl od Německa i na burzu. Těžko najít na investiční výbory a jimi přijaté oceňovací modely efektivnější kontrolu.