Od 1. července letošního roku vstupuje v platnost novela občanského zákoníku, jejímž cílem je upravení dílčích nedostatků vzešlých z praxe. Zahrnuje několik změn týkajících se bydlení a bytového práva. Jedny z nejdůležitějších jsou ty, které se týkají úprav takzvaného předkupního práva či nových pravidel pro vlastníky bytů provozující krátkodobé ubytování.
Právě zmíněný institut předkupního práva, jak s ním pracoval občanský zákoník od roku 2018, činil často nemalé potíže a průtahy v případě prodejů nemovitostí.
Klasickým příkladem takového problému byly garáže a sklepy, kdy jsou obvykle jednotlivá parkovací stání určena sice ve smlouvě fakticky číselně, ale bez ohledu na to jsou ve své podstatě spoluvlastnickým podílem na konkrétní nebytové jednotce nebo garáži.
Zdlouhavý prodej
Při dodržení zákonné úpravy byl postup takový, že si podílový spoluvlastník našel potenciálního kupce, se kterým se uzavřela kupní smlouva, a tato smlouva potom byla s tříměsíční lhůtou předložena dalším spoluvlastníkům s nabídkou odkupu daného podílu. Jenže toto období přináší v praxi hned několik problémů. Především tato lhůta prodlužuje už tak ne zrovna krátký proces pro převod nemovitosti.
V případě, že bychom chtěli prodat například byt s parkovacím stáním nebo sklepní kójí, které představují podíl na společných prostorech, a došlo k uplatnění předkupního práva, je nezbytné veškerou dosavadní smluvní dokumentaci anulovat.
Podobné důsledky měly i případy, kdy se s nabídkou opomenulo (ať již úmyslně, či z neznalosti) na spoluvlastníky.
Tady stojí právo na straně opomenutého, kdy má možnost takovou kupní smlouvu až do tří let soudně napadnout, a to většinou úspěšně. Novela tyto nedostatky reflektuje, a zatímco původně byly navrženy pouze výjimky ze zákonného předkupního práva v případech, kdy mělo dojít k prodeji bytové jednotky společně s podílem, v průběhu legislativního procesu se postup obrátil a předkupní právo se nově vztahuje tam, kdy vymezené právní skutečnosti daly za vznik spoluvlastnictví.
Vypuštěním nemovitostí z obecných ustanovení o předkupním právu a návrat do stavu v době počátku účinnosti současného občanského zákoníku by tak měl zmíněné potíže v praxi eliminovat.
létající nájemníci
Další novinky, které změna zákona přináší, se výrazně dotknou provozovatelů krátkodobého ubytování, například ze známé platformy Airbnb. Nynější stav už dlouho volal po změně, ačkoli ambicí této novely není pokrýt veškeré aspekty, kterých se toto podnikání dotýká. Nově je například v zákoně zakotvena povinnost vlastníka bytu předem oznámit správci domu takové podnikání nebo činnosti, které by mohly dlouhodobě vést k narušení obvyklého klidu a pořádku v domě.
S tím souvisí další očekávaná úprava spočívající v povinnosti nahlásit počet osob v bytové jednotce, a to zejména kvůli rozúčtování služeb. Stávající právní úprava byla taková, že osobami rozhodnými pro rozúčtování služeb jsou ty, které v jednotce žijí déle než dva měsíce. Tato minimální doba představuje naopak u platforem jako Airbnb spíše maximální dobu, po kterou ubytovaní zůstávají v jednotce. Formálně tedy u bytů sloužících pro krátkodobé ubytování byla nahlášena třeba jedna dvě osoby.
A právě na tuto mezeru v zákoně novela cílí. Nově by tedy měl počet hlášených osob více odpovídat skutečnosti, kolik lidí v daný čas bytovou jednotku využívá.
Ohlášky omítek
Mezi další novinky patří také informační povinnost vlastníka oznámit všechny zamýšlené stavební úpravy uvnitř svého obydlí. Povinnost zahrne i takové úpravy, u kterých stavební zákon nevyžaduje ani ohlášení. Typicky může jít například o opravy vnitřních omítek, obkladů stěn, podlah a dlažeb, instalace vody a kanalizace v bytě, opravy oken a dveří a jejich nátěry a podobně.
Výraznou změnou je také možnost uložení smluvní pokuty nájemci bytu, který si neplní své povinnosti. Nynější úprava neumožňovala sjednání takové pokuty ve smlouvách o nájmech bytů či domů. Pokud by přece jenom takové ujednání smlouva obsahovala, šlo by pouze o zdánlivé právní jednání a nepřihlíželo by se k tomu.
Mimo zmíněné změny pak novela upravuje kupříkladu přechod dluhů původního vlastníka při prodeji bytu, které souvisejí se správou domu nebo užíváním bytu. Dále se také upravil nucený prodej nebo vznik společenství vlastníků jednotek s jediným vlastníkem všech jednotek. Celé znění schválené novely lze najít ve sněmovním tisku pod číslem 411.
O autorovi| Kryštof Dosoudil, koncipient Deloitte Legal
