Nyní se soustředím na restrukturalizační plán, říká šéf Orka
Z třítisícových hodnot spadly akcie developerské společnosti Orco na současných zhruba 130 korun. Zakladatel firmy Jean-François Ott disponuje majetkovým podílem ve výši jen přibližně 1,6 procenta. Koncem března získala firma ve Francii soudní ochranu před věřiteli. Aby špatných zpráv nebylo málo, oznámila společnost výsledky za minulý rok. Ztráta přesahuje deset miliard korun a zadluženost se vyšplhala na 67 procent hodnoty aktiv.
Sdružení menšinových akcionářů SOS Orka jedná s vlastníky pohledávek za společností, neboť je již delší dobu přesvědčeno, že pouze společný postup věřitelů a majitelů firmy může směřovat k její záchraně. „Vedeme přímé i nepřímé rozhovory s držiteli pohledávek v celkovém objemu zhruba 700 milionů eur a naším společným prioritním cílem je zabránit konkurzu,“ uvedl předseda sdružení Luboš Smrčka. Pro Orco by bylo podle něj nejlepší, kdyby současný management dal na dubnové valné hromadě své funkce k dispozici. „Vyvolat takovou změnu ale představuje administrativně nesmírně náročnou záležitost a není jisté, zda se to na valné hromadě povede,“ říká.
Dle slov předsedy sdružení SOS Orka se o aktivity společenství zajímají vlastníci zhruba deseti procent akcií. Smrčka popírá, že by mezi nimi byli dřívější členové managementu Orka, například bývalý viceprezident Steven Davis. „Pokud by se podařilo na valné hromadě prosadit změnu managementu, samozřejmě že máme připravené lidi, kteří by mohli firmu vést. S dalšími ještě jednáme,“ upřesnil Smrčka.
„Se sdružením SOS Orco nevyjednávám. Každý den mám spoustu schůzek s mnoha akcionáři a vždycky tomu tak bylo od té doby, co jsme v roce 2000 vstoupili na burzu,“ říká v rozhovoru pro týdeník EURO Jean-François Ott, šéf Orka.
EURO: Co říkáte požadavku drobných akcionářů na změny v managementu? OTT: Já se na to dívám s odstupem. Každý den jsem zaměstnám záležitostmi kolem Orka. V čele společnosti stojím od roku 1991 a v dnešní době, kdy zažíváme těžkou krizi, se soustředím na naplnění restrukturalizačního plánu. Lidé mohou říkat různé věci.
EURO: A je to podle vás dobrá idea, vyměnit management? OTT: Vlastně jsem již s výměnou lidí v managementu začal před dvěma měsíci. Věřím, že to jsou změny k lepšímu. Myslím, že nyní máme to správné vedení, dobrý tým i vhodný plán.
EURO: Hovoří se o tom, že za aktivitami SOS Orka může stát někdo, kdo chce firmu ovládnout. Jaký je váš názor? OTT: Je naprosto jasné, že tito lidé mají nějakou motivaci. A jak to vypadá, jejich motivace není totožná se zájmy všech akcionářů. Protože kdyby tomu tak bylo, tak by již předložili nějaké návrhy. Orco je solidní společnost, která na trhu působí téměř devatenáct let. Je pravdou, že během krize o něco oslabila.
EURO: V současné době drží největší část akcií fond Prosperita, zhruba pět procent. Setkáváte se s vedením tohoto fondu? OTT: Znám je, setkali jsme se. Zveřejnili, že drží více než pětiprocentní podíl. Hovoříme s nimi o Orku podobně jako s jinými akcionáři. Co se týká jejich přístupu, jsou klasickými akcionáři. Orco mělo mezi podílníky již mnoho fondů z různých zemí – z USA, Velké Británie, Francie… Držely pět procent i více. Vždycky jsme se společně setkávali a probírali jsme strategii.
EURO: Zmiňoval jste restrukturalizační plán. Co je jeho podstatou? OTT: Restrukturalizační plán byl připraven stovkou lidí, kteří pracují v Orku. První, čeho se týká, je zjednodušení naší struktury a vztahy s dceřinými firmami v Chorvatsku, Německu a Rusku. Co se týká Ruska, budeme radikální. Chceme opustit moskevský trh, kromě hotelového byznysu. V Moskvě máme jeden hotel, který je úspěšný. Plán také počítá s tím, že se znovu zaměříme především na pronájmy budov. Rezidenční development se soustředí hlavně na Prahu a Varšavu. Restrukturalizační plán zahrnuje rovněž restrukturalizaci dluhu. Společnost má dva druhy dluhů – projektové bankovní úvěrování a bondy. Vedeme konstruktivní jednání s našimi věřiteli a snažíme se přizpůsobit podmínkám na trhu. Bude to trvat ještě nějaký čas, než se vše začne obracet k lepšímu.
EURO: Byli s restrukturalizačním plánem již seznámeni věřitelé a akcionáři? OTT: Věřitelé ho znají, představili jsme jim ho před několika týdny. Okamžitě poté, co jsme ve Francii získali ochranu před věřiteli. Informovali jsme banky, začali jsme vyjednávat. Vše pokračuje. A bude to trvat déle. Mohu říci, že všichni, s nimiž jsme mluvili, se k problému stavějí konstruktivně.
EURO: Kdyby se vyplnily pesimistické scénáře a firma zkrachovala, kdo by byl nejvíce postižen? OTT: Odpovím vám pomocí jednoduché matematiky. Dnešní hodnota aktiv Orka je vyšší než zadluženost. Obecně, pokud v takové situaci dojde k likvidaci společnosti, tak jsou nejméně postiženy banky a naopak nejvíce akcionáři. V běžném životě to ale tak nechodí. Banky nejsou dobří prodejci realit, takže na konci hry by byly mezi poraženými. A nezapomínejme ještě na jedno. Orco má mnoho zaměstnanců a dodavatelů. A obě tyto skupiny mají co ztratit a na druhou stranu mohou hodně získat. Během ochrany před věřiteli chceme restrukturalizovat dluh a udržet pracovní místa. A také se snažíme, aby věřitelé dostali zpět své peníze. I když s určitým zpožděním.
EURO: Již dříve jste hovořili o tom, že budete část aktiv prodávat. Jak se vám to daří? OTT: První měsíce letošního roku byly asi nejhorší za posledních padesát let. Na trhu se toho moc neděje. Banky nepůjčují investorům, velcí investoři v současné době nechtějí investovat do ničeho. Vidíme ale, že i letos je v dobré kondici rezidenční trh. Lidé z Prahy nebo z Varšavy mají stále zájem kupovat nové byty. Ať je krize nebo ne, lidé mají stále stejné potřeby. Je pravdou, že se liší jejich důvěra. Ale banky v Česku stále půjčují drobným klientům, takže rezidenční byznys si vede stále dobře. Co se týká pronájmu kanceláří nebo průmyslových prostor, tak je trh od počátku roku velmi pomalý. Nejen v Praze, ale kdekoliv po světě. Je to dáno tím, že do října loňského roku si všichni, včetně mě, mysleli, že střední Evropa bude vůči krizi imunní. Takže pro mnoho lidí byl začátek letošního roku šok.
EURO: Jak rozhodujete o tom, kterou nemovitost prodáte a kterou si ponecháte? OTT: Vytvořili jsme matici rizika. V posledních dvou týdnech jsme s její pomocí začali analyzovat jednotlivé projekty. Počítáme s tím, že některým trhům se může dařit lépe, že úrokové sazby mohou jít dolů… Některým našim nemovitostem se daří dobře, jsou pronajaté. Naproti tomu máme budovy, kde nejsou nájemci. To ale neznamená, že je prodáme. Vytvořili jsme dvě kategorie projektů. První z nich je ta, kde vidíme pozitivně budoucí vývoj. Do druhé skupiny spadají ty projekty, jež jsou v lokalitách, které opustíme a nemovitosti tam prodáme. V Německu se zaměříme na berlínský a düsseldorfský trh, v Česku na Prahu, v Maďarsku na Budapešť a v Polsku na Varšavu. Naopak chceme opustit, pokud to tedy bude možné, regionální města.
EURO: Jak zpětně hodnotíte strategii firmy, která byla postavena na masivní expanzi a byla úspěšná v době realitního boomu? OTT: Začali jsme podnikat v Praze a zpočátku nešlo o žádnou masivní expanzi. Trvalo nám nějako dobu, než jsme se posunuli z Prahy 2 na Prahu 1. To bylo velmi pomalé. Potom jsme naši činnost rozšířili do Budapešti a do Varšavy a pak do dalších měst. Myslím, že diverzifikace portfolia je v pořádku, protože trh v Berlíně není totožný s trhem ve Varšavě nebo v Praze. Takže rozkládáme riziko. A je tu také otázka nákladů. Nemusíme mít tolik kanceláří. Aby kancelář fungovala, je potřeba mít dobrý management, tým a projekty. To všechno stojí peníze. Za posledních několik let jsme se rozrostli, udělali jsme kvalitní projekty. A myslím, že naši klienti jsou spokojení, protože od nás kupují nemovitosti, nebo si je pronajímají. Dokončili jsme projekty, které někdy vyšly draho, někdy levně, někdy jsme postavili budovu na zelené louce, jindy šlo o rekonstrukci historického objektu. Já osobně považuji strategii za správnou. Krize, která zasáhla svět, má ohromný dopad na střední Evropu. Musíme se více zaměřit na klíčové trhy.
EURO: Jak pokračují jednání s bankami, které poskytly Orku úvěry? Souhlasí s posunutím splátek? OTT: Je to skutečně těžká práce. Jak jsem již říkal, vedu s bankami jednání, s některými jsem měl již tři čtyři schůzky. Pokračuje to dobře. V některých případech trochu pomalu. To je ovlivněno tím, že banky musejí řešit řadu jiných problémů. V současné době se to týká zhruba deseti či patnácti specifických úvěrů, u kterých musíme vyjednat jiné podmínky.
EURO: Chystáte se prodat pozemky v Bubnech? V poslední době se objevily zprávy, že o ně má zájem společnost Central Group. OTT: Pochopil jsem, že vedení firmy chce komunikovat prostřednictvím médií. My jsme se nesetkali, nejednali jsme.
EURO: Na jakých projektech nyní pracujete? Nebo jste všechny zastavili? OTT: Samozřejmě že mnoho našich projektů pokračuje – v Praze, ve Varšavě. Rozpracovaných máme více než patnáct či šestnáct projektů. Stále zůstávají naši prioritou i velká rozvojová území, jako jsou Bubny.
EURO: Zvažujete možnost, že by do Orka vstoupil nějaký silný strategický partner? OTT: Je jasné, že v současné době hovoříme se spoustou lidí. Tím, že jsme získali ochranu před věřiteli, se pro mnoho investorů, kteří s námi chtějí vyjednávat, situace zjednodušila.
EURO: Jak byste vysvětlil fakt, že jste oznámili rekordní ztrátu za loňský rok přesahující deset miliard korun, přitom v posledních dnech akcie Orka stále posilují? OTT: To je jednoduché. Možná že ztráta, kterou označujete za rekordní, ve skutečnosti tak masivní není. Hodnota celého portfolia společnosti Orco poklesla zhruba o patnáct procent. V době tak vážné krize, jakou nyní zažíváme, i kdyby tento pokles byl třeba o dvacet procent, není to nic šokujícího. Dříve jsme byli svědky toho, že trh rostl o patnáct procent každým rokem. A když se podíváme na Vinohrady, tak myslím, že tam v posledních deseti letech vzrostla cena nemovitostí o dvě stě procent. Na celou situaci se dívám tak, že někdy jsou ceny nemovitostí dole, pak rostou a v určité době nastane korekce. Samozřejmě že v portfoliu, jaké má Orco, je pokles hodnoty o patnáct procent závratná suma. Ale skutečně si myslím, že je to ještě slušné vzhledem k nynější krizi.
BOX
Jean-François Ott (44) je šéfem developerské společnosti Orco, kterou založil v roce 1991. Před začátkem vlastního podnikání působil osmnáct měsíců v Jižní Koreji, kde pracoval pro francouzskou společnost Framatome. Ott je ženatý, má dvě děti. Hovoří plynně francouzsky, anglicky a německy.
