Bydlení je prvotní reakcí na hodnotové změny ve společnosti. První reakcí je neodmítání svobody v podobě nájmu. Moji spolužáci byli ochotni udělat pro hypotéku všechno, dnes to mladí absolutně neřeší, říká jeden z majitelů tuzemské developerské společnosti Finep Tomáš Pardubický.
Co lze dnes u bytů označit za luxus? Pokud to tedy není už samotné pořízení bytu, když se cena metru čtverečního průměrného bytu v Praze šplhá ke stu tisícům korun...
Když zůstanu u klasické ekonomické definice, luxus je zboží, jehož poptávka roste rychleji s rostoucím příjmem. Z tohoto pohledu jsou všechny byty luxusem, protože až s rostoucím příjmem si člověk dovolí investovat do bydlení. Pokud bych se držel původního významu luxusu, který byl spojen s blahobytem, něčím výjimečným, co přináší prospěch člověku, luxusních bytů je v Praze pořád minimum. Klasický středoproudý byt není tím úplně luxusním zbožím.
Nemění se definice s ohledem na lokalitu? Luxusní byt byl vždy v centru a atributem luxusu byl výhled na Pražský hrad...
Když mluvím o luxusu jako o něčem, co uvolňuje, přináší slastný pocit, zamýšlel jsem se nad tím, jak se vnímání luxusu mění v době. Paradoxně zkoumáním číselných statistik jsem dospěl k názoru, že se definice změnila v posledních desetiletích několikrát. Od padesátých let, v průběhu šedesátých a sedmdesátých letech, kdy se při masové výstavbě sídlišť postavila polovina současných bytů v Praze, se hledala odpověď, jak lidem zajistit teplo a teplou vodu. Myslím, že to byla reakce na potřebu bezpečí, kterou představovalo právě to teplo a teplá voda. Reakce v podobě paneláků převálcovala činžáky se sociálním zařízením na patře a studenou vodou. Pak přišla revoluce a poslední moderní období, kdy jsme měli společný záměr, a to naplnit touhu po svobodě.
Realitní bublina v Pařížské: byt v centru Prahy vyjde až na 260 tisíc Kč za metr
Ta se proměnila do určité patologie - touze po vlastnictví a nezávislosti na dekretu, na nájmu. A přizpůsobila se tomu výstavba a marketing. Bohužel se stavělo živelně, a to vyvolalo zase jinou alergickou reakci, ale o tom jindy. Já jsem přesvědčen, že z pohledu vnímání luxusu dnes společnost zase hledá novou hodnotu, a tou je čas. Vidím to na generaci padesátníků, kteří po revoluci hodně pracovali a teď chtějí čas na rodinu, která jim částečně utekla. Extrémně je to ale vidět na mladé generaci, která si natolik váží času na osobní rozvoj, koníčky a kamarády, že se vlastnictvím a penězi nehodlá kompromitovat. Mají jasně stanovené hranice.
To pro vás jako developera asi není výhodné. Tihle lidé se nechtějí zadlužit kvůli hypotéce na byt na třicet let.
Já to tak nevnímám. Období devadesátých let bylo velice zajímavé, ale z dlouhodobého hlediska nebylo udržitelné a zdravé. Bydlení je prvotní reakcí na hodnotové změny ve společnosti. První reakcí je neodmítání svobody v podobě nájmu. Moji spolužáci byli ochotni udělat pro hypotéku všechno, dnes to mladí absolutně neřeší. Nevědí, jestli budou pracovat v České republice, kdy budou mít rodinu, nechtějí se proto vázat. Proti tomu jdou politická rozhodnutí, která jsou zásadně nepružná, definují, jak a kde stavět bez ohledu na vyvíjející se společnost. Občas mám pocit, že se politici snaží vytvořit trend, jak budeme žít, ale ona politika by na trendy měla spíše reagovat. Dám vám konkrétní příklad. Šedesát procent lidí, kteří se odstěhovali za hranice Prahy do suburbií, uvádí, že kdyby nebyli donuceni cenou nebo nedostatkem bytů odejít, chtěli by zůstat v Praze. Šokovalo mě číslo, kolik lidí dojíždí denně do Prahy. Tipla byste si?
Sto padesát tisíc?
Dvě stě tisíc lidí, jak uvádí Hospodářská komora. To má nedozírné následky. Posledních pět let jsme s hrůzou komentovali, kolik vydají stavební úřady stavebních povolení na byty, ale podstata je v kvalitě života. Když se podíváte na klasického Středočecha, dvě hodiny svého aktivního života stráví denně v zácpách. A to je přesně to, co mladá generace neudělá a zůstane v nájmu. Moje generace ještě cestovat bude, protože je až patologicky fixovaná na tu svou zahradu. Má to i ekologický a environmentální aspekt. Já jsem fakt nešťastný z toho, co se stalo od vstupu Česka do EU, kdy i vlivem stavění mimo města jsme přišli o milion hektarů orné půdy. A bytová politika v Praze jde proti zdravému rozumu. Další bod je socializace. V momentě, kdy vozíte děti do školy do Prahy, jak si vytvářejí komunity? Udržují vztahy po Facebooku, což je trend, který se nám nemusí líbit, ale my jej bytovou politikou živíme. Kulturní aspekt. Jaké je vyžití v satelitu?
| Tomáš Pardubický (43) |
|---|
| • Vystudoval pražskou VŠE. |
| • Podílel se na budování eBanky, do které nastoupil v roce 1997 a v roce 2001 z ní odcházel z pozice generálního ředitele a předsedy představenstva. |
| • Následně pracoval v Komerční bance v pozici výkonného ředitele pro oblast organizace a řízení projektů. Od roku 2007 je generálním ředitelem a členem představenstva Finepu Holding. |
Jenomže já mám pocit, že luxus je už i žít v Praze v nájmu. Zaplatit 20 tisíc za pronájem 3+kk asi také není pro chudé.
Já osobně si myslím, že se Praha vydala nezadržitelně po vzoru Mnichova cestou vytlačení střední třídy mimo město. Praha se stává městem bohatých a sociálních skupin udržovaných dávkami. A městem turistů. Bohužel.
Takže nejvíc bude bita střední třída?
Když se podávíte na města, jako jsou Paříž nebo Mnichov, tak spouštěčem jejich dnešních problémů byla i sociální výstavba bytů. Ta byla financována z výstavby nových bytů, což je pro střední třídu zdražilo. Tato skupina, když budu citovat kolegy z Německa, dotovala ty, kteří se nejméně podíleli na hospodářském rozvoji. Dnes bydlí standardně lékaři, manažeři, podnikatelé, bankéři v nájmu nebo za Mnichovem.
Politici ale asi budou muset na bytovou nouzi nějak reagovat.
Nejhorší, co nás může potkat, je, že by město nebo stát začaly stavět samy byty. Dojde k ohromným neefektivitám, protože to logicky nemohou umět tak jako soukromí investoři. Raději si ani nebudu představovat výkupy pozemků městem nebo státem… Pojďme podporovat sociálně slabší dávkami, ale nepleťme to s výstavbou sociálních bytů, zatím všechny modely selhaly. Dávky jsou pořád nejtransparentnější a nejčistší způsob. A je na ně vidět.
Přečtěte si rozhovor s autorem V Tower, Prague:
Radan Hubička: Nechci kreslit dvojplošníky
Jenomže dávky na bydlení rostou v posledních letech skokově.
Když jsem v roce 1995 studoval ve Finsku, byla tam tehdy nezaměstnanost 20 procent. Zjistil jsem, že průměrné sociální dávky byly vyšší než průměrná mzda. My se tomu pomalinku přibližujeme, což nemotivuje k tomu postavit se na vlastní nohy a začít něco dělat.
Jak budete reagovat na trendy v bydlení?
Chceme, aby se v Praze dobře bydlelo, a na tom, že k tomu přispíváme, chceme vydělávat. Nám je jedno, jestli stavíme vlastnické nebo nájemní bydlení. Ještě před třemi lety jsme měli podíl českých investorů, kteří kupovali byty na pronájem, pět procent, v roce 2017 to bylo třicet procent. Očekávám, že letos to číslo bude padesát procent. A pokud se něco zásadního nestane v bytové politice města, je dost možné, že 90 procent novostaveb půjde do bytů na pronájem, protože průměrná cena bytu přestane odpovídat kupní síle průměrné rodiny v Praze. Zatím to kompenzuje nízká úroková míra hypoték, ale ta poroste.
Kam se tedy posune trh?
Znovu se vrátím k paralele s Německem a Francií, protože jsou to strukturálně podobné trhy. V těchto zemích se masivně vyrojili institucionální investoři, a stane se to i u nás. Jednak to budou fondy, které budou nakupovat byty pro drobné investory, v druhé řadě to mohou být penzijní fondy. V Německu je jeden z největších investorů do bydlení fond, který sbírá peníze od penzijních fondů a investuje je do bydlení. Ten fond je velmi úspěšný na německé burze.
Založíte si proto fond?
Tím už jsme si prošli v roce 2009 a nebylo to šťastné načasování. Spíš je tu řada fondů, které mají zájem spolupracovat. Ale zase chybí produkce. Proč bychom teď prodávali institucionálním investorům, když pořád prodáváme z papíru? Tím, co říkám, asi zklamu všechny, kdo očekávají pokles cen bytů. Pokud se do této oblasti vrhnou institucionální investoři, ceny mohou ještě výrazně růst. To může být v kombinaci s tím, že se nestaví, spirála, kterou si politici neuvědomují. Když si to dávám do kontextu s čísly z naší realitní kanceláře Maxima Reality, očekávám, že v horizontu tří let porostou nájmy o dvacet třicet procent.
To nezní zrovna povzbudivě.
Jsme ve standardní situaci, kterou tu máme od devadesátých let permanentně. Zaměstnanci tlačí na růst mezd, a aby se celý ten systém uživil, je kompenzován inflací výroby. Není to optimistické a z mého pohledu je největší problém přeregulovanost. Komerční systém na občanskou společnost a její preference nemůže pružně reagovat. My když dnes koupíme projekt, na trh ho dodáme nejdříve za šest let, ale průměrně až okolo deseti let. Takže předvídat, jaké v tu chvíle budou tužby a jak bude vypadat trh, je opravdu v digitální společnosti nelehký úkol. Já bych si přál, aby si politici uvědomili, že nejdůležitější je pružnost. Když je recese, ať se všechno uklidní, v době konjunktury ať se investuje, přicházejí nové nápady, inovuje se. Posledních pět let žijeme v permanentním růstu, vznikají nové projekty, lidé jsou optimističtí, když se ale podíváte na bytovou politiku, šla přesně proti proudu a stavební průmysl jako jediný klesal. Teď v posledních letech se tu mohla dělat dobrá architektura. Nejsem si jistý, že za dva roky si budeme moci dovolit investovat do krásna. A my jsme v Praze tuhle příležitost opět propásli.
Dále čtěte:
