Stačila jedna naštvaná Polka a čeští majitelé domů můžou opět zvedat hlavy. Rozsudek Evropského soudu pro lidská práva rozhodl o neústavnosti regulace nájmů v Polsku a vyprovokoval k akci i tuzemské podnikatele. Už tento týden by do Štrasburku měly odejít stovky žalob na český stát.
Vlastníci činžáků jdou do války s novým elánem. Když je regulace nájmů protizákonná v Polsku, proč by měla být legální v Česku? „Štrasburk nám může pomoci, když bude potřeba, připojím se s vlastní žalobou,“ řekl Profitu majitel činžáku v pražských Nuslích Miroslav Patočka. Jeho letitý boj se státem je obzvlášť kuriózní a ilustruje neutěšené poměry na trhu. Patočkův nájemník Josef Řezáč platí za byt 1+1 v poměrně lukrativní části Prahy 2200 korun. Tržní cena je přitom přibližně na devíti tisících korunách. „Tyto peníze mi neumožňují byt udržovat, natožpak v něm investovat,“ tvrdí Patočka. Aby toho nebylo dost, nájemník odjel na pět let do Austrálie a jeho sestra byt načerno pronajala třetí osobě. Její přestupek dokonce uznal soud, ale Řezáč bydlí dále -chrání jej totiž zákon, který vlastníkům domů nepřeje. „Jsem z toho na mrtvici, poženu to klidně až do Haagu,“ říká rozlícený majitel. Josef Řezáč se tomu jen směje.
Podobně jako nuselský Patočka se cítí ostatní vlastníci, kteří po revoluci své činžáky buďto restituovali nebo koupili. Po právu si stěžují, že jsou nejregulovanější podnikatelé ze všech regulovaných. Plošný strop pro činže jim zavedli už Němci po okupaci v roce 1939. Tento limit převzali komunisté a vydržel na stejné úrovni až do roku 1991. I rohlíky a pivo se za reálného socialismu zdražovaly, jen nájmy ne. V roce 1991 cena poprvé, po 52 letech, výrazně poskočila - o sto procent. Pak už politici liberalizovali pomalu, aby se voliči nenaštvali. Jen v roce 2002 se zdálo, že se ledy prolomí. To když Ústavní soud zrušil vyhlášku, stanovující výši nájemného. Nový zákon o nájemném ale zatím není, a tak nájmy zůstaly, bez jakékoli úpravy, na stejné úrovni další tři roky. „Jsme vlastně v jakémsi právním vakuu, nikdo nemá chuť s tím něco dělat, ani vláda, ani soudy. Jsem tím jako podnikatel znechucen. Nájemníci mohou klidně náš majetek zneužívat a jsou beztrestní,“ míní Patočka.
POLSKÝ PRECEDENT
I když rozezlení čeští restituenti hrozili státu kvůli pomalému řešení problémů léta Štrasburkem, první se rozhoupala majitelka vilky v polském Gdaňsku Marie Hutten-Czapská. Zažalovala polský stát a nedávno vyhrála. „Polsko nelegálně přenáší sociální ochranu nájemníků na kapsy majitelů domů. Přikazujeme, aby do půl roku zjednalo nápravu,“ prohlašují soudci. A rozsudek dal navíc majitelům tamních realit možnost vysoudit od státu dorovnání nájmu tři roky zpět, což by polský erár mohlo přijít v přepočtu až na 70 miliard korun. Paradoxní je přitom to, že v Polsku je deregulace nájemného mnohem dál a tamní politici berou rozsudky polského Ústavního soudu vážněji než tuzemští: Regulované nájemné je nyní i přes nižší kupní sílu Poláků v průměru dvojnásobné než v Česku. To rozhýbalo Čechy. „My podáme žalobu na stát už tento týden, pokud se k nám přidají obce, vysoudíme na vládě až padesát miliard korun,“ tvrdí předseda Hnutí na obranu majitelů realit Girolamo Giormani.
Žalobu chtělo hnutí podat prý již dříve, ale protože se pod materiál podepisuje řada dalších majitelů domů, lhůtu prodloužili do tohoto pondělka. „Nyní máme podpisy asi 230 lidí, ale nevylučuji, že brzy jejich počet přesáhne tisícovku. Jsme naprosto přesvědčeni o tom, že uspějeme,“ uvádí Giormani s tím, že právě rozhodnutí soudu v případě Polska je velice důležitý precedent. Do měsíce se chystá podat žalobu i konkurenční instituce - Občanské sdružení majitelů domů (viz rozhovor str. 20). O účinnosti případného vítězství majitelů domů ve Štrasburku ale pochybuje předseda Sdružení nájemníků a poslanec ČSSD Stanislav Křeček: „Regulace nájmů v Česku neskončí, je součástí evropského práva a nepopřel ji ani únorový rozsudek vůči Polsku,“ říká zastánce nájemníků. „Žaloby majitelů domů evropský soud neuzná.“
Podle Miroslava Patočky mají domovníci šanci: „Konec socialismu už musí přijít, v Evropě není možné, aby soukromníci dotovali stát.“ Obává se ale dalších průtahů. Štrasburský soud totiž v případě Polska rozhodoval deset let.
ROZDĚLENÁ VLÁDA Jak se na věc dívá žalovaný, tedy český stát? Ministr pro místní rozvoj Jiří Paroubek ještě v prosinci v rozhovoru pro Profit tvrdil, že deregulace nájmů nebude patřit k prioritám této vlády. „Do voleb nic řešit nebudeme, to by byla sebevražda,“ tvrdil našemu redaktorovi. Nyní, pod hrozbou žalob, se dušuje, že nový zákon o nájemném bude co nevidět. Ale není to tak jednoduché. I když návrh míří do vlády, lidovci i unionisté pro něj nechtějí zvednout ruku. „Trvám na takové deregulaci, která bude asi osm procent ročně,“ tvrdí Paroubek. Čeká prý ještě na rozbor polského rozsudku. Jeho partnerům ve vládě se to nelíbí. Činže by podle jejich názoru při osmiprocentním růstu sotva kryly úhradu nákladů na údržbu. „Naši ministři budou proti. Snad už pan Paroubek vezme rozum do hrsti, už není co řešit. Poslední tři roky nájemné neroste. Musíme je pustit o dvacet procent ročně, jinak ve Štrasburku narazíme. Soud to tam řekl jasně,“ říká lidovecký expert na bydlení Tomáš Kvapil. Unionisté se snaží do hry vrátit svůj loňský návrh. „To, co navrhují sociální demokraté, je nepřijatelné. My chceme časově neomezený růst nájemného nejvíce o deset procent ročně. Stanovil by se strop jako osmdesát procent místně obvyklého tržního nájemného. Nájmy by se ve velkých městech, jako je Praha a Brno, srovnaly za osm až dvanáct let. To je sociálně únosné,“ míní mluvčí ministra spravedlnosti Petr Dimun. Rozkol v koalici může za to, že ani minulá Špidlova vláda nakonec neprosadila deregulaci žádnou. A co opozice? Teze - byť ne rozpracované v návrhu zákona - má i ODS. Jejich cílem je zavést postupně takový stav, na jehož konci bude volně sjednávané nájemné vůlí obou stran. Vlastní návrh zákona o nájemném hodlá ve sněmovně předložit i nezařazený poslanec Tomáš Vrbík. Za základ návrh bere volné sjednávání činže mezi pronajímatelem a nájemcem. To podle předkladatele předpokládá některé změny v Občanském zákoníku. Konečným cílem deregulace je cena nájemného, která by zhruba odpovídala výši úroků z hypotečních úroků. Návrh Tomáše Vrbíka podporuje i Občanské sdružení majitelů domů. NĚKDE RŮST, JINDE NIC Co by se stalo, kdyby stát regulaci ze dne na den zrušil? Jak vyplývá z analýzy společnosti Patria, současné tržní nájemné by kleslo v průměru asi o třetinu. Naopak regulované činže by se zvýšily v průměru zhruba o 160 procent. Například v Praze by tržní nájem u bytu I. kategorie o velikosti 70 metrů čtverečních klesl ze současných zhruba 9600 na 7400 korun. Na tuto úroveň, tedy přibližně trojnásobek, by měly zároveň stoupnout regulované ceny, které nyní v takovém bytě činí zhruba 2500 korun. Regiony by měly velké rozdíly. Zvýšení na rovnovážnou úroveň by se pohybovalo v jednotlivých městech od nuly do 350 procent. Nejvíce by se růst dotkl obyvatel Karlových Varů, Kladna a Kolína. Zásadní změny by nenastaly v Mostě, Ostravě nebo Ústí nad Labem, kde je současná výše regulovaných nájmů téměř shodná s uvažovaným rovnovážným nájemným. V Brně, Plzni nebo Mladé Boleslavi by tržní nájmy klesly proti současné úrovni zhruba o třetinu. Regulované ceny by zde zároveň stouply o 130 až 280 procent. V Ostravě, Bruntále nebo České Lípě by se tržní úhrady snížily asi o polovinu. „Růst nájmů na uvažovanou rovnovážnou úroveň by skutečně pokryl náklady na údržbu nemovitosti a zároveň přinesl majiteli nemovitosti zisk,“ vypočítal hlavní ekonom Patria Online David Marek. Výše výnosu z vlastnictví bytu by podle jeho propočtů měla činit 5,5 procenta ročně. V takovém případě odpovídá výnos z vlastnictví nemovitosti výnosu z dlouhodobého dluhopisu. A co mezinárodní srovnání? V Česku jsou náklady domácností na bydlení spíše nadprůměrné. Domácnosti dávají na nájmy, energie a další poplatky spojené s bydlením více než pětinu svých příjmů. Mnohem méně se platí například v Irsku, ale i v Řecku či Polsku. Odborníci upozorňují na to, že regulovaná cena nájmu je v Česku nízká, naopak další složky jako energie jsou v porovnání s nájmy mnohem vyšší, neboť nepodléhají tak přísnému cenovému stropu. REGULACE A PARAGRAFY**
Právní zdroj regulace najdeme v Občanském zákoníku. Ten prohlásil původní dekrety na bydlení za nájemní vztah a zároveň v paragrafu 696 stanovil, že jednostranné zvýšení nájemného je možné jenom na základě zvláštního předpisu.
Tímto předpisem se stala vyhláška č. 176/1993 Sb., vydaná na základě původního vládního zmocnění v paragrafu 20 zákona č. 526/1990 o cenách. Podle této vyhlášky byl několikrát zvýšen strop pro růst nájemného ve městech a obcích různé velikosti, což vedlo k současným rozdílům mezi regulovaným nájemným v Česku.
Vládní vyhláška byla v roce 2002 zrušena Ústavním soudem jako protiústavní, a to ze dvou důvodů. Jednak nesmí sociální dopady regulace jít k tíži vlastníka, jednak proto, že omezení může stanovit pouze zákon, nikoli podzákonná norma. Bez ohledu na to ale vydalo ministerstvo financí cenový výměr, tedy zase podzákonnou normu, kterou Ústavní soud vzápětí opět zrušil.
V současnosti tedy neexistuje předpis, podle kterého by bylo možné nájemné zvyšovat, byť jen o výši inflace. Od března 2003 je tak výše nájmů zmrazena, mimo jiné i proto, že sněmovnou loni neprošel kompromisní vládní návrh zákona o nájemném.
