Z tuzemských dražebních síní se ozývají poplašné sirény.
Loni totiž jejich majitelé zaznamenali nejméně dražeb a nejmenší objem vydraženého zboží od roku 2002, kdy začal platit nový dražební zákon. A pomoc je stále v nedohlednu.
Český dražební trh je v naprostém útlumu. Dražebníci hovoří dokonce o krizi, protože počet dražeb každým rokem klesá. Vloni se uskutečnilo celkem 2511 dražeb, což je absolutně nejnižší počet v historii. „Vedle počtu se snižuje i objem draženého majetku. V nejlepším roce 2002 se pohyboval přes 16 miliard korun, vloni šlo o necelých devět miliard, tedy zhruba polovinu,“ vypočítává předseda České asociace dražebníků Jiří Bureš. Dodává, že ještě větší propad je ve vztahu k objemu vydraženého zboží. V roce 2002 to bylo 6,5 miliardy korun, v roce 2008 jen 2,9 miliardy, tedy o šedesát procent méně. Také výtěžnost dražeb byla v loňském roce nejnižší, a to pouhých 32 procent.
„Je vidět, že se počet dražeb stále snižuje,“ potvrzuje i generální sekretář Komory dražebníků Asociace realitních kanceláří Jan Borůvka. Podle odborníků je příčin víc. Dražby se mnohdy konaly na návrh dražebního věřitele nebo správce konkurzní podstaty či likvidátora. „A počet prohlášených konkurzů od roku 2001 stále více klesá. Ubývá také zajímavých nemovitostí,“ vysvětluje ředitelka odboru veřejných dražeb ministerstva pro místní rozvoj (MMR) Zdeňka Niklasová.
Velký pokles dražeb nastal také u bank. „Stalo se to poté, co Ústavní soud zrušil ustanovení, podle něhož se mohlo dražit za určitých stanovených podmínek bez rozhodnutí soudu. Této možnosti hodně využívaly právě banky. Teď je třeba vykonatelné rozhodnutí, například soudní, vykonatelný exekutorský zápis a podobně,“ vysvětluje.
Ivo Gavlas, jeden z nejúspěšnějších dražebníků, vloni druhý největší dražebník podle finančního objemu vydraženého majetku, považuje pokles za zákonitý. „To bylo odrazem hospodářského růstu. Když ekonomika šlape jako v minulosti, podniky fungují a není na ně vyhlašován konkurz,“ uvádí. „Měli jsme jich o něco méně než v minulých letech,“ připouští i Jaroslav Hradil z akciové společnosti Prokonzulta, která se umístila v žebříčku dražebníků za rok 2008 na prvním místě s vydraženým majetkem za 481 milionů korun.
Na první pohled se tak může zdát, že ekonomická krize naopak pomůže rozhýbat dražební trh. Podle odborníků k tomu však dojít nemusí. Banky jsou dnes mnohem opatrnější při poskytování úvěrů, takže počty veřejných dražeb mohou poněkud stoupnout, ale nemusí se úměrně tomu zvednout i objem vydraženého majetku.
Šikovný licitátor vytáhne cenu vysoko
Ale nezvyšuje se zájem o dražby ani ze strany vlastníků, i když prodej majetku prostřednictvím veřejné dražby patří podle odborníků mezi nejlepší způsoby, jak zpeněžit majetek. Když se nabízí například zajímavá nemovitost, přijde na dražbu velký počet zájemců. A zkušený licitátor dokáže vytáhnout cenu vysoko. Při dražbě tak může vlastník utržit mnohem víc než přímým prodejem.
Proč je tedy v České republice na rozdíl od zahraničí o tento způsob prodeje majetku tak malý zájem? „Mnoho lidí má v Česku pojem dražba spojen se zadlužením, exekucí a násilným zabavováním majetku. Když někde ve vesnici nebo malém městě vyvěsím na dům oznámení, že proběhne dražba nemovitosti, sousedi se začnou děsit, že majitel se dostal do dluhů a problémů. Přitom chce vlastník prostě jen dobře prodat svou nemovitost,“ upozorňuje na předsudky Hradil. „Veřejné dražby nejsou u vlastníků populární. Mají nádech finančních problémů,“ potvrzuje Niklasová. A dodává, že by chtěla posílit vlastnické dražby, aby se lidé nebáli majetek do dražby dát.
Podle Hradila by měl jít příkladem stát, kraje a obce. „Dokud nebudou prodávat majetek prostřednictvím dražby, což je nejtransparentnější a nejvýnosnější způsob prodeje, tak to fungovat nikdy nebude. Jenže podle mého názoru úředníci často chtějí, aby státní nebo obecní majetek získala konkrétní firma nebo osoba. Takže se prodej dělá různým pseudovýběrovým řízením, aby se dalo ovlivnit, kdo majetek získá. Kdyby majetek dražili, nešlo by to tak snadno ovlivnit,“ kritizuje. A tak podle něj města a obce raději volí přímý prodej nebo obálkovou metodu.
Ministerstvo se snaží popularizovat veřejné dražby, a to právě v případě majetku státu, samosprávy a státní správy. Podle Niklasové počet dražeb provedených územními samosprávnými celky roste. V roce 2007 uskutečnily města a obce 52, v roce 2008 už 84 dražeb. „To je nárůst o 67 procent,“ chválí. „Formu zpeněžení majetku si města a obce vybírají samy, nicméně veřejná dražba je v současné době nejprůhlednější a pro samosprávné celky často i nejvýnosnější forma prodeje majetku,“ dodává. Dražba je podle ní ideální zejména při prodejích obecních bytů. Pro obce je prodej formou dražby poměrně jednoduchý. Podle Niklasové na rozdíl od soukromých firem nepotřebují koncesi ani pojištění na škodu. Jen musí dodržet zákon o veřejných dražbách. Odbor veřejných dražeb proto poskytuje poradenskou činnost, pořádá semináře pro krajské samosprávy, města a obce a kontroluje i průběh dražeb.
Prodávající se často bojí pletich při dražbě
Ale existuje i další důvod, proč vlastníci neprodávají majetek ve dražbě. I když se obecně tvrdí, že dražba umožňuje průhlednost prodeje, protože zákon ukládá povinnost zveřejňovat dražby na centrální adrese, a tak se z každého prodeje stává věc veřejná, což umožní i dosažení vyšší ceny, předseda České asociace dražebníků Jiří Bureš vidí za nezájmem vlastníků obavy. A někdy oprávněné. „Mají strach, že kvůli pletichám při dražbě získají naopak méně než při přímém prodeji,“ tvrdí Bureš.
Vyvolávací cena začíná obvykle na 60 až 70 procentech tržní ceny nemovitosti. Pokud je objekt zajímavý, dosáhne v průměru o 10 až 25 procent vyššího výnosu, než je cena stanovená odhadem. Ale někdy vlastník může dopadnout špatně. Není totiž výjimkou, že přímo při samotné dražbě se někteří účastníci snaží o dohodu s ostatními, aby získali nemovitost nebo jiný majetek levně. „Zažil jsem dražby, na nichž se sešlo pět zájemců a nevydražilo se ani za vyvolávací cenu,“ uvádí Bureš. Zájemci se zřejmě domluvili, že nikdo nebude přihazovat, aby při další dražbě šla cena dolů. Jindy jeden z účastníků, který má o dražený majetek zájem, uplatí ostatní dražitele, aby nepřihazovali. Často ho to přijde levněji. Jenže pak tratí nejen vlastník, který dostane mnohem méně, než kdyby dražba proběhla podle pravidel, ale i dražebník, protože je placen procenty z vydražené ceny, a konečně i stát na daních.
I když je pletichaření trestným činem, je těžké mu podle Bureše zabránit. Proto míní, že jednou z možností boje proti pletichám by byla možnost upustit od dražby i po jejím zahájení. Dnes od ní může majitel upustit jen do zahájení dražby, třeba když vidí, že přišel jen jediný zájemce. Když nedojde na dražbě k soupeření mezi zájemci, dražba ztrácí smysl. Ale zástupci realitních kanceláří s tím nesouhlasí. „To by nebylo fér vůči zájemcům, kteří přišli a složili dražební jistotu,“ namítá Ivo Gavlas. Složená dražební jistota tvoří obvykle třicet procent z vyvolávací ceny a vydražitel pak cenu doplatí.
„Nejlepší obranou proti nezákonným pletichám je zajistit co největší počet dražitelů. Důležitý je dobrý marketing. A dražebník se pak musí snažit na místě zajistit, aby se účastníci nemohli dohodnout,“ říká Jan Borůvka z Asociace realitních kanceláří. A Ivo Gavlas si nebere servítky vůbec. „Pokud u České asociace dražebníků dochází k pletichám, u nás k nim nedochází. Když neumějí zvládnout dražbu, ať ji raději rozpustí. Snahy o pletichy mohou vzniknout všude, ale standardními prostředky tomu lze zabránit. Záleží na dražebníkovi, jak si to umí zorganizovat,“ tvrdí Gavlas. S tím, že pletichy jdou eliminovat, souhlasí i Zdeňka Niklasová. Ale někdy to není jednoduché. Účastníci musejí přijít například hodinu před dražbou, aby se zapsali, vyplnili čestné prohlášení a složili dražební jistotu, která může jít do statisíců podle ceny nabízeného majetku. „Dražebník musí všechny peníze na místě přepočítat; když je víc účastníků, trvá to déle. A mezitím dražitelé přecházejí do dražební místnosti. Může tak vzniknout určitý časový prostor na nezákonné domluvy, ale pořadatelé by měli zajistit, aby k tomu nedošlo,“ vysvětluje Niklasová.
Budoucnost? Internet
Jedním ze způsobů, jak zabránit nezákonnému jednání, je podle Bureše možnost elektronických dražeb. „Patří jim budoucnost, ale v zákoně zatím nejsou upraveny. Přitom v elektronických aukcích se prodá majetek až za tři miliardy korun, což je větší objem než v klasických dražbách,“ vychází Bureš z údajů, které uvádí Asociace elektronických poskytovatelů služeb.
K pletichám kvůli anonymitě účastníků u internetových aukcí docházet nemůže a byly by podle Bureše i méně časově i finančně nákladné. „Zájemci z Prahy musí na dražbu jet třeba do Brna nebo do Ostravy, a pokud v určený den nemohou být osobně přítomni, musejí si zajistit právního zástupce,“ uvádí výhody on-line dražeb také Jaroslav Hradil ze společnosti Prokonzulta. U elektronické aukce by stačilo, kdyby se zájemce zaregistroval, složil jistotu a měl přístup k internetu. „Navíc dražba trvá nanejvýš hodinu, elektronická by mohla trvat třeba i měsíc,“ uvádí další výhody Bureš. Takový prodej by byl i méně nákladný, protože dražebník by nemusel zajišťovat místnost pro dražbu, bezpečnostní službu na hlídání peněz a podobně, což by ušetřilo náklady. A tedy peníze nejen dražebníkovi, ale hlavně vlastníkovi draženého majetku.
Asociace realitních kanceláří není příliš pro internetové dražby nemovitostí. „Nevěřím v úspěch. Koupě nemovitosti je individuální záležitost, s objektem je potřeba se dobře seznámit. Navíc rozhoduje i psychologický efekt při dražbě. Ale v zásadě nejsem proti, aby byl pro elektronické dražby prostor,“ říká Gavlas. Podle ředitelky odboru MMR Niklasové si může vlastník vybrat, jestli chce dát majetek do aukce, nebo do dražby. Hradil ze společnosti Prokonzulta však namítá, že elektronické aukce probíhají na základě dobrovolného vztahu mezi prodávajícím a kupujícím. Aukce jsou založeny na dobré vůli zúčastněných stran a na oboustranné důvěře. „Není jisté, když někdo pošle za zboží peníze, že mu zboží skutečně přijde,“ vysvětluje. Proto považuje za nutné, aby zákon o veřejných dražbách elektronické dražby podpořil a stanovil jasná pravidla.
Dražebníci požadují i další změny. Například Gavlas volá po zjednodušení a změně některých pravidel. „Třeba zákon o veřejných dražbách neumožňuje některé věci, které jsou standardní při přímém prodeji. Například se prodávající s vydražitelem nemohou dopředu smluvně dohodnout, že vlastník zůstane nájemcem v části budovy, kterou prodává. Mohou se samozřejmě domluvit, ale není to závazné,“ zdůvodňuje, proč někdy majitel raději volí jiný způsob prodeje svého majetku.
Vypustí si kapři rybník?
Česká asociace dražebníků dokonce zformulovala požadavky do návrhu věcného záměru technické novely zákona o veřejných dražbách. A znovu volá po tom, aby všichni, kdo mohou prodávat majetek v dražbě – exekutoři, finanční úřady, celní správy, obce či soudy – museli postupovat podle stejných pravidel, jejichž principem by bylo dosažení nejvyšší možné ceny. Dnes platí pro každého jiné předpisy. Výtěžek například z exekuce tak bývá výrazně nižší než z veřejné dražby. Ale ministerstvo i zástupci realitních kanceláří namítají, že i když je to „nepochybně žádoucí“, v rámci novely zákona to je nereálné, protože by se na tom musela shodnout ministerstva pro místní rozvoj, financí a spravedlnosti. A to je běh na dlouhou trať.
Nový zákon o veřejných dražbách už měl začít platit od letošního roku. Ale před koncem roku 2007 jej smetla ze stolu Legislativní rada vlády. A nový text je v nedohlednu. „Možná vedení odboru veřejných dražeb rezignuje na skutečné potřeby českého kapitálového trhu. Podle našich informací téměř rok na nové legislativě vůbec nepracuje,“ prohlašovala ještě nedávno Česká asociace dražebníků. Odbor veřejných dražeb vyzval všechny dražebníky, aby si vybrali své zástupce, kteří budou s představiteli ministerstva jednat o případných legislativních změnách. Zároveň je vyzval, aby poslali své náměty na případné úpravy současného zákona.
V tuto chvíli není ani ještě jasné, zda půjde o nový zákon, nebo jen novelu. Česká asociace dražebníků, Asociace nezávislých expertů i Asociace realitních kanceláří mají rozdílné názory na podobu nového zákona. Niklasová je přesvědčena, že by se měly tyto organizace mezi sebou dohodnout a říci, co chtějí. „Nechci připravovat něco, na čem není v odborné veřejnosti shoda. Chci vycházet z potřeb praxe,“ zdůvodňuje svůj postup Niklasová.
Ostatně zástupci dražebníků se neshodují ani v tom, zda její odbor zrušit, nebo ne. Česká asociace dražebníků ve svém návrhu se zrušením odboru veřejných dražeb na ministerstvu pro místní rozvoj počítá. „Dlouhodobě neefektivně a formálně vykonává státní dozor v této oblasti. I když zjistí nedostatek nebo porušení zákona, předává podnět na zahájení správního řízení s dotčeným dražebníkem místně příslušnému živnostenskému úřadu,“ zdůvodňuje návrh Bureš. Kompetence by tak měly být podle něj rovnou přeneseny na živnostenské úřady spadající pod ministerstvo průmyslu a obchodu.
S tím ale nesouhlasí ani představitelé Asociací realitních kanceláří a nezávislých expertů. „To by byl krok zpět. Vedlo by to ke snížení kvality a odborné úrovně kontroly a riziku zneužití veřejných dražeb k trestné činnosti a tolerování neprofesionálního jednání u některých dražebníků,“ obává se Borůvka z Komory dražebníků Asociace realitních kanceláří. Ale Bureš oprávněně namítá, že navrhované řešení zrušit odbor souvisí s dlouhodobým záměrem zrušit celé ministerstvo pro místní rozvoj.
