Do tří let se může v Praze zastavit veškerá výstavba. Developeři odhadují škody na sto miliard korun
Včera jsem dostal od jedné aktivistky dopis, že pracuje na tom, aby mi poškodila auru. Předevčírem jsem byl na jednání se starostou městské části, který mě nutil, abych se hlásil, když chci promluvit.
Před týdnem mi soud poslal do kopru projekt, protože mi tam dal magistrát razítko jinak, než měl. Dokumentaci za dva miliony můžu hodit do koše. Známý mi poradil, abych zažaloval město. Začal bych zatím znovu projektovat menší stavbu, ale nevím, podle jakých předpisů. V Praze totiž není jasné, v jaké podobě a kdy bude platit vyhláška ke stavebnímu zákonu. „No neoběsila by ses?“ zeptal se mě jeden můj známý developer. Na to, že jej lidé nenávidí, si už zvykl. Překvapuje ho ale, že si nikdo neuvědomuje, jaké důsledky mohou jeho současné nesnáze mít za dva tři roky pro celou ekonomiku. I z výpovědí jeho kolegů se zdá, že koktejl vlivů, který ohrožuje realitní investice, a tedy celé stavebnictví, už začíná být opravdu smrtící.
Brněnský precedens Zprvu nenápadný rozsudek Nejvyššího správního soudu z roku 2013 vyvolal paniku mezi pražskými developery. Muži v taláru tenkrát rozhodli v případě jednoho věžáku na brněnském sídlišti Majdalenky, že o rozšiřování staveb musejí rozhodovat veřejně zastupitelstva měst. Za pár měsíců už bylo jasné, že investoři v metropoli přišli o velkou část svých zisků. Soudy začaly na základě brněnského judikátu šmahem kosit všechny projekty, které developeři v metropoli v posledních třech letech prostřednictvím tzv.
koeficientů navýšili.
Pro pochopení, jak moc může developery rozhodnutí soudů bolet, je třeba vysvětlit kouzlo koeficientů, které určují, kolik hrubé podlažní plochy lze na konkrétním pozemku postavit. Pokud například investor koupí pozemek o výměře 500 metrů čtverečních, pro který územní plán stanovuje koeficient podlažní plochy 1,8, smí postavit budovu o podlažní ploše 900 metrů čtverečních. Kalkulujeli s prodejem jednoho metru za 50 tisíc korun, stavba má hodnotu zhruba 45 milionů. Pakliže se mu ovšem podaří zvýšit index na 2,6, může postavit 1300 metrů čtverečních a hodnota budovy vzroste o 20 milionů. NáMrtvá klady však nestoupnou tolik jako čistý zisk, který se v tomto případě zhruba zdvojnásobí.
Například ve zmiňovaném brněnském případu dosáhl investor zvýšení koeficientů z 0,6 na 2,2 a ze čtyřpodlažního paneláčku byl rázem šestnáctipatrový věžák. Takovému pokušení se těžko odolává. Zvláště když mechanismus úprav koeficientu developery přímo svádí, aby to zkusili.
K úpravě indexu podlažní plochy v územním plánu dosud stačilo zajistit, aby domovská městská část dala souhlasné stanovisko. K návrhu se v Praze vyjadřovaly už jen stavební úřady spadající pod jednotlivé radnice, útvar rozvoje města a potřeba bylo posvěcení magistrátním odborem územního plánu. Moc nad úpravami tak byla převážně v rukou úředníků – na rozdíl od změn, které museli odsouhlasit zastupitelé veřejně a k nimž obyvatelé mohli podávat připomínky nebo námitky.
„V podstatě každou větší stavbu v území, kde byly stanoveny koeficienty výstavby, začínal investor cestou na magistrát, kde si nechal koeficienty zvýšit, a to mnohdy zcela zásadně,“ potvrzuje Martin Skalský ze sdružení Arnika.
V Praze je veřejným tajemstvím, že se v dobách primátorování Pavla Béma v letech 2002 až 2010 s úpravami koeficientů kšeftovalo ještě čileji než se změnami nestavebních pozemků na zastavitelné. Změny územního plánu totiž vyžadují na rozdíl od „drobných“ úprav hodně času a trpělivosti. Úprava územního plánu se dala stihnout za tři měsíce; změnu plánu nelze zajistit dříve než za dva roky, spíše ale za čtyři. Výjimkou ovšem nebylo ani šest let. A právě martyrium změny územního plánu, kde se vyjadřuje nejméně dvacet subjektů státní správy a samosprávy, musí podle rozhodnutí Nejvyššího správního soudu podstoupit každý, kdo chce navýšit koeficient.
My se někde zahojíme!
Už několik týdnů se po Praze šušká, že investoři se nevzdají svých zisků jen tak bez boje a rozhodli se prostřednictvím žalob zahojit na městě. Developerem, který stál u zrodu neformální iniciativy, je společnost Bau-Invest, která byla pražským průkopníkem. Soud jí zrušil krátce před koncem roku 2013 na základě brněnského judikátu úpravu z roku 2011, která navyšovala koeficient podlažní plochy z 1,4 na 3,2, což jí umožňovalo postavit v Holešovicích místo dvoupatrového domu sedmipatrový.
Firma stála těsně před vydáním územního rozhodnutí, které jí ovšem stavební úřad už nevydal. „To je, jako když vás někdo skopne těsně před vrcholkem hory zpátky na zem. My jsme se přitom ničím neprovinili. Soud ostatně jen konstatoval, že magistrát postupoval procedurálně špatně,“ říká zástupce firmy Bau-Invest Martin Červinka. Firma dodnes nestaví a musela odejít od zahraniční banky, která nedokázala pochopit, že během tří let stále nemá potřebná povolení. Společnost vyčíslila škodu, která jí tak vznikla, na 1,1 miliardy korun. Žalobu o náhradu škody způsobenou nesprávným úředním postupem prý podá během dvou měsíců.
Červinka si dal tu práci a pokusil se spočítat, jak velký dopad má rušení úprav na celý trh. „Ten problém se zdaleka netýká jen nás. Hrubá podlažní plocha všech 175 projektů se schválenou změnou koeficientů v letech 2011 až 2013 činí téměř milion metrů čtverečních. Když vezmeme, že jeden metr čtvereční se prodává za 60 tisíc korun, přichází Praha o sto až sto deset miliard korun zmařených investic. S přihlédnutím k návazným efektům (subdodavatelé, rozvoj infrastruktury) lze celkové škody odhadnout na 160 miliard korun,“ říká Červinka. V seznamu úprav z posledních let vyplývá, že mohou být poškozezastavené ni největší domácí i zahraniční developeři (Ekospol, Europolis, AFI, Skanska, Sconto, CTR, PSJ, Erste Group Immorent), úprav využíval i veřejný sektor například pro rozšiřování mateřských škol nebo výstavbu radnic, ale také třeba majitelé domků, kteří si chtěli přistavět garáž.
„Soud sice vytvořil precedens, který eliminuje lotroviny, těch ale mohlo být tak dvacet procent. Sveze se s tím dalších 80 procent případů, kdy úpravy byly v pořádku. Všichni vědí, jak staré a nevyhovující jsou územní plány většiny obcí,“ vysvětluje Ondřej Boháč, zástupce ředitele Institutu plánování a rozvoje hlavního města Prahy. V principu lze považovat rozsudek Nejvyššího správního soudu za správný a ti nezúčastnění, kteří se do dobrodružství se změnami a úpravami územních plánů už z morálních důvodů nepouštěli, mohou cítit zadostiučinění. Rozhodnutí soudu a jeho plošná aplikace na všechny případy úprav z posledních tří let – v té době je možné je napadnout u soudu – ale způsobilo ještě větší nejistotu a chaos v už tak dost nejistém prostředí. „Každé soudní rozhodnutí, kterým se mění zažitá praxe úřadů s faktickými dopady na rozpracované projekty jednoznačně zvyšuje právní nejistotu a destabilizuje podnikatelské prostředí. A to bez ohledu na to, zda jsou změny ve způsobu přijímání územních plánů legitimní a prospěšné pro veřejnost. Souhlasím také, že tříletá lhůta pro zpochybnění změn územního plánu je příliš dlouhá,“ říká Petr Novotný, advokát ze společnosti Vilímková, Dudák & Partners.
Půjdeme jinam Praha může skutečně zahraniční investory definitivně odradit. „Německá centrála vůbec nedokáže pochopit, že ani po třech letech nejsme schopni dosáhnout povolení na modernizaci a rozšíření centra, které všechny dotčené orgány a městská část podporují. Stavět jsme měli začít na podzim a jsme stále na začátku. Myslím, že to dopadne tak, že půlmiliardová investice skončí ve Varšavě nebo v jiném evropském městě. Další tři roky zahraniční vlastník čekat nebude. A netýká se to jen nás,“ vysvětluje pod podmínkou anonymity zástupce zahraničního řetězce.
Tristní by ovšem bylo, pokud by nyní mělo platit náhrady developerům město. „Developeři přišli o část svých zisků. Na druhé straně, aby se hojili na městě, které jim pomáhalo mnohdy pod nátlakem zisky zvyšovat, není správné. Na úpravu neměli žádný nárok.
Ani to, že jim úprava umožňovala postavit o pár pater víc, ještě neznamenalo, že je postavit skutečně mohou. Tím byla dána jen maximální zátěž území a až stavební úřad v rámci územního řízení rozhodoval o tom, zda to tak skutečně bude,“ vysvětluje Jitka Cvetlerová, která až do prosince šéfovala odboru územního plánu. „Kdyby někdo chtěl Prahu skutečně zažalovat, už by to byl udělal. Takových výhrůžek bylo a myslím, že i tentokrát si s tím Praha poradí,“ dodává Cvetlerová.
Nakolik je tentokrát hrozba žalob reálná a nakolik jde o zoufalý pokus investorů rozpohybovat strnulý magistrát, je otázkou.
Od loňského května totiž leží na magistrátu připravený hromadný tisk s projekty, kterým byla zrušena úprava nebo už ji těsně nestihly. Pokud by jej náměstek primátorky Matěj Stropnický (Trojkoalice) předložil do rady a následně do zastupitelstva, záměry by mohly být projednány formou změny územního plánu. Trvalo by to sice dva roky, ale vztek developerů by tím magistrát patrně otupil.
Právníci jsou ale s vyjádřením k nárokům na náhradu škod opatrní.
„Řízení o náhradu škody proti státu jsou jedny z nejnáročnějších soudních sporů vůbec. I když developer uspěje a prokáže, že se jedná o nesprávný úřední postup nebo nezákonné rozhodnutí, nemá ještě vyhráno. Musí soud přesvědčit o tom, že mu v souvislosti s postupem úřadu vznikla skutečná škoda. Tedy vypořádat se s výší škody a ušlého zisku, a to u projektu, který nebyl zčásti či vůbec realizován,“ vysvětluje Petr Novotný, advokát ze společnosti Vilímková, Dudák & Partners.
Oslovení developeři, kterým vinou rušených úprav stojí projekty, se většinou k žalobám raději vůbec nevyjadřují, nebo pouze rezervovaně. „Zrušena nám byla úprava v Uhříněvsi. Místo 260 bytů můžeme postavit 170. Přišli jsme o devadesát bytů, ale škodu vymáhat nebudeme. Na druhé straně nepostavíme hřiště za tři miliony, které jsme obci slíbili.
Každý, kdo si vezme kalkulačku, to musí pochopit,“ říká Evžen Korec, majitel Ekospolu. Dá se očekávat, že do boje potáhnou spíše ti menší investoři, kteří už nemají co ztratit, protože pracovali pouze na jednom projektu.
Nebo je ke zdi přitlačily banky, které mohou v případě zmenšení projektu zesplatnit úvěr. V nezáviděníhodné situaci je ale také například společnost Skanska, která koupila dva projekty se stovkami bytů v Braníku a ve Kbelích už s navýšenými koeficienty. „Není možné, aby developeři doplatili na situaci, kdy se chovali v dobré víře a postupovali v souladu se zvyklostmi, procesy a právem v ČR. Do obou zmíněných projektů jsme pochopitelně investovali finanční prostředky v řádech desítek milionů a podle toho k celé záležitosti musíme přistupovat. V souladu s dostupnými legislativními prostředky jsme proto připraveni hájit zájmy svých vlastníků,“ avizuje Naděžda Ptáčková za Skansku.
Pražský guláš Developeři upozorňují, že problém s koeficienty je pouze střípkem z mozaiky, jejímž výsledkem může být totální kolaps stavebnictví v Praze. K neuvěřitelně složitému a zdlouhavému procesu územního a stavebního řízení, které obvykle trvá tři až pět let, se ještě přidal nový zákon o vlivu na životní prostředí (EIA), především ale absurdní příběh Pražských stavebních předpisů. A dovršila jej povolební politická konstelace, která vynesla na radnice zaryté odpůrce staveb. To všechno představuje smrtící kombinaci, která může během pár let zastavit většinu realitních investic v metropoli. Tentokrát bohužel developeři příliš nepřehánějí.
Přesně čtyři měsíce platily Pražské stavební předpisy, prováděcí norma ke stavebnímu zákonu, bez které není možné připravovat a schvalovat projekty. Developeři, kteří podle nich projektovali, mohou práci za desítky milionů hodit do koše. Ministerstvo pro místní rozvoj totiž účinnost předpisů pozastavilo s poněkud pofiderní argumentací, že neprošly tzv. notifikačním procesem v Evropské komisi. A teď nikdo nemá odvahu pokrokový produkt z dílny architektů zrušit, i když se tak nějak všeobecně ví, že je nikdo nechce. A developeři se v tom guláši plácají.
„My vlastně ztrácíme pevnou půdu pod nohama. Nevíme, co platí a jak dlouho to platit bude. Pokud to řeknu velmi jednoduše, Praha, kde se staví nejvíce v celé republice, zastavila možnost výstavby na několik měsíců, neli let. To se negativně dotkne celého českého hospodářství a mne překvapuje, že o tom není širší diskuse,“ říká Michal Kocián, předseda představenstva developerské společnosti Finep Holding. Očekává, a asi právem, že žádná společnost nekoupí pozemky ani nezačne s přípravou projektu, protože nikdo neví, podle jakých pravidel se bude stavět. „Dnes to možná není vidět, ale ten absolutní útlum v rozvoji města se projeví v řádech měsíců a let. Až se v nabídce vyčerpají stávající byty, domy či kanceláře a nové nebudou kvůli faktické stavební uzávěře k dispozici, logicky poroste cena za prodej i pronájem,“ upozorňuje.
Bez Pražských stavebních předpisů nejde ani projednat tři roky připravovaný nový Metropolitní plán. A na něj Praha čeká už od roku 2010. Ten současný je zastaralý a nové projekty lze protlačit většinou pouze zprofanovanými změnami územního plánu. Bez nich se ale město nehne dál. A vzhledem k tomu, že náměstkem pro územní rozvoj je zelený Matěj Stropnický známý jako veřejný nepřítel developerů, nelze očekávat, že by změny územního plánu podporoval. Ostatně za posledních několik měsíců nepředložil na zastupitelstvo ani jednu.
Zároveň některé radnice ovládla hnutí, která vznikla živelně proto, aby zabránila určitým problematickým developerským projektům. Dnes jsou z jejich představitelů profesionální politici, kteří obehnali svou městskou část pomyslnou berlínskou zdí, za kterou nemají investoři propustku. Zoufalí developeři, kteří tam mají projekty, využívají finty, jež se naučili od aktivistů. Ti dokázali přenést projednávání spalovny v Chebu na stavební úřad do Františkových lázní s poukazem na podjatost úředníků. Stavební úřady jsou totiž odbory jednotlivých radnic, a jejich úředníci tedy nejsou nestranní. Těžko očekávat, že půjdou proti přání starosty.
Stejnou argumentaci nyní používají investoři, z jejichž odpůrců se stali starostové a místostarostové. Projekty tak projednávají třeba sousední radnice. Bude se někdo divit, až pražské metro bude řešit stavební úřad v Brně, protože o něm přece nemohou rozhodovat úředníci na pražském magistrátu, který si jej přeje?
Největší zastavené stavební projekty v P raze
Rok Lokalita Investor Typ projektu Zastavěná plocha (v m2)
2011 Chodov Selequne Bytové domy 30 000
Písnice Luna Property Soubor RD 25 000
Holešovice J&T Polyfunkční, byty 46 071
Braník Multiprojekt – Braník Bytové domy 25 000
2012 Kbely Skanska Bytové domy 60 000
Karlín CTR Group Bytový dům 18 000
Holešovice AFI Europe Polyfunkční 14 000
Karlín Erste Group Immorent Polyfunkční 25 000
2013 Chodov Reflecta Development Polyfunkční 165 000
Březiněves Central Group Soubor RD 26 000
Karlín Europolis Real Estate Asset Management Polyfunkční 25 000
Vokovice AFI Vokovice Polyfunkční 29 000
V podstatě každou větší stavbu v území, kde byly stanoveny koeficienty výstavby, začínal investor cestou na magistrát, kde si nechal koeficienty zvýšit, a to mnohdy zcela zásadně. Když vezmeme, že jeden metr čtvereční se prodává za 60 tisíc korun, přichází Praha o sto až sto deset miliard korun zmařených investic. Developeři přišli o část svých zisků. Na druhé straně, aby se hojili na městě, které jim pomáhalo mnohdy pod nátlakem zisky zvyšovat, není správné. Na úpravu neměli žádný nárok.
O autorovi| Hana Boříková, borikova@mf.cz
