Prostorově i architektonicky velkorysé projekty satelitů u nás nefungují. Přesto se o další vesničku pro miliardáře pokouší investor s ruskými penězi
Zastavujeme u krajnice okresky nad Statenicemi, zhruba dvacet kilometrů severozápadně od Prahy. Vítají nás zamčená vrata s cedulí projektu Aura Statenice, kde se sny stávají skutečností. Někdy na sebe zjevně skutečnost nechává čekat i víc než jedno desetiletí. Tak dlouho už připravuje italská developerská skupina Manghi Group „jedinečný rezidenční resort, který snoubí unikátní bydlení s relaxačním zázemím v srdci přírody, a přece na dosah městu“.
Nad Statenicemi by prý měly stát první dvě vzorové vily projektu Aura. Od silnice ale vidíme jen unimobuňky a uschlé stromky vysazené kolem něčeho, co se mělo patrně stát ulicí uvnitř osady pro milionáře. Je tu vyštěrkovaná cesta a v dáli se tyčí hromada hlíny, která zarostla trávou. Za hlasitého koncertu cvrčků z nesekané louky se tedy vydáváme do nitra imaginárního městečka. Po zhruba půl kilometru chůze se nám otevře téměř idylický pohled na vesnici v údolí a dvě ploché střechy.
Skutečně tu jsou! Uprostřed luk působí trochu jako Marťané. Už při prvním zběžném ohledání je jasné, že vily navrhl „áčkový“ architekt, nikdo o ně ale už dlouho nepečuje. Jsou zároveň jedinou známkou toho, že investor se o uskutečnění snů pokusil.
„Je to mrtvé. Vzorové domy jsou zakonzervované.
Údajně ti Italové shánějí nějakého strategického investora,“ říká místostarosta Statenic Bohuslav Mrázek. „Byla by škoda, kdyby to usnulo navždycky,“ dodává vzápětí. Společnost Manghi Group koupila ve vsi i zchátralý zámeček, který plánovala opravit.
Statenice se velkolepého plánu - developer chtěl na 140 hektarech zbudovat zhruba 300 vil a 350 bytů, jejichž obyvatelé měli mít k dispozici 27jamkové golfové hřiště, školu, školku, sportoviště včetně parkuru - nijak nebály. V obci postavila před pár lety komplex bytových domů a vily ve funkcionalistickém stylu irská skupina Ballymore. Ta nepatřila mezi typické „náletové“ developery, kteří jen vytěží obecní infrastrukturu, postaví a zmizejí. Statenice díky ní získaly novou náves s restaurací ve stylu staročeského mlýna, což jim dodalo šmrnc. Další kultivace vesnice, tentokrát po italsku, je ovšem v nedohlednu.
„Já nevím, co bude. Až to budeme vědět, určitě to dáme světu vědět. Teď bych o tom snad ani nepsal“ reaguje Mikuláš Ordnung, který je na webových stránkách projektu Aura Statenice uveden jako kontakt pro prodej vil. Nakonec se ale trochu rozpovídá.
Firma dostavěla před třemi lety dva vzorové domy, potom narazila na finanční limity. Projekt má celkem spolykat kolem deseti miliard korun a zřejmě už prvotní investice do infrastruktury typu vodojemu, vodovodu, kanalizace a slibovaného zázemí byla na developera příliš. Přestože projekt s přehledem vyhrál v roce 2012 soutěž Best of Realty a ateliéru Jestico & Whiles se typové domy v průměru za 15 milionů povedly, Češi developerovi ruce netrhali, vzpomíná realitní makléř, který je měl v roce 2013 chvíli v nabídce.
Luxus od Meiera v českém poli za ruské peníze
Na opačném konci Prahy, přesněji daleko za jejím okrajem, zažíváme slušné déja vu. Úzká okresní cesta mezi poli, na kterou se stěží vejdou dvě auta vedle sebe, vede k vesničce Nebřenice s pár obyvateli. Bloudíme. Hledáme místo, kde má vznikat jeden z nejambicióznějších ohlášených stavebních projektů poslední doby: vesnice pro sociálně silné, jejíž domy navrhli světoznámí architekti.
Snažíme se alespoň zahlédnout něco mezi stromy. Nic. Projíždíme proto do další vesnice. Zkusíme se doptat dvou maminek s kočárky. „O ničem nevím“ říká dvaatřicetiletá blondýna. Za pár let by tu měl přitom vyrůst projekt Oaks Prague, kde by mělo okolo nově postavených domů i bytů fungovat golfové hřiště, cyklostezky, jízdárna a třeba i nová pošta a školka pro děti miliardářů i lidí z okolí.
Developer, za nímž stojí investiční fond s ruskými penězi, chce jako první zrekonstruovat zámeček, v němž pak podle plánu najde zázemí country club, restaurace, pošta, lázně nebo třeba wellness a k dispozici bude hostům sedmadvacet pokojů. Stavební práce měly podle šéfa projektu Roberta Daviese ze společnosti Arendon Development Company začít v létě. Zatím tomu nic nenasvědčuje. Na místě se podle kudrnaté blondýnky, která Nebřenicemi projíždí každý den do práce v Průhonicích, už dva roky nic neděje. „Do polí píchli kolíky, zemědělci to tam přestali obdělávat a pak zmizely i ty kolíky podotýká. Opravdu to hodně připomíná plány firmy Manghi Group ve Statenicích. To samozřejmě neznamená, že by se projekt Oaks Prague nakonec nemohl zhmotnit. Podle všeho zatím není „mrtvý“ a oslovení realitní experti nevidí jeho osud úplně beznadějně. „Pokud by projekt takovéto luxusní vesnice nabídl atraktivní lokalitu, zajímavou architektonickou a urbanistickou koncepci a zároveň se vyhnul typickým úskalím satelitních aglomerací, pak určitě má šanci na úspěch. Rozhodující přitom je, zda se najde developer, který by vedle potřebné vize měl také odvahu a finanční sílu zrealizovat výstavbu částečně spekulativně.
Většina dosavadních projektů tohoto typu totiž ztroskotala právě na tom, že developer prodával pouhé plány na papíře“ říká Prokop Svoboda z kanceláře Svoboda & Williams, která se jako jedna z mála specializuje na bohatší klientelu. Podle informací týdeníku Euro se ale zrovna do prodeje Oaks Prague nehrne.
Robert Davies, šéf projektu Oaks, si přesto věří: záměr je postaven na jménech slavných světových architektů.
Apartmány, domy a byty, které mají vyrůst v Nebřenicích, navrhli architektonická hvězda Richard Meier (nositel Pritzkerovy ceny, nejvyššího ocenění voboru), nejznámější česká architektka Eva Jiřičná nebo další známý český architekt Petr Kolář.
Meier stojí například za podobou Getty Center v Los Angeles nebo barcelonského Muzea moderního umění. Jiřičná se podepsala pod Oranžerii na Pražském hradě či interiéry pražského Tančícího domu. O jejich návrhy vil je také podle Daviese největší poptávka.
„Tak renomovaná jména, jaká se podařilo zajistit pro Oaks Prague, nemají v českém prostředí obdoby a určitě budou velkým lákadlem. Hranice města se neustále posouvají a hlad po kvalitní architektuře je velký.
Navíc i lokalita za Prahou může být stále žádaná a prestižní, jak je patrné například u obce Průhonice,“ nešetří optimismem Peter Višňovský, ředitel realitní kanceláře Lexxus. Developer si naplánoval, že miliardářskou vesnici dostaví a prodá před rokem 2020. Nejdřív se ale bude muset pustit do budování čistírny odpadních vod a zavést do polí vodovod a kanalizaci. Bez nich neprodá ani vilu od Meiera.
Bohatí zkrátka nechtějí bydlet spolu
Oaks i Aura Statenice patří k několika novým konceptům satelitních městeček u golfového hřiště, které u nás zahraniční investoři stále zkoušejí v domnění, že Češi už dostatečně zbohatli a zkultivovali se do té míry, že budou ochotní zaplatit deset a víc milionů za vkusné a architektonicky čisté domy v přírodě. A že budou chtít bydlet mezi svými. Zdá se, že to, co kdysi zafungovalo v lowcostové variantě, může být v jiném segmentu propadák. Vyjma satelitu Malá Šárka z poloviny 90. v Nebušicích u mezinárodní školy, který ale trochu specificky slouží především jako sezonní ubytovaní pro zahraniční manažery, dopadly další velkorysé projekty jen o něco lépe než ten statenický.
Italská společnost ICKM naplánovala ve vesničce Vysoký Újezd u Loděnice projekt na 240 hektarech. A také koupila vesnický zámeček. I těmhle Italům přišlo, že šmoulích vesniček, které se staly symbolem architektonického utrpení, už bylo dost, chtěli proto prodávat velké pozemky i s domy od architekta Sergia Porcelliniho. Vymodelovali jich deset typů. Hotovo mělo být v roce 2012. Green už funguje, ale vzorová vesnice dodnes nestojí. ICKM převzala časem společnost Crestyl, ta na původní plán rezignovala a začala prodávat samotné pozemky. V nabídce jich je ještě pěkná řádka.
Firma Orco se svými unikátními rustikálními domy v Benicích také hrdinně zápasí dodnes. Jiné projekty vůbec nevznikly. „Unás asi zkrátka nechtějí bohatí bydlet spolu. Tedy asi s výjimkou Martina Romana, který obehnal areál v Chuchli vysokou zdí a nastěhoval za ni několik svých bývalých kolegů a parťáků s odpovídajícími příjmy, ale to je jiná liga,“ konstatuje jeden z developerů, jemuž prošly rukama projekty obdobného ražení. „Pokud bych do toho šel, tak jedině vPraze - nikoli za Prahou - a strop by byl kolem 15 milionů za dům,“ říká.
Na rozdíl od venkovské idylky to vypadá, že uvnitř města nemusí být takový projekt neprodejný. V Šáreckém údolí staví soubor rodinných domů Karel Komárek. Z padesáti domů už prodal první etapu. I lidé z firmy ale vidí za úspěchem především populární lokalitu v Praze 6. Jeden takový chráněný areál vyrůstá také v Hostivaři. Česká společnost Rodop tam staví u golfového hřiště stovku rodinných domů ve funkcionalistickém stylu, které navrhl známý architekt Petr Kolář z ateliéru ADR. Developer měl prý podmínku, aby se tam sám nastěhoval. „Je zajímavé pozorovat, jak se v takovém prostředí bydlí. Většina lidí se spřátelí a mají velmi dobré sousedské vztahy. V šest večer mi třeba přijde SMS, že jsou zamluvené dva flajty, s dotazem, kdo půjde hrát.
A místo osmi lidí se jich ozve dvacet,“ popsal bydlení v komplexu vjednom z rozhovorů architekt.
Bydlet u golfu na kraji Prahy je však přece jen něco jiného než proskákat kus D1 a pak dalších pět šest kilometrů kličkovat mezi traktory, než se dostanete do Nebřenic. Ale třeba bude Oaks (Outside) Prague první, komu se projekt satelitní miliardářské vesnice v Čechách podaří. •
Je to mrtvé. Vzorové domy jsou zakonzervované. Údajně ti Italové shánějí nějakého strategického investora. Pokud by projekt,luxusní vesnice' nabídl atraktivní lokalitu, zajímavou architektonickou a urbanistickou koncepci, pak má šanci na úspěch.
O autorovi| Hana Boříková Tereza Čapková, borikova@mf.cz spolupracovnice redakce
