Central Park Praha, kdysi nejluxusnější rezidenční projekt v metropoli, má soudní a policejní dohru
Měl to být projekt luxusního bydlení v americkém stylu pro českou smetánku a expaty ze Západu. V recepci Central Parku Praha na pražském Žižkově ale příchozí vítá azbuka. Prodejní centrum si tu zřídila ruská realitní kancelář Lekvi. To, že z 550 bytů zbývá po pěti letech od kolaudace doprodat už jen necelou šedesátku, je především její zásluha. Rusy totiž na rozdíl od Čechů nezajímá pohnutá historie projektu, která evokuje všechno možné, jen ne nejžádanější adresu.
Za atypické rezidence ve věžích s trojúhelníkovou terasou u každého pokoje platí klienti z Východu s chutí 55 tisíc za metr čtvereční. To je ovšem polovina toho, za kolik je dokázal ještě před šesti lety prodávat Čechoameričan Milan Ganik. Pak o projekt přišel. Na vině jsou podle něj financující banky. Na Českou spořitelnu a UniCredit Bank proto podal žaloby, kterými se domáhá miliardových částek. Příběh největšího tuzemského souboru exkluzivního bydlení navíc okořenila kriminální zápletka. A nechybí ani typický pražský „kmotr“.
Zaoceánský styl na Žižkově Milan Ganik stojí uprostřed soukromého parku, který obklopuje deset věží Central Parku Praha spojených hobbydomky s vertikálními zahradami. „Nechodím sem často. Vadí mi ty tisíce drobností a blbostí, které projekt pokazily,“ říká a jde hledat lesní jahody. Chtěl je tu mít jako atrakci pro děti. Pár keříků nakonec objeví na jednom umělém kopečku. „Ale stejně je to tu pěkné, že?“ nedokáže ani po letech přetnout pouto s projektem, který mu měl přinést kromě peněz i slávu a uznání. Z Ameriky, kde až do převratu žil, chtěl do Česka importovat trend bydlení v komunitě úspěšných lidí se soukromými, poloveřejnými a veřejnými zónami. Rezidenti si měli kromě privátní hektarové zahrady užívat členství v klubu s wellness, bazénem, restaurací a kavárnou. Tak bydlení klientům Ganik osobně prezentoval v prodejním centru na Václavském náměstí. Nechal tam dokonce postavit imitaci žižkovského bytu. Když cítil, že si potenciální kupec potrpí na opečovávání, nechal přinést večeři a v bytě s ním pojedl. Přesvědčovat uměl. Rezidence se mu ještě v roce 2007 dařilo prodávat i za částky kolem sta tisíc korun za metr čtvereční, což je mimochodem dvakrát víc, než si úvěrující banky stanovily jako minimální prodejní cenu.
Pohádka končí Jenomže o rok později se už Ganik potácel nad propastí. Projekt nabral kvůli stavebním komplikacím zpoždění, objevily se také neplánované vícenáklady zhruba 400 milionů korun. A to, co by se – nebýt pádu Lehman Brothers a následné finanční krize – vyřešilo pravděpodobně dvěma dopisy do bank, odstartovalo Ganikův pád. Jednání o prodloužení úvěru se začala v polovině roku 2008 komplikovat, banky požadovaly od Ganika další vklad vlastní hotovosti. A tu neměl. Nakonec banky čerpání úvěru zastavily. Na to zareagovala stavební firma Geosan tím, že v září odešla ze stavby. „Jednání bank bylo neetické, protiprávní a diletantské. Na důsledky jsem je několikrát velmi naléhavě upozorňoval,“ stěžuje si Ganik. „Financování banky zastavily v době, kdy bylo prvních 180 bytů zkolaudováno a měly se začít předávat klientům. Na 350 bytů byly uzavřeny budoucí kupní smlouvy převyšující výši čerpaného úvěru, na vázaném účtu leželo 700 milionů v zálohách. Úvěr byl vyčerpán ze dvou třetin, do dokončení projektu zbývalo tak šest měsíců,“ tvrdí Čechoameričan.
Před čtyřmi lety podal Ganik a ostatní investoři žalobu na Českou spořitelnu. Loni v září zažalovali i UniCredit Bank. Tyto banky mu poskytly v roce 2006 na projekt více než třímiliardový úvěr. Po každé z nich dnes Ganikovi investoři požadují náhradu ušlého zisku 1,3 miliardy. Developer tvrdí, že banky zastavením penězovodu a tím, že blokovaly všechna navrhovaná řešení pro jeho obnovení, umožnily fondu CPDP, aby jeho projekt převzal. Tento nemovitostní fond České spořitelny totiž poskytl Central Parku Praha úvěr 15 milionů eur, který sloužil pro financující banky jako ekvita investora. Ganik je přesvědčen, že Česká spořitelna zneužila svého výsostného postavení: fungovala jako úvěrující banka, která poskytla polovinu z třímiliardové půjčky, byla majitelem fondu CPDP a navíc úvěrovala stavební firmu Geosan, od které měli Ganikovi investoři dodavatelský úvěr. Jak vnímají podstatu sporu žalované banky, se týdeníku Euro nepodařilo zjistit. S odkazem na důvěrnost obchodního styku neodpověděly ani na jednu z devíti zaslaných otázek.
S insolvencí za krkem Po několika měsících tvrdého vyjednávání s bankami o obnovení úvěru – stavba mezitím stála, čehož si začala všímat i média – Ganik kapituloval. S fondem CPDP podepsal v únoru 2009 memorandum o porozumění, čímž se prakticky projektu vzdal. „Banky na mě tlačily, že pošlou firmu do konkurzu a já skončím jako Smetka z H-Systemu. Nechtěl jsem, aby klienti přišli o 700 milionů na zálohách,“ vzpomínán Ganik. Do čela projektu se postavil Tomáš Hlaváč, šéf fondu CPDP. Ani on nevzpomíná na roky s žižkovskými byty rád. Je ovšem přesvědčen, že kdyby se projekt stavěl o dva roky dříve, pravděpodobně by skončil „happy endem“ a miliardovým ziskem. „Do roku 2008 stoupaly ceny bytů obecně tak rychle, že s rezervou překryly všechny chyby v řízení projektu,“ konstatuje Hlaváč.
Jenomže v roce 2009 už bylo všechno jinak.
Na převzetí projektu měl fond právo, když investor nedodrží parametry, jako například určitý počet předprodejů k nějakému datu, nebo když banky zastaví čerpání úvěru, což se stalo. „Cítil jsem odpovědnost za peníze, které tam fond vložil, takže když bylo jasné, že investor nesežene bankami požadované vlastní peníze, projekt jsme skutečně převzali. Jinak by skončil v insolvenci. Kdykoli jej tam mohly poslat nejen banky, ale i stavební firma,“ vysvětluje Hlaváč. CPDP byl na rozdíl od bank nezajištěným věřitelem. Více než 160 milionů korun ovšem musel vložit do projektu místo Ganika právě fond.
Výhled k nezaplacení Součástí Central Parku Praha byly i nevyužívané tříhektarové pozemky. Ty jsou podstatou trestního oznámení, které za sdružení části majitelů bytů v Central Parku podala letos v únoru advokátka Hana Marvanová (nyní náměstkyně na ministerstvu spravedlnosti). Případu se minulý měsíc chopila hospodářská kriminálka v Kongresové ulici. Ta by měla rozmotat transakci, kterou ani jeden z jejích aktérů nedokáže přesvědčivě vysvětlit, aniž by vzbudil podezření, že se parcely staly úlitbou politikům za přízeň pro developerský záměr.
Majitelé bytů se začali o osud pozemků zajímat z obavy, že na nich vyroste místo slibovaného zeleného a sportovního zázemí pro rezidenty další bytový projekt, který jim zastíní pěkné výhledy na Prahu. Ty ostatně byly jednou z deklarovaných devíz projektu a lidé za ně zaplatili miliony.
Krátce po převzetí projektu fondem CPDP koupila pozemky firma Ortenaria s akciemi na majitele. Sdružení majitelů bytů se domnívá, že cena 530 korun za metr – dohromady necelých 16 milionů korun – je za pozemky v centru Prahy směšně nízká a došlo zde k podvodu, na kterém se měl kromě Tomáše Hlaváče z CPDP, dvou znalců, kteří předmětné pozemky ocenili, a právníka Luboše Havla podílet i známý politik Pavel Hurda (ODS). Ten si za roky, kdy formálně i neformálně ovládal žižkovskou radnici a jeho vliv dosahoval až na celoměstskou úroveň, vysloužil nálepku pražského kmotra.
„Pozemky jsem prodal Ortenarii, protože jsem potřeboval hotovost, aby banky znovu spustily financování projektu. Když jsem v únoru 2009 převzal Central Park Praha, zjistil jsem, že Milan Ganik parcelu o velikosti necelého hektaru na konci ledna daroval kyperské firmě ZP Holding,“ vysvětluje Tomáš Hlaváč. Když mu právník Luboš Havel – znal se s ním od dob společného působení v dozorčí radě firmy Galerie Myšák – nabídl, že dokáže zařídit, aby se pozemky do firmy vrátily, návdavkem je pak koupí, souhlasil. Luboš Havel je postavou, která spojuje všechny osoby příběhu. Byl jednatelem Ganikem obdarované společnosti ZP Holding, známým Tomáše Hlaváče a právníkem politika Pavla Hurdy, s nímž zasedal i ve statutárních orgánech několika firem. Luboš Havel skutečně darovací smlouvu stornoval a následně pozemky jako jednatel Ortenarie koupil. Od Central Parku Praha ovšem přikoupil ještě další dva hektary. Sdružení majitelů bytů je přesvědčeno, že podílníkem Ortenarie je ve skutečnosti sám „kmotr“ Hurda. Brzy se totiž začaly dít věci, které zřejmě stály za pádem koalice TOP 09 a ODS na radnici Prahy 3.
Kotrmelce na radnici Pozemky samozřejmě neměly zůstat ladem. Firma Ortenaria se rozhodla, že tam postaví několik věží, vyšších než samotný Central Park. Tuto vizi se pokusila bryskně prosadit do konceptu budoucího územního plánu, k čemuž ovšem potřebovala pomoc radnice Prahy 3, a ta pohotově dodala souhlasné stanovisko. Pokud by se podařilo pozemky změnit na stavební, rázem by jejich cena vyskočila na zhruba 300 milionů korun, spočítal posudek firmy BDO, který si nechalo zpracovat sdružení majitelů bytů. „Ať se zeptáte kohokoli, jediný, kdo je pro zástavbu těchto pozemků navazujících na park Parukářka, je Pavel Hurda. A to navzdory tomu, že sám vlastní v projektu Central Park byt, dokonce ten nejatraktivnější, který se vůbec nenabízel k prodeji,“ říká zástupkyně sdružení majitelů bytů Eva Prokopová.
Když chtěla starostka Prahy 3 Vladislava Hujová (TOP 09) souhlasné stanovisko revokovat, pokusila se jí ODS za pomoci dvou členů TOP 09 odvolat. V médiích se v tu dobu zároveň objevily informace, že prospěch ze změny parcel na stavební má mít právě „kmotr“ Pavel Hurda, který stojí za Ortenarií. Hurda i jednatel Ortenarie Luboš Havel to ovšem vehementně vylučují. „Nepopírám, že pana Hurdu znám. Náš projekt na Žižkově jsem s ním konzultoval, jeho názor jako významného politika je pro mě cenný.
Mohu však potvrdit, že nikdy nebyl a ani dnes není akcionářem společnosti Ortenaria,“ prohlašuje Havel.
Tah s pozemky se nakonec nezdařil a parcely zůstaly nestavební. Na radnici Prahy 3 vznikla nová koalice TOP 09 s ČSSD a hnutím Žižkov (nejen) sobě, která se proti záměru postavila. Plán tak zůstal na půl cesty. Nestavební pozemky jsou Ortenarii na nic, takže lze očekávat další kolo. Firma podala na konci roku 2012 návrh na změnu územního plánu a nyní doufá, že se jí podaří své stavební vize prosadit do rodícího se metropolitního plánu. Novou studii už má hotovou.
Příběh samotného Central Parku Praha se zatím po pěti letech snad blíží alespoň po prodejní stránce k nikterak oslnivému konci. Pošramocenou reputaci projektu se už po jeho „krachu“ nepodařilo napravit. Dvě stě Ganikových klientů od kupních smluv odstoupilo. Ani snížení cen na 55 tisíc korun za metr čtvereční v roce 2012 nebylo pro Čechy a expaty ze Západu dostatečným tahákem.
Projekt nabral kvůli stavebním komplikacím zpoždění. A to, co by se – nebýt finanční krize – vyřešilo pravděpodobně dvěma dopisy do bank, odstartovalo Ganikův pád. Pozemky samozřejmě neměly zůstat ladem. Firma Ortenaria se rozhodla, že tam postaví několik věží, vyšších než samotný Central Park. Stačilo „jen“ změnit územní plán.
O autorovi| borikova@mf.cz
