Analýza
Na ministerstva financí a pro místní rozvoj (MMR) míří návrhy nové podpory rozvoje bydlení, které vypracovala firma Deloitte ve spolupráci s makléřskou společností Hyposervis. Součástí podpory má být i takzvaný Hypoteční garanční fond pro ohrožené majitele hypoték. Jde v podstatě o to, že by tento fond zaplatil několik hypotečních splátek za dlužníka, který se dostane do platební neschopnosti. Peníze do fondu by posílal buď stát, anebo hypoteční banky. Roční rozpočet odhadují autoři studie asi na miliardu korun. Plány jsou součástí nejnovější developerské studie s názvem Vývoj rezidenčního bydlení v roce 2009. Materiál tvrdí, že jde pouze o jedno z několika opatření a za příklad dává země, které tento způsob podpory zavedly. „Je možné očekávat nárůst problémových hypoték. Pokud nemá dojít k výrazným sociálním dopadům na držitele hypoték a zároveň nemá dojít ke zpomalení rezidenčního trhu v důsledku nucených odprodejů propadlých zástav, měl by stát nějaká opatření přijmout. Garanční agentura je jedním z návrhů,“ vysvětluje manažer společnosti Deloitte Filip Endal. Existuje však minimálně pět důvodů, proč se takovému řešení vyhnout.
Dobrá služba bankám Stát by za žádných okolností neměl přistoupit na to, aby za někoho splácel hypotéku. To by totiž bylo stejné jako reklamní kampaň, v níž banky hlásí: Nebojte se hypoték! Když nebudete moci splácet, stát to za vás „zatáhne“. „Nabídka této formy podpory by mohla vyvolat snížení obezřetnosti úvěrujících bank, které by se spoléhaly na kompenzaci rizika ze státních prostředků. Podobně by mohla vést k méně odpovědnému jednání žadatelů o hypotéku,“ varuje Milena Brožová, ředitelka sekce politiky bydlení MMR. Úřad takovou formu podpory odmítá a Brožová návrh dokonce označila za morální hazard.
Nedovolená podpora I kdyby nakonec stát s touto pomocí souhlasil, existuje další podstatná komplikace. „Podpora poskytovaná podle prováděcího nařízení vlády by mohla představovat nepovolenou skrytou veřejnou podporou bankám,“ říká Brožová. Podle ní stačí, že každý příjemce hypotečního úvěru si může sjednat standardní pojištění neschopnosti tento úvěr splácet. Autoři studie ale oponují, že pojištění je dobrovolné a nikoho do něj nelze nutit.
Miliarda nestačí Objem peněz, které by garanční fond potřeboval, odhaduje Endal z Deloitte zhruba na miliardu korun. Studie ale počítá s tím, že do potíží se dostane pět procent majitelů hypoték. V současnosti má hypotéku zhruba 400 tisíc lidí, tudíž by fond pomáhal zhruba dvaceti tisícům dlužníků. Doba, po kterou by podle Endala fond mohl hradit za dlužníka splátky, by mohla být rok, maximálně rok a půl. Pokud tedy budeme předpokládat, že bude fond splácet rok hypoteční úvěr dvaceti tisíc dlužníků, vyhoupne se účet při průměrné splátce osm tisíc korun měsíčně na dvě miliardy ročně.
Dražší hypotéky Návrh pomoci při nesplácení hypoték není ničím novým. Mezi developery se o podobné formě podpory mluví dlouho. Například šéf společnosti Ekospol Evžen Korec naznačoval možnost této pomoci v rozhovoru pro týdeník EURO už před třemi lety. „Je to forma podpory, o které by se určitě mělo uvažovat. Bude ale záležet na tom, odkud půjdou peníze, ze kterých bude fond podporu vyplácet,“ tvrdí nyní Korec. Pokud by totiž peníze do fondu nedával stát, počítají autoři návrhu s variantou, že by přispívaly hypoteční banky. Tyto platby by však pro ně znamenaly náklady, které by se okamžitě promítly do cen. Výsledkem by byly dražší hypotéky, což by rozhýbaní trhu příliš nepomohlo.
Špatná návratnost Banky tvrdí, že se jim obecně takový způsob podpory líbí, ale shodně uvádějí, že neznají detaily návrhu, a tudíž nemohou plány konkrétně komentovat. Autoři studie slibují, že nepůjde o žádnou dotaci, ale o vratnou a úročenou půjčku. O dobu, po kterou by z fondu byly hrazeny splátky, by se buď prodloužila splatnost hypotéky, tedy fond by získal zpět své prostředky třeba i po dvaceti letech, anebo by dlužník mohl půjčku kdykoli doplatit. Jenže s vymahatelností může být problém. Jde totiž o to, že tento úvěr lze jen těžko zajistit, neboť nemovitost již by byla zastavena ve prospěch banky a se závazkem dalšího ručitele nelze počítat.
