Nejoblíbenější evropskou realitní destinací se stává Bulharsko
Domenico Dolce a Stefano Gabana, patřící již dvacet let ke špičce světových módních tvůrců, tráví volné chvíle na francouzské Riviéře. Utíkají tam před horkem a smogem Milána na letní byt. Z italské Mekky módy jsou to jen dvě hodiny jízdy autem. Stejné místo k rekreaci si rovněž vybral zpěvák Elton John, ruský prezident Putin nebo zpěvák a herec Johnny Hallyday. Pořídit si nemovitost v zahraničí dnes již nepatří jen k výsadám celebrit. Například i stále více Čechů si pořizuje druhé bydlení mimo republiku. O tom, kam budou jezdit „chalupařit“, rozhodují kromě ceny nejčastěji jejich koníčky.
Kupte ruinu.
„Lidé si začínají uvědomovat, že české reality pomalu dosahují cen zahraničních nemovitostí. Za obdobnou se jim nabízí objekt v Česku nebo v zahraničí třeba s výhledem na moře,“ říká Vít Klíma, podnikatel, který se obchodováním se zahraničními nemovitostmi zabývá více než deset let. Dodává, že o konečném výběru domu nebo bytu rozhodují často záliby kupujících. „Mladá rodina nebo důchodci budou jednoznačně preferovat nemovitost u moře. U střední generace je výběr pestřejší, podle toho, zda zájemce hraje rád golf, je vášnivý jachtař nebo pěstitel orchidejí,“ vysvětluje Klíma. „Příslušníci starších ročníků dávají při výběru lokality přednost možnosti trávit léto bez zbytečných výdajů v teplých krajích. Po větší část roku pak vydělávají pronajímáním tohoto objektu,“ dodává Petr Wimmer, ředitel internetového serveru a internetového tržiště nemovitostí InOcean. Cenová paleta zahraničních nemovitostí, které jsou na trhu, je značně pestrá. Nabídky realitních kanceláří uspokojí nejen ty, pro něž není problém vydat za luxusní vilu na španělském pobřeží patnáct milionů eur, ale i ty, kteří si mohou dovolit utratit „jen“ několik desítek tisíc eur. Kanceláře totiž nabízejí speciální kategorii: ruina. Ceny takovýchto nemovitostí, mnohdy s rozsáhlým pozemkem na atraktivním místě s impozantním výhledem, začínají na patnácti tisících eurech. „To jsou výhodné investice. Navíc většina výstavby na jihu Evropy je nekvalitní. Čechům se vyplatí ruinu srovnat se zemí a postavit si s českou nebo se slovenskou firmou nový dům,“ radí Klíma. Ze statistik vyplývá, že Češi v průměru vydávají za zahraniční objekty 250 tisíc eur.
Levné létání.
Zvyšování zájmu o nákup objektů mimo Česko souvisí s rozvojem dopravy. „Rostoucí poptávce napomohl hodně boom nízkonákladových leteckých přepravců,“ konstatuje Klíma. A dodává, že nemovitost je majitelům k ničemu, pokud se k ní špatně dostanou. Otevírání nových leteckých destinací ve východní Evropě, v severní Africe, ale i v Asii může mít prý za následek, že se ceny realit v západní Evropě posunou směrem dolů. Čeští klienti neutrácejí své peníze jen za evropské „chalupy“. Jako příklad Klíma uvádí: „Znám člověka, který má nemovitost v Indonésii, protože je vášnivým lovcem žraloků.“ Jiní si pořizují v exotických zemích nemovitosti kvůli podnikání. „V současné době otvírají Češi na Sardinii hospodu, poptávka je po pozemcích v Kostarice, v karibské oblasti zakoupili Češi parcely a nyní na nich staví potápěčskou základnu. Podobný byznys mají Češi také v Kambodži nebo v Egyptě,“ vypočítává Klíma. K otevření hotelu nebo restaurace třeba v Řecku, Španělku nebo v Portugalsku stačí živnostenský list. Klíma očekává, že v budoucnu se zájem o nemovitosti typu hotel nebo restaurace ještě zvedne v souvislosti s postupným uvolňováním trhu práce v Evropské unii. Jen malá část českých občanů zatím přistupuje k transakci jako k výhodné investici. „Nákup nemovitostí v cizině jako investice vždy představuje volbu mezi výší rizika a výší výnosu,“ upozorňuje Klíma. Dodává, že například v Ghaně je možné koupit dům nebo pozemek za deset tisíc dolarů, je ale nutné počítat s vysokým rizikem takové investice. „S určitým zjednodušením můžeme tvrdit, že čím dále na východ, tím více ztrácí soukromý majetek punc nedotknutelnosti. Práva majitele nakládat se svou nemovitostí zdaleka nemusí být v mnoha rozvíjejících se zemích natolik svatá, jako třeba na Floridě,“ říká Markéta Šichtařová, ředitelka konzultační společnosti Next finance.
Směr východ.
„Z hlediska naděje na největší procentuální zhodnocení vložených peněz jsou dnes atraktivní země, kde zatím nedošlo k boomu investic do nemovitostí a tím k růstu jejich cen,“ tvrdí Šichtařová. Jako konkrétní příklady takovýchto států uvádí Chorvatsko, Bulharsko, Bosnu a Hercegovinu, tedy budoucí státy Evropské unie. „Zjednodušeně lze říci, že čím více na východ, tím sice vyšší riziko, ale také větší možnost potenciálních zisků,“ upřesňuje Šichtařová. V těchto zemích totiž nedošlo k prudkému hospodářskému růstu, který zažívá střední Evropa, ale zároveň lze předpokládat, že členství v EU růst přinese. „Povede to k plošnému zvýšení životní úrovně a následné vyšší poptávce po realitách vhodných pro bydlení i podnikání, což jejich místní ceny vyžene vzhůru,“ domnívá se Šichtařová.
Někteří realitní odborníci upozorňují, že v případě Chorvatska očekávaný vstup do EU ceny realit již značně zvedl. „Tamní objekty jsou předražené a jejich ceny se již zcela vyrovnaly s evropskými,“ tvrdí Vít Klíma. Kupci chorvatských realit se rekrutují hlavně z řad milovníků lodí a příznivců jachtingu, kteří mohou využít malebné ostrovy a dostatek přístavů.
Po válce.
Chorvatsko bylo jednou z bojujících stran v jugoslávském konfliktu. Ve válce byla vážně poškozena nebo zcela zničena přibližně čtvrtina nemovitostí. Stát nemá dostatek finančních zdrojů na jejich obnovu. Tato skutečnost se též významně podepsala na vysokých cenách nemovitostí. Druhým faktorem, ovlivňujícím hodnotu domů a pozemků, je omezená plocha atraktivních území. Jsou jimi zejména hlavní město Záhřeb a úzký pruh pobřeží okolo Jaderského moře. Cena metru čtverečního nového záhřebského bytu se pohybuje kolem dvou tisíc eur, ve větších městech, v přímořské oblasti u Jaderského moře mezi 1500 eury až dvěma tisíci eury. V exkluzivních lokalitách, k nimž patří především Dubrovník, se ale mohou ceny za metr čtvereční pohybovat od tří tisíc eur do pěti tisíc eur. Čeští kupci druhého bydlení musí počítat s tím, že jim chorvatské zákony neumožňují přímý nákup realit. Postup, který mohou využít, je podobný jako u cizinců, poptávajících objekty v Česku. Založit společnost s ručením omezeným, která vybraný objekt zakoupí na sebe. Chorvatská legislativa také nedovoluje tamním bankám, aby poskytovaly cizincům hypoteční úvěry. „Interes o koupi nemovitostí v Chorvatsku ze strany českých občanů je pozvolný. Myslíme si ale, že rostoucí poptávka bude následovat po nových developerských projektech na pobřeží, kde vyrostou hotelové a rezidenční plochy,“ tvrdí Simona Můčková z České spořitelny.
Španělsko na ústupu.
Stále více populární destinací pro zahraniční „chalupáře“ se stává Bulharsko. To vystřídalo na pomyslném evropském realitním trůnu Španělsko. V Bulharsku se prodalo v uplynulém roce přes tři sta tisíc bytů a domků u moře, zatímco v roce 2004 se takovýchto prodejů uskutečnilo „pouze“ 196 tisíc. Bulharské nemovitosti jsou cenově výhodné i pro Čechy. Nové apartmány s výhledem na moře je možné pořídit za 750 až 850 eur za metr čtvereční. Navíc i pobyt na takovém letním bytě vyjde levně, neboť ceny potravin jsou o deset až čtyřicet procent nižší než v Česku. Petr Wimmer ale upozorňuje, že se Bulharsko stále potýká s hygienickými standardy. Pro ty, kteří jsou ochotni dojíždět na „chatu“ i na jiný kontinent, doporučují makléři severní Afriku, přesněji Egypt nebo Maroko. „Na rozdíl od Evropy je tam celoroční sezóna. V Evropě je jen pár lokalit, kde je možné využít kombinaci letní a zimní sezóny. Například při pobytu v Andalusii je možné se vykoupat i si zalyžovat v Sierra Nevadě,“ vysvětluje Klíma. Výhodou severní Afriky jsou také podstatně nižší životní náklady než v Evropě. V egyptském letovisku Sharm El Sheikh stojí nové byty a vily ve velikosti od 75 do 155 metrů čtverečních od 50 tisíc eur do 90 tisíc eur. V Hurgádě přijdou nové rezidence s plochou od 110 metrů čtverečních až do 150 metrů čtverečních od dvaceti tisíc eur do 35 tisíc eur.
Němci prodávají.
Statistiky dokládají, že opadá zájem o země, které patřily mezi tradiční místa, kde cizinci nakupovali nemovitosti, o Španělsko, Portugalsko a Francii. „Mezi nejpočetnější skupinu kupců patřili vždy Němci a Britové. Dnes zůstali jen Britové. Německá ekonomika je v krizi a Němci se stali největšími prodejci realit,“ vysvětluje Klíma. Množství nemovitostí na trhu tak snižuje ceny. Zatímco na jaře 2004 investovali cizinci ve Španělsku přibližně 509 milionů eur, ve stejném období v loňském roce to bylo již jen čtyři sta milionů eur. Makléři i přesto radí nakupovat ve Španělsku. „Bungalov či apartmán se tam koupí za zhruba 110 tisíc eur. Ceny za pronájem se pohybují podle sezony od 250 do devíti set eur za dvoutýdenní pobyt. Na přelomu května a června, kdy už je ve Španělsku téměř třicet stupňů, tam jde pořídit levnou dovolenou. A majitelé domů mohou vydělat,“ vysvětluje Petr Wimmer.
Vyhněte se Británii.
Realitní odborníci upozorňují na přehřátí cen realit zejména v jižní Británii, Belgii nebo například v některých regionech Francie. „Británie je v tomto směru nejtypičtější. Zde bych skutečně před koupí nemovitostí varovala, ačkoli to neplatí paušálně pro všechny lokality,“ říká Šichtařová. A dodává: „Problémem Británie je, že ceny nemovitostí rostou nikoli díky reálné poptávce obyvatel po bydlení, ale hlavně kvůli spekulativní poptávce.“ V případě jakéhokoli šoku, například rychlého zvýšení úrokových sazeb, může tato cenová bublina prasknout a ceny se mohou rychle zhroutit. „Stačí sebemenší chybička a umím si představit, že během roku budou ceny některých britských bytů i o čtyřicet až padesát procent níže než dnes,“ konstatuje Šichtařová. Na rozdíl od mnoha realitních kanceláří ale předpokládá, že v atraktivních lokalitách jako je Monako, Kanárské ostrovy, Madeira či Florida, by ceny nemovitostí měly dál dlouhodobě spíše růst, i když “ pouze“ jednociferným tempem. Svůj názor vysvětluje tím, že s globálním růstem životní úrovně roste zájem většího okruhu osob o tato místa. „To zajišťuje, že v minulosti módní destinace módními zůstanou a nemusí se obávat poklesu cen. A to dokonce ani za předpokladu, že se světem prožene mnohými realitkami prognózovaná vlna poklesu cen nemovitostí,“ domnívá se Šichtařová.
Tam za vodou je Amerika.
V České republice jsou i realitní kanceláře, specializující se na obchodování s nemovitostmi ve Spojených státech amerických, především na Floridě a v Kalifornii. Vít Klíma upozorňuje, že negativem takového obchodu je značná vzdálenost druhého bydlení od Česka. Navíc prý je Florida státem důchodců. Nabídka amerických objektů je pestrá. Zájemci mají na výběr z nemovitostí s výhledem na oceán, nebo ve vnitrozemí. Na pobřeží jsou na podej rodinné domy, vily a kondominia, což jsou většinou řadové rodinné domy nebo nízkopodlažní činžovní domy.
Domy a byty u moře jsou dražší, většinou lépe vybavené a platí se z nich i větší daně. Koupě bytu v kondominiu má tu výhodu, že se o daně dělí všichni vlastníci a je proto dostupnější než vila či domek. Cenové rozpětí nemovitostí, ať už na Floridě či v Kalifornii, se pohybuje od 120 tisíc dolarů do dvanácti milionů dolarů.
Chybí tradice.
I když žádná oficiální statistika nevypovídá o tom, kolik Čechů si nemovitost v cizině již pořídilo, odhady hovoří o tom, že jde ročně o desítky lidí, kteří mají letní byt v zahraničí. „Počítáme do budoucna s rostoucí poptávkou, která bude odrážet zejména zlepšující se ekonomickou situaci klientů,“ domnívá se Můčková z České spořitelny. „Myslím, že největší brzdou je v tomto směru nedostatečná tradice. Na západ a na jih od našich hranic není nijak výjimečné, že rodiny mají nemovitost v teplých krajích,“ tvrdí Petr Wimmer. Každý, kdo se pro tento krok rozhodne, se musí připravit na to, že je nutné vybrat konkrétní objekt přímo na místě. „Na internetu jsou miliony nabídek. Z fotografie ale nepoznáte, v jaké lokalitě se nachází. To základní, pokud si lidé nepořizují nemovitost jako investici, je, aby se jim líbilo okolní prostředí,“ uzavírá Klíma.
