Opatrnost se vyplatí - často jde o otázku celoživotních úspor nebo celoživotního zadlužení Koupě bytu není snadná záležitost a přináší s sebou velká rizika a mnohé starosti, které si ani nemusíte dopředu uvědomovat. Důležité je, abyste o těchto rizicích věděli a mohli je tak minimalizovat.
Opatrnost se vyplatí - často jde o otázku celoživotních úspor nebo celoživotního zadlužení
Koupě bytu není snadná záležitost a přináší s sebou velká rizika a mnohé starosti, které si ani nemusíte dopředu uvědomovat. Důležité je, abyste o těchto rizicích věděli a mohli je tak minimalizovat.
Podvodů s byty bylo nepočítaně a mnozí při jejich koupi přišli nejen o peníze, ale i o možnost bydlet v novém domově. Proto se rozhodně vyplatí opatrnost, vždyť při téhle transakci nejde zrovna o málo - naopak jde často o otázku celoživotních úspor nebo (v případě hypotéky či stavebního spoření) celoživotního zadlužení. Nicméně, bydlet se musí, a tak se na rizikovou cestu shánění vlastního bydlení stejně budete muset vydat, ať dříve nebo později. Proto pro vás máme pár základních rad a pravidel, které by vám mohly pomoci, abyste na téhle cestě zbytečně neklopýtli.
Obecní, družstevní, osobní?
Dříve než začnete uvažovat o konkrétních nabídkách, musíte se rozhodnout, v jakém vlastnictví má být vybraný byt. O obecním vlastnictví prakticky neuvažujte. Předně, koupě takového bytu není legální (obchází se to fiktivní výměnou) a navíc na ni můžete pořádně doplatit - takto získaný byt nebude ve vašem vlastnictví a v konečném důsledku byste o něj mohli i přijít. Takový byt nekupujte, ani když vám bude prodávající tvrdit zhruba něco v tom smyslu, že by se byt měl za měsíc privatizovat apod. Případů, kdy kupující naletěl podvodníkům, v tomto směru není málo. Takže vlastně zbývají dva druhy bytů, o které se můžete zajímat - a to v družstevním nebo v osobním vlastnictví. Oba mají své výhody i nevýhody, jejichž stručný výčet naleznete v tabulce. Zásadní rozdíl mezi koupí bytu v družstevním či osobním vlastnictvím spočívá v tom, že v případě družstevního bytu vlastně o prodej bytu jako takového nejde. Prodávají se pouze členská práva družstva, kterému byt patří, spolu s nárokem byt užívat a později odkoupit atd. Z tohoto důvodu si nemůžete vzít na družstevní byt hypotéku, protože - stručně řečeno - hypotéku si můžete vzít jen na nemovitost, které se stanete vlastníkem, jenže družstevní byt zůstává stále majetkem družstva.
Družstevní byt bývá levnější
Nicméně převod členských práv alespoň bývá pro kupujícího levnější transakcí, protože je levnější pro prodávajícího. Do ceny družstevního bytu se totiž nepromítnou zvýšené náklady, které jsou spojeny s prodejem bytu v osobním vlastnictví, nebývá v ní zahrnuta ani anuita, kterou je velmi často v případě družstevního bytu potřeba splácet. V prodejní ceně bytu v osobním vlastnictví se projevuje i to, že prodávající musí zaplatit pětiprocentní daň z převodu nemovitosti (což u družstevního bytu neplatí) a odhad nemovitosti. U převodu členských práv v družstvu se platí vlastně jen základní členský vklad do družstva a administrační poplatek za převod práv (a zde už záleží na stanovách družstva, popřípadně na dohodě mezi kupujícím a prodávajícím, kdo je uhradí), na druhou stranu při koupi bytu do osobního vlastnictví musíte zaplatit za vklad vašeho vlastnictví do katastru nemovitosti.
Družstevní byt nevlastníte
Kromě ceny se oba dva druhy vlastnictví liší i různými právy, jež k bytu máte. Jak z názvu vyplývá, družstevní byt patří družstvu, jehož jste členy, a byt v osobním vlastnictví je jenom váš. Takže o bytu v družstevním vlastnictví se nemůžete rozhodovat tak svobodně - musíte se řídit stanovami družstva, družstvo vám schvaluje případného podnájemníka, družstvo hospodaří s vašimi penězi - v nejhorším případě hrozí, že můžete nejen přijít o peníze vložené do chodu družstva, ale i o samotný byt (takových případů však není tolik, aby to muselo zásadně ovlivňovat vaše rozhodnutí, zda družstevní byt koupit či nekoupit, zvlášť když vám nic jiného nezbývá, protože na byt v osobním vlastnictví nemáte dostatek prostředků). Z tohoto důvodu si však určitě zjistěte, o jaké družstvo se jedná, kolik bytů (domů) spravuje a s jakými finančními výsledky.
Katastr nemovitostí
Katastr nemovitostí budete při koupi bytu potřebovat v každém případě. Dozvíte se z něj totiž rozhodující informaci - kdo je majitelem prodávaného bytu. Možná vám tato informace přijde tak samozřejmá, že se vám bude zdát banální, ale už se mnohokrát stalo, že kupující dal peníze někomu, kdo s bytem neměl nic společného. Jen díky katastru nemovitostí budete mít jistotu, že majitelem bytu skutečně je zmíněné družstvo nebo dotyčná osoba, která se za majitele prohlašuje. Také v něm naleznete informace o tom, zda byt není zastaven (například jako záruka hypotéky), zda na něm není napsáno věcné břemeno (například majitelova babička) nebo předkupní právo či jestli u bytu nedochází ke změnám. Z katastru také poznáte, jestli družstvo nebo majitel bytu jsou i vlastníky pozemku, na němž byt stojí - ne u všech bytů je totiž otázka pozemku vyřešena a později byste tak mohli vysloveně doplatit na to, že budete muset doplácet za pozemek.
O co se zajímat při výběru bytu?
Těch věcí je celá řada, takže kromě výše uvedených vyberme jen ty nejpodstatnější - zjistěte si průměrné ceny bytů v oblasti, kde chcete byt koupit, cenové rozdíly mezi byty v původním stavu a po rekonstrukci, důkladně prozkoumejte stáří a stav domu (zateplení, rekonstrukce, střecha apod.), stav bytu (stoupačky, jádro, podlahy, stěny, kuchyňské linky, okna, sklep - to všechno totiž může v budoucnu kvůli možným rekonstrukcím ovlivnit hodnotu bytu), nezapomeňte, že důležitá je i poloha a orientace (zvlášť, chcete-li klid a slunce), dostupnost městské hromadné dopravy, ale i taková nenápadná věc, jako jsou chystané změny ve městě či obci - například, jestli se neplánuje v okolí domu stavba velkého centra či čtyřproudový městský okruh.
S realitkou, nebo na vlastní pěst?
Někteří zájemci o byt bývají nejistí, zda je pro zabezpečení transakce nejlepší realitní kancelář, nebo zda zvládnou celou transakci zabezpečit sami. Na tento problém mohou narazit třeba ve chvíli, kdy jim majitel bytu nabídne obejít realitní kancelář s příslibem nižší ceny. Jak se rozhodnout? Jít přes realitní kancelář je samozřejmě trochu jistější - měla by to však být zavedená a spolehlivá kancelář, o které víte, že by vás neměla podvést. Zabezpečit transakci sami můžete také, ale jistotu nižší ceny mít nebudete. V takovém případě se totiž musíte obrátit na právníka, a to je záležitost minimálně několika tisíc korun.
Pojistky
Nicméně několika základními pravidly se musíte řídit, ať už budete jednat s pomocí realitky, nebo vlastního právníka. Především jde o předání peněz - rozhodně celou sumu nevydávejte před převzetím klíčů od bytu. Transakce se zabezpečuje tím způsobem, že se celá suma složí u advokáta nebo právníka (dejte pozor, abyste peníze neuschovávali jen v trezoru realitky, protože realitka na rozdíl od advokáta není v tomto ohledu pojištěná) a část se prodávajícímu předá po podpisu převodu bytu na nového majitele (resp. po zápisu do katastru nemovitostí) a zbytek po vyklizení a uvolnění bytu. Aby měl kupující větší jistotu, že prodávající byt uvolní, může se do smlouvy zanést, že za každý den prodlení zaplatí prodávající sankční pokutu (např. 1000 Kč), která ho od podobného zdržování odradí. A jestliže chcete mít ještě větší jistotu (ačkoliv tento krok se používá výjimečně), můžete se s prodávajícím dohodnout (pokud na to ovšem přistoupí, protože se opravdu jedná o tvrdou a málo běžnou pojistku) na smlouvě s přímou vykonatelností o exekuci - to znamená, že byste se o vyklizení nemuseli soudit, ale šli byste rovnou za exekutorem, který by prodávajícího vystěhoval. A ještě jeden podstatný detail - jestliže prodávající byt vyklidí třeba po měsíci či dvou, není od věci, aby případné již existující pojištění domácnosti vinkuloval ve váš prospěch. Může se stát, že byt například vyhoří, a pokud by pojistka nebyla vinkulována na vás, zisk z ní by inkasoval prodávající.
Srovnání bytů v družstevním a osobním vlastnictví
Družstevní vlastnictví Osobní vlastnictví
+ nižší cena - vyšší cena
+ nižší poplatky - vyšší poplatky
- většinou anuita + plná cena
- nejste vlastníky + jste vlastníky
- nelze si vzít hypotéku + lze si vzít hypotéku
- hrozí riziko vytunelování - většinou nutnost založit společenství vlastníků
