Ekospol a Central Group se perou v Měcholupech, Finep testuje levné domy a kultivuje jurtoviště
Opatrný optimismus stavitelů bytů, který jim vlil do žil loňský rok, se po letošním prvním pololetí ukázal jako oprávněný. Zatím našlo v metropoli zájemce o 36 procent bytů více než v roce 2012, kdy se developeři poprvé od roku 2008 nadechli. Odhadem se za šest měsíců prodaly byty za osm miliard korun. Přes 2400 udaných
jednotek znamená ve srovnání s rokem 2011 dokonce dvojnásobný nárůst zájmu klientů.
Zástupci developerů předpokládají, že letošek ukončí někde mezi 4500 a 4800 prodeji, což se začíná podobat dobrým předkrizovým časům. Bytovou výstavbu v metropoli podporují banky nízkými hypotékami, slevová politika developerů i módní vlna investic do bydlení.
Ubývá i ležáků Pozitivní vývoj nabral konečně i počet tzv. ležáků - dokončených neprodaných bytů - který roky zavdával důvod k pochybám o zdraví trhu. Ve skutečnosti developeři na pokles poptávky zareagovali: počet volných nových bytů v různých fázích výstavby se v posledních třech letech snižuje. Zatímco před třemi lety bylo k dispozici téměř 9000 jednotek, aktuálně mohou zájemci vybírat z 6000 bytů. Z toho volných dokončených bytů je 2400. Z nich je 768 starších dvou let, přičemž 300 jich vonělo novotou už před třemi lety.
Prodejci dokázali částečně zredukovat zásoby především výraznými slevami, zároveň se nabídka a poptávka začínají vyrovnávat. Jestliže v závěru roku 2010, kdy se prodalo 3300 bytů, připadaly na jeden poptávaný byt téměř tři nabízené, letos by se skóre mohlo blížit poměru 1 : 1.
Cenová válka v Měcholupech Ačkoli podle průzkumu developerské společnosti YIT chce většina Pražanů uvažujících o nákupu nemovitosti větší třípokojový byt o rozměrech alespoň 73 metrů čtverečních nebo rovnou 150metrový rodinný dům, realita je skromnější. Nejprodejnějším artiklem zůstává i nadále byt 2+kk. Nejvíce je na trhu volných právě dvoupokojových bytů, jejich průměrná velikost činí 56,8 metru čtvrečního. Průměrná velikost prodaných jednotek je jen o pár metrů větší.
Trendem posledních let jsou kromě zmenšování velikosti jednotek i skromnější etapy bytových projektů, na což tlačí svými požadavky úvěrující banky. Komornějších projektů do 50 bytů je více než stovka z celkových 236.
Z hlediska nabídky volných bytů mají ovšem malé projekty už jen 16procentní podíl, z pohledu prodaných bytů potom dokonce jen osmiprocentní.
Důvodem, proč klienti tíhnou k masovým produktům, je, jak jinak, cena. Na tu Češi slyší a dokážou jí absolutně podřídit i všechna ostatní kritéria včetně lokality. Názorně o tom vypovídají Horní Měcholupy. Tato nikoli dobře dopravně obsloužená část Prahy, výjimečná snad jen obřím kontejnerovým překladištěm, vede žebříček nejúspěšnějších lokalit. Kooptoval ji tam střet dvou největších pražských developerů, který vyústil v „cenovou válku“.
Společnost Central Group tam v projektu Javorová čtvrť stlačila ceny nejmenších bytů pod milion a zanedlouho se pochlubila, že musela sáhnout k pořadníkům. Ekospol stavějící opodál reagoval výraznou slevou svých produktů.
Firmy nakonec přenesly souboj na mediální pole. Jelikož si obě shodně zakládají na tom, že nabízejí záruku nejnižší ceny, neváhají věnovat své tiskové zprávy produktům konkurence. Společnost Evžena Korce se prý již ale poslední bitvy dál účastnit nebude, jelikož jí zbývá doprodat jen posledních 50 bytů.
Někteří analytici trhu vidí měcholupské utkání jako jednu z významných příčin téměř šestiprocentního meziročního poklesu cen pražských bytů: z 53 141 korun za metr čtvereční spadly podle statistik Skanska Reality na 49 816 korun.
Ostrý start s rodinnými domky Třetí hráč z velké čtyřky - společnost Finep - neválčí a na zatím neobsazený trh chce vstoupit nabídkou „startovacích rodinných domů“. Řadové domky by se měly dát pořídit za cenu větších bytů. První etapu spouští ve Štěrboholech. Důvod, proč zatím velcí developeři staví v intravilánu Prahy pouze domy bytové, je zřejmý: rodinné domy obnášejí vyšší investiční náklady, nároky na pozemky a nižší zisk.
Vhodných pozemků k nové výstavbě rodinných domů na zajímavých místech je nedostatek. „Jejich cena se pohybuje v průměru kolem 8000 korun za metr čtvereční, což nás při započítání běžně nutné plochy pozemku pro průměrný dům, která činí zhruba 400 metrů čtverečních, a průměrné
ceny novostavby domu, která je určitě nejméně tři až 3,5 milionu, dostává k sumě zhruba 6,5 milionu,“ vypočítává analytik společnosti Jones Lang LaSalle Pavel Smolka. To je cena, za kterou se sice dá pořídit srovnatelně velký byt v dobrém stavu, ale zcela určitě v lepší lokalitě, zejména ve smyslu blízkosti centra a občanské vybavenosti.
„Pokud by se tedy podařilo nějakému developerovi postavit domy splňující požadavky na dobře obslouženou lokalitu nezasaženou hlukem a emisemi z komunikací s cenou kolem pěti milionů korun, lze zcela oprávněně očekávat, že by se taková nabídka stala klientským hitem,“ dodává Smolka. Jestliže Finep oslní klienty ve Štěrboholech s cenami začínajícími na 4,9 milionu, hodlá stavět domky pro masovější trh i ve své výkladní skříni, stodůlkovském Západním Městě. Praha je jim malá Lídři trhu občas utrousí, že jim je Praha s roční absorpcí kolem 5000 nových bytů malá. Poté, co se spálili v regionech nebo u sousedů, pokukují firmy založené po revoluci ambiciózními mladíky (Finep, Central Group) a chemikem se zkušenostmi z Německa (Ekospol) po větší „exotice“. Evžen Korec se nechal slyšet, že pracuje na vstupu do Číny. Central Group - kromě toho, že se chystá rozkročením do luxusního segmentu definitivně vymanit ze škatulky lowcostového producenta - se možná vydá do Ruska.
Finep expanzi už započal, a to v Mongolsku. V Erdenetu, třetím největším městě asijského státu, staví prvních 126 bytů nové čtvrti s celkem 2000 jednotek. Celý projekt vznikl v rámci vládního programu proměny jurtovišť v moderní obytné části měst.
V jurtách, ve kterých se topí pevnými palivy, žijí téměř dva miliony Mongolů. Dalších 400 tisíc lidí bydlí v bytových domech, tzv. chruščovkách, které byly postaveny v časech Sovětského svazu, a jen 300 tisíc Mongolů si užívá komfortu panelových domů.
JAK BYDLÍME V EVROPĚ
Drahá Praha Praha zůstala v minulém roce s cenou nových bytů okolo 2500 eur/m2 jednou z nejdražších metropolí ve střední Evropě. Skoro stejně zaplatí za rezidence obyvatelé Berlína nebo Bruselu. Praha je zároveň jedním z mála evropských měst, kde ceny nových rezidenčních nemovitostí nadále překračují průměr dané země více než dvojnásobně. Vyplývá to z výsledků druhé studie společnosti Deloitte s názvem Index nemovitostí, která analyzovala vývoj cen nemovitostí a rezidenčních trhů ve 13 zemích Evropy.
Nejdražší je Londýn, nejlevnější Budapešť V loňském roce byla nejdražším městem Evropy vnitřní část Londýna, kde se průměrná cena za pořízení bytu pohybuje kolem 10 000 eur/m2. V Moskvě, Miláně, Římě či Lyonu a Marseille činí průměrná cena za rezidenční nemovitosti okolo 4000 eur/m2. Naopak nejlevnější příbytky je možné nalézt v regionu střední Evropy. V Budapešti dosahovala v roce 2012 průměrná cena rezidenční nemovitosti 1198 eur/m2, ve Varšavě 1656 eur/m2.
Byt za sedm let Dostupnost vlastního bydlení se ve sledovaných evropských zemích výrazně liší. Zatímco v Dánsku je k pořízení nového rezidenčního bydlení zapotřebí 2,2násobek průměrného ročního hrubého příjmu, v Rusku je nutné počítat s 10,1násobkem. V České republice musí kupec ušetřit přibližně sedm ročních hrubých platů, bydlení je ale u nás dostupnější než v Maďarsku, Polsku či Itálii.
Stále levné Česko Nejvyšší náklady na bydlení ze sledovaných zemí vykazovalo v loňském roce Dánsko a Velká Británie. Celkové náklady v těchto zemích překročily průměr Evropské unie o 82 procent, respektive o 36 procent. Náklady na bydlení v České republice činily ve srovnání s ostatními zeměmi Evropské unie přibližně 60 procent evropského průměru. Česká republika se tak v tomto ohledu řadí mezi relativně levné země. (boř) l Konec krachu cen
Ceny nemovitostí v poslední době už nejedou prudce z kopce, vyplývá z dat Českého statistického úřadu a HB Indexu zveřejňovaného Hypoteční bankou. Pokles je patrný zejména u starších bytů v regionech, hlásí statistici. Podle HB Indexu se ceny bytů čtvrtletně hýbly pouze nepatrně, tentokrát ovšem s kladným znaménkem. „Pomyslnými tahouny růstu se staly větší byty 3+1 a 3+kk. Došlo také k opětovnému oživení poptávky po novostavbách, a to hlavně v Praze,“ komentuje vývoj Petr Němeček, expert Hypoteční banky. Ceny rostly zejména v metropoli, v Královéhradeckém a Jihomoravském kraji. Naopak trochu překvapil Středočeský kraj, který šel proti vývoji v Praze, a ceny bytů zde mírně klesly. K vůbec největšímu poklesu pak došlo v Moravskoslezském, Karlovarském a Ústeckém kraji. Za poslední tři roky spadly ceny bytů podle údajů Hypoteční banky o téměř sedm procent. S výraznými poklesy cen v důsledku krize se museli vyrovnat nejen majitelé panelových bytů, které ztratily i čtvrtinu hodnoty. Šrámy utrpěli také stavitelé nových bytů v metropoli, jež vykazuje oproti průměru republiky téměř dvojnásobné ceny nemovitostí. Z průzkumu společnosti Skanska Reality vyplývá, že ceny novostaveb v Praze klesly za poslední tři roky o desetinu. Zatímco v roce 2010 stál 70metrový byt 3+kk bez příslušenství v průměru 4,4 milionu, dnes se dá pořídit za čtyři miliony. Ještě větší rozdíl je patrný u financování nákupu nemovitosti na hypotéku. Měsíční splátka takového bytu aktuálně vychází u 70procentní hypotéky na 30 let na 11 800 korun, před třemi lety dosahovala
splátka s průměrným úrokem 5,5 procenta 17 800 korun, tedy o třetinu více. Naděžda Ptáčková, ředitelka odboru Vývoje projektů a akvizic Skanska Reality, předpokládá, že ceny novostaveb už nebudou do budoucna tak rychle klesat a úrokové míry hypoték začnou od konce roku 2014 růst. Rodinné domy, které jsou z pohledu stability ceny mnohem lepší komodita než byty, zaznamenaly velmi malý výkyv směrem dolů, který mají částečně na svědomí zřejmě povodně. „Pokles zaznamenáváme zejména u dražších rodinných domů, to je s cenou nad tři miliony korun. V blízkém okolí krajských měst jsou to pak domy s cenou nad pět milionů korun a v Praze nad osm milionů,“ upřesňuje Němeček. Na trhu pozoruje mírně oživený zájem o developerskou výstavbu rodinných domů s cenami na reálnější úrovni, než jak tomu bylo v minulosti. V posledních třech letech ztratily rodinné domy pouze jedno procento ceny. Jako nejlepší investice se ukázaly v horizontu tří let jednoznačně pozemky. Za tu dobu si připsaly téměř 15 procent. Za druhé čtvrtletí jejich ceny vzrostly jen mírně - o 0,2 procenta - podle Petra Němečka ale mají další růstový potenciál. „Pozemky představují dlouhodobě nejstabilnější segment na trhu rezidenčních nemovitostí. Jsou vnímány jako vhodná investice s malým rizikem a nízkými udržovacími náklady. Největší zájem panuje o parcely v okolí krajských měst. Naopak pokles zájmu nastal u pozemků v lokalitách se špatnou dopravní dostupností,“ říká Petr Němeček. (boř)
O autorovi| Hana Boříková * borikova@mf.cz
