Na peníze si klienti počkají

Zmrazení vyplácení vkladů bylo prodlouženo o dalších devět měsíců

Jako by těch špatných zpráv z realitního trhu nebylo už dost. Další dorazila z Německa. Dvanáct největších otevřených realitních fondů oznámilo, že prodlužují až o devět měsíců dobu, po kterou zmrazí vyplácení vkladů. První lhůta, tříměsíční, která začala běžet v říjnu loňského roku, vypršela koncem ledna. Německé fondy přitom v Evropě patří mezi největší kupce komerčních nemovitostí. Například ve Velké Británii byly loni druhým největším zahraničním investorem. První místo patřilo kupujícím ze Středního východu, kteří profitovali z vysokých cen ropy. Dle statistických dat utratili Němci v Británii bezmála dvě miliardy liber, což odpovídá osmi procentům z celkového objemu transakcí. Němci ale nevyhledávali obchodní příležitosti jen v Evropě. Až 30 procent z kapitálu utratili v zemích jako Japonsko či Jižní Korea.

PANIKA PO KRACHU LEHMANŮ Otevřené realitní fondy jsou postaveny na tom, že vkladatelé mohou každodenně vkládat i vybírat peníze. Panika mezi klienty těchto fondů propukla na podzim loňského roku, krátce po krachu banky Lehman Brothers. Německé zákony nařizují, že fondy musí držet hotovost v minimální výši odpovídající pěti procentům hodnoty aktiv. To po hromadném vybírání nemohly dodržet. Proto nejprve na tři měsíce a nyní na dalších devět měsíců vyplácení podílů zmrazily. Statistické údaje asociace podílových fondů BVI hovoří o tom, že realitní fondy v Německu dosáhly v roce 2007 rekordního přílivu peněz, a to 6,7 miliardy eur. V prvních jedenácti měsících loňského roku ale podílníci vybrali z fondů 234 milionů eur. K pozastavení vyplácení vkladů přistoupilo dvanáct největších otevřených realitních fondů v Německu, které mají v portfoliu dohromady aktiva za 32 miliard eur, což představuje 38 procent veškerých vkladů uložených v obdobných fondech v Německu. Situaci realitních fondů navíc zhoršuje to, že řada z nich investovala peníze do islandských cenných papírů a také do derivátů spojených s rizikovými hypotékami.
Prostředky z otevřených fondů vytahují nejen fyzické osoby, ale také například fondy fondů. „Zredukovali jsme podíl v otevřených realitních fondech, abychom zabezpečili likviditu pro naše investory,“ konstatoval pro agenturu Reuters Eckhard Sauern, šéf společnosti Sauern, jež řídí fondy fondů. Firma spravující 1,2 miliardy eur nyní drží v otevřených realitních fondech patnáct procent kapitálu, přitom ještě na konci června to bylo přes 50 procent. Hotovost, kterou firma Sauern z otevřených fondů vybrala, vložila převážně do bondů. Jediným německým otevřeným fondem, který po tříměsíčním zmrazení začal znovu fungovat, je DEGI patřící pod britskou manažerskou společnost Aberdeen. DEGI International fund, který drží portfolio v hodnotě 2,5 miliardy eur, začal naplno fungovat na konci ledna. Během zmrazení výplat zaznamenal fond příliv peněz ve výši 65 milionů eur. Tím se zvýšila jeho likvidita na 25 procent. V tiskovém prohlášení ale manažeři správcovské firmy oznámili, že další fond – DEGI Europe – zůstává nadále zmrazen. Stejně tak i největší konkurenti, mezi něž patří KanAm grundinvest s portfoliem 4,7 miliardy eur, KanAm US-grundinvest fund s portfoliem v hodnotě 480 milionů eur, SEB či TMW Pramerica Property Investment. Vedení AXA Investment Managers Deutschland, která je součástí francouzské pojišťovny AXA, konstatovalo, že situace v AXA Immoselect fund se od konce října, kdy bylo pozastaveno vyplácení vkladů, sice zlepšila, ale ne natolik, aby mohlo být omezení zrušeno.

NEMOHOU PRODÁVAT „Prodloužit zmrazení bylo lepším rozhodnutím než spácháním harakiri,“ domnívá se Wolfgang Kubatzki, partner analytické společnosti Feri. Dodal, že by se rovnalo finanční sebevraždě, pokud by chtěly fondy zvýšit svou hotovost prodejem nemovitostí v dnešní době, kdy padají ceny realit. V USA ztratily během loňského roku patnáct procent, ve Velké Británii dokonce 27 procent. Optimisté očekávají, že ceny dosáhnou svého dna v polovině letošního roku. Někteří realitní odborníci varují, že to nejhorší teprve přijde. „Na finančních trzích panuje nejistota… Nikdo dnes nepospíchá s investicemi do otevřených realitních fondů,“ uvedl pro agenturu Reuters Björn Drescher, ředitel poradenské společnosti Drescher & Cie. Německé realitní otevřené fondy vlastní aktiva za více než 80 miliard eur. V minulých letech horečně nakupovaly atraktivní budovy, v mnoha případech za vyšponované ceny. Jenže i fondy, které mají prvotřídní budovy, jsou v nesnázích. To pociťují i prodejci. „Na trhu je skutečné vakuum, což se týká hlavně větších komplexů, jejichž hodnota přesahuje sto milionů liber. Ty si mohou dovolit pořizovat pouze německé fondy,“ říká Chris Gore, partner mezinárodní realitní společnosti King Sturge. Ze statistických údajů vyplývá, že investice německých otevřených fondů poklesly o více než 50 procent. Analýza společnosti PricewaterhouseCoopers poukazuje na to, že před omezením činnosti fondy figurovaly v transakcích po celé Evropě. Disponovaly hotovostí a měly tak trh více méně pro sebe. Některé z fondů již musely část portfolia prodat. „Nucené prodeje jsou klíčovým indikátorem nového nastavení cen. Zdá se, že v tomto ohledu je Německo další zemí v řadě následující po Velké Británii. Fondy, kterým chybí hotovost, nabídnou na trhu aktiva,“ konstatuje mezinárodní realitní společnost Jones Lang LaSalle. Jenže v době klesajících cen by bylo naopak výhodné nakupovat. Fondy ale nemají kvůli panice klientů dostatek peněz. Proto také zkrachovalo několik obchodů. To se týká hlavně londýnských transakcí, z nichž každá měla přesáhnout 150 milionů liber. Před podpisem smlouvy skončil prodej komplexu 88 Wood Street či Milton Gate.

DOPADY I V ČESKU Omezená činnost německých fondů se projeví také na českém realitním trhu. Němci v loňském roce, dle údajů mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis, utratili v Česku 495 milionů eur, což představuje 47 procent celkových zahraničních investic směřujících do nemovitostí. „V současné době prochází český realitní trh restrukturalizací a adaptuje se na nové podmínky. Prodávající konečně začínají upravovat své cenová očekávání, k čemuž přispívá i větší tlak ze strany bank,“ říká Jan Kovařínský, investiční konzultant společnosti King Sturge. „Uzavřením německých fondů dojde bezpochyby k dalšímu snížení počtu investorů, kteří byli ještě v minulém roce na českém realitním trhu aktivní. Omezená investiční aktivita tak s největší pravděpodobností přispěje v horizontu šesti až devíti měsíců k dalšímu růstu yieldu (návratnost – pozn. red.), což se projeví snížením hodnoty nemovitostí,“ dodává Kovařínský.
Fondy, které se dokáží s komplikacemi vyrovnat, se snaží využít příležitostí, jež současný realitní trh nabízí. DekaBank, která je největším manažerem realitních fondů v Německu, uvedla pro agenturu Reuters, že chce letos do evropských realit investovat okolo 1,7 miliardy eur. Podobně hovoří i správce fondů DEGI. „Příležitosti se musejí identifikovat a ihned využít, abychom se vyhnuli riziku, že šanci propásneme,“ tvrdí Thomas Beyerle, šéf analytiků v DEGI. Němcům nahrává silné euro vůči libře. „Pozorujeme, že Němci mají o nemovitosti ve Velké Británii stále zájem. Navíc zdejší objekty podstatně zlevnily,“ řekla týdeníku EURO Penny Hackingová, partnerka londýnské kanceláře společnosti King Sturge. Dodává, že němečtí investoři se chovají velmi opatrně a mají řadu požadavků. „Očekávám, že po uplynutí devíti měsíců uvidíme na trhu mnohem více německých peněz. Němci rozumí realitám. A vědí, že toto je ideální doba pro investice,“ tvrdí Hackingová. Lidem, kteří vybrali své podíly ve fondech, nabízejí nyní banky za jejich vklady velmi nízké úroky. Je proto pravděpodobné, že až opadne nedůvěra, opět se vrátí k realitním fondům.

***

SITUACE
- Německé realitní otevřené fondy vlastní aktiva za více než 80 miliard eur.
- Tyto fondy v Německu dosáhly v roce 2007 rekordního přílivu peněz, a to 6,7 miliardy eur. - V prvních jedenácti měsících loňského roku z nich ale podílníci vybrali 234 milionů eur.
- K pozastavení vyplácení vkladů přistoupilo dvanáct největších otevřených realitních fondů v Německu, které mají v portfoliu dohromady aktiva za 32 miliard eur.
- Investice německých otevřených fondů poklesly během tříměsíčního zmrazení výběrů vkladů o více než 50 procent.