Nájmy utržené ze řetězu

Jedenadvacet let čekalo Česko na narovnání vztahů mezi nájemníky a majiteli domů. Přestože stát se mohl na důležitou změnu připravovat řadu let, provázejí nástup tržních nájmů zmatky a nejasnosti.

Foto: ČTK

Obyvatele 450 tisíc bytů v České republice čeká od ledna velká změna. Po mnoha letech, kdy se o uvolnění regulovaného nájemného mluvilo, dorazí deregulace do tuzemských domácností. Ne do všech. V Praze, krajských městech s výjimkou Ostravy a Ústí nad Labem a ve větších městech středních Čech budou lidé další dva roky platit nájmy regulované. V ostatních obcích a městech bude po novém roce výše nájemného záviset na dohodě majitele domu a nájemníka. Pokud se nedohodnou, rozhodne soud.

Co přesně po novém roce skutečně nastane, zatím nikdo přesně neví. Majitelé domů tvrdí, že nepřipravená deregulace nájmů zablokuje české soudnictví. Podle jejich odhadů skončí před soudy zhruba každý desátý případ a již tak pomalá česká justice bude zavalena téměř 50 tisíci žalobami. „Myslím, že je to číslo, které je způsobilé naprosto zkolabovat justiční systém,“ říká Klára Samková, právní zástupkyně Občanského sdružení majitelů domů (OSMD).

Ministerstvo pro místní rozvoj však tvrdí, že situace nebude zdaleka tak dramatická. Vlastníkem zhruba 60 procent bytů, v nichž se od roku 2011 uvolní nájemné, je totiž stát. A podle dosavadních zkušeností ministerstva radnice určitě nepůjdou cestou radikálních kroků a nebudou se ani uchylovat k soudním žalobám.

Trojnásobný nárůst

Majitelé domů však tvrdí, že ani radnice to nebudou mít jednoduché. Ze zákona mají totiž povinnost využívat obecní majetek co nejhospodárněji a nejefektivněji. Pokud by tedy nevyužívaly možnost maximálně zvyšovat nájmy, neplnily by podle majitelů domů povinnosti uložené zákonem.

Navíc soukromí majitelé již dávají najevo, že využijí možnosti razantně zvyšovat nájmy. Například společnost CPI, která je druhým největším soukromým vlastníkem bytů v Česku, již avizovala, že bude navrhovat velmi výrazný růst nájmů. U některých bytů v Ústí nad Labem požaduje zvýšení nájmů v příštích letech ze současných 1 500 na 4 500 korun. Tam, kde nájemníci na navýšení nepřistoupí, obrátí se CPI na soud. „Jednání o zvyšování regulovaných nájmů probíhají s nájemníky už od září tohoto roku. Zvýšení nájemného od ledna 2011 navrhujeme ve třech fázích, respektive během následujících tří let, kdy by mělo dojít k dorovnání cen za původně regulovaný nájem na tržní hladinu,“ říká pro nový Profit generální ředitel CPI Zdeněk Havelka. „Pokud se s nájemníky nedohodneme, nedává nám platná legislativa jinou možnost než se obrátit na soud s žalobou o určení výše nájemného. Jsme připraveni podat žaloby hned začátkem ledna,“ dodal generální ředitel CPI. Společnost přitom vlastní téměř 13 tisíc nájemních bytů, z toho se deregulace nájemného týká téměř osmi tisíc bytů.

Bloudění v mapě

Soudům by při rozhodování o výši nájemného měla pomoci mapa takzvaně obvyklých nájmů pro danou lokalitu. Jenže podklad, který zpracovává ministerstvo pro místní rozvoj, zřejmě nebude v lednu dokončený. Soudci se tak budou muset spolehnout na vlastní intuici a znalost prostředí, nebo čekat, až ministerstvo podklad dokončí. S chystanou mapou přitom mají problém jak nájemníci, tak majitelé domů. „Vycházíme z praxe Německa či Rakouska, kde místně obvyklé nájemné je váženým průměrem nájemného ze všech nájemních bytů v lokalitě, kromě bytů luxusních, bytů pronajímatelů a bytů sociálních. Takzvané zrcadlo nájemného navíc zohledňuje stáří, kvalitu, vybavení, velikost a polohu bytu,“ říká Milan Taraba, předseda Sdružení nájemníků České republiky.

Zatímco nájemníci se obávají, že nové mapy přinesou příliš vysoké ceny nájemného, majitelé domů naopak tvrdí, že ceny nájmů chce ministerstvo uměle snížit. A započítat do nich i současné regulované, a tedy deformované nájmy. „Tím by nedošlo k žádné deregulaci, ale v podstatě by se zafixovala současná regulace. Bytů s regulovaným nájemným je totiž stále většina,“ řekl týdeníku nový Profit Tomislav Šimeček, předseda Občanského sdružení majitelů domů a bytů. Cenová mapa by podle něj měla vycházet z tržních nájmů. S tím však nesouhlasí zástupci nájemníků.

Soudci budou mít přitom rozhodování komplikované, protože bydlení patří mezi základní práva zaručené Evropskou sociální chartou. Na druhou stranu Ústavní soud opakovaně přiznal majitelům domů nárok na náhradu od státu za ušlý zisk kvůli regulovaným nájmům. „Nájem je v tuzemském právu zvláštním způsobem chráněn. To ovšem neznamená, že by majitel domu neměl nárok na adekvátní, přiměřenou náhradu,“ řekla novému Profitu Markéta Selucká z Katedry občanského práva Masarykovy univerzity, která v Česku patří mezi nejuznávanější odborníky na právo v oblasti bydlení.

Podle ministerstva pro místní rozvoj budou nové mapy zahrnovat také výši nájmů v bytech s regulovanými nájmy. „Stávající mapy tržního nájemného bohužel vycházejí pouze z dat z jedné části trhu a nezohledňují tak nájemné v rámci procesu deregulace,“ řekl Profitu ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský (celý rozhovor najdete na našem webu ve čtvrtek). Napomoci hladšímu průběhu deregulace měly také změny v občanském zákoníku. Ty projednávala minulý týden ve středu vláda, ale jednání o klíčové změně přerušila.

Rozhýbat trh

Přestože deregulace nájmů není příliš populární krok, ne všichni nájemníci ji vnímají negativně. Lidé, kteří žijí v bytech, kde již několik let musí platit tržní nájemné, chápou deregulaci jako velmi opožděný příchod spravedlnosti. „Když musíte platit více než dvojnásobné peníze, než většina nájemníků v domě, nemáte z toho dobrý pocit. Náš soused si tak díky státu za těch několik let vydělal na nové auto. Já platím tržní cenu a jezdím ve 13 let staré ojetině,“ porovnává Jaroslav Novotný z Hradce Králové.

Navíc regulované nájmy dusí tuzemský trh s byty. Dochází k paradoxní situaci. Mladé rodiny s dětmi se tísní v malých bytech, kde platí vysoké tržní nájemné. Na druhou stranu mnoho velkých bytů s regulovaným nájmem obývá jen jediný nájemník, protože deformovaná nízká cena ho nenutí vyměnit byt za menší.

Dalším důsledkem regulace nájmů je, že uměle zvyšuje tržní nájmy. Teprve až budou nájmy ve všech bytech deregulovány, ceny tržních nájmů se výrazně sníží. To nakonec ukázala již postupná deregulace z předchozích let.

Čekání na rozsudek

I když statisíce rodin zatím hradí nízké regulované nájmy, Česku hrozí, že za pomalou deregulaci nakonec zaplatí miliardy. Pět a půl tisíce soukromých majitelů domů totiž před časem podalo žalobu k Soudu pro lidská práva ve Štrasburku. Stěžují si, že řadu let museli dotovat údržbu svých domů ze svého, protože výše nájmů nepokrývala ani nutné opravy. Očekává se, že soud by mohl rozhodnout již příští rok. V obdobném případu, kdy polská majitelka domu žalovala tamní vládu, již dal evropský soud vlastníkům za pravdu. Pokud by obdobně rozhodl také v případu českých majitelů nemovitostí, museli by kompenzaci zaplatit všichni daňoví poplatníci. Tedy nejenom lidé žijící v bytech s regulovanými nájmy, ale i občané, kteří platí nájmy tržní nebo splácejí hypotéku, za niž si pořídili vlastní rodinný dům. O přesné výši odškodnění nechtějí vlastníci domů spekulovat. Vzhledem k tomu, že u jednotlivých majitelů jde o částky ve výši několika milionů korun, mohlo by vyjít uspokojení požadavků více než pěti tisíc vlastníků na miliardy. Politici se však hrozby odškodného neobávají. „My jsme na rozdíl od Poláků zákon vydali, a proto také očekávám, že budeme v jiné pozici než polský stát. Přijetí zákona v roce 2005 je argumentem, který je na straně státu. Proto čekám u nás jiný konec arbitráží,“ řekl Profitu hejtman Jihomoravského kraje a poslanec ČSSD Michal Hašek (celý rozhovor najdete na našem webu).

Slovenská zkušenost

Podobně jako v Česku, také na sousedním Slovensku se deregulace nájmů řadu let odkládá. Na Slovensku se mělo v soukromých domech platit tržní nájemné už od roku 2008. Jenže pak poslanci start deregulace nájemného posunuli na začátek roku 2009. V půlce roku 2008 se do hry vložila vláda Roberta Fica a prodloužila dobu, po kterou budou nájemníci v domech, které získali soukromí majitelé v restituci nebo v privatizaci obecního a státního majetku, platit regulované nájemné až do konce roku 2011.

Teď se rýsuje další termín. Nová vláda pod vedením premiérky Ivety Radičové zjevně hodlá neustále odkládanou deregulaci definitivně smést ze stolu. Do připomínkového řízení už poslala návrh zákona, který vypořádá vztahy mezi nájemníky a vlastníky domů s regulovaným nájemným. Podle pozorovatelů chce, aby parlament nový zákon schválil ještě před koncem letošního roku.

Nejpozději do konce roku 2017 by podle tohoto zákona měla skončit praxe, že v restituovaných a privatizovaných domech platí lidé nájemné, které podle jejich vlastníků nestačí ani na pokrytí nákladů na provoz budov, natožpak na jejich opravy a modernizace. Pro představu, za vzorový byt o rozloze 72,56 metrů čtverečních se nyní v Bratislavě platí regulované nájemné 71,50 eur za měsíc (necelých 1 800 korun). „Tržní nájemné odhadl znalec v takovém bytě na 830 eur za měsíc (necelých 21 tisíc korun, pozn. redakce),“ říká advokát Karol Spišák, předseda Občanského sdružení vlastníků nemovitostí s regulovaným nájemným.

Náhradní byty

Lidé bydlící na Slovensku v bytech s regulovaným nájemným budou po skončení deregulace buď platit standardní tržní nájemné, nebo mezitím požádají obce o přidělení náhradního obecního bytu, kde bude nájemné nižší, než určí trh. To ale pouze v případě, že nebudou mít dostatečný majetek, aby si mohli koupit vlastní byt.

Do doby, než získají náhradní byt, budou moci bydlet v původním nájmu. Majitelé domů ale budou mít právo až do roku 2015 nájemné každý rok zvyšovat o 20 procent. „Na první pohled se to jeví jako dostatečné. Jenže základ, z něhož se bude navyšování počítat, je hluboce poddimenzovaný. Bylo by proto vhodné příští rok zvýšit nájemné na úroveň, která pokryje majiteli náklady s provozem domu. Následně by se nájemné zvyšovalo o 20 procent,“ míní Spišák.

Příští rok, kdy by zákon měl vstoupit v platnost, na slovenskou vládu patrně čeká nepříjemné překvapení. Při přípravě deregulace počítala s tím, že obce budou muset s podporou státu obstarat nové bydlení pro zhruba dva a půl tisíce lidí, kteří nyní bydlí v tisícovce bytů. Přesně tolik se jich přihlásilo ministerstvu výstavby a regionálního rozvoje na základě výzvy vlády z roku 2008.

„Jenže spousta lidí o této výzvě vůbec nevěděla. Byla uveřejněná jen na internetu ministerstva a v rozhodnutí vlády. Televize o něm informovala jen jednou, a to pozdě večer. Očekávám, že skutečný počet bytů, jejichž obyvatelé si nebudou moci dovolit tržní nájemné, se pohybuje od tří do pěti tisíc,“ říká Kristián Straka z občanského sdružení Právo na bývanie, které zastupuje část bratislavských nájemníků.

Injekce obcím

Ve studii, v níž ještě Ficova vláda hodnotila různé možnosti vypořádání nájemníků a vlastníků domů, vycházely náklady státu na pořízení tisícovky nových bytů pro vystěhované nájemníky na zhruba 72 milionů eur. Pokud by platil Strakův odhad, můžou se náklady přiblížit 300 milionům eur, což by byla v době rozpočtových škrtů značná finanční zátěž. Podle připravovaného zákona přitom mají obce na státní injekci na pořízení nových bytů nárok. Pokud peníze nedostanou a nové byty žadatelům nepřidělí do konce roku 2017, budou muset vlastníkům domů, kde žadatelé bydlí, platit jako odškodnění každý měsíc částku, která se rovná nájemnému v bytech ve veřejném vlastnictví. To by měl stanovit zvláštní zákon.

Sdružení nájemníků proto navrhuje, aby jim stát dal na vybranou. Buď jim obec přidělí nový byt s regulovaným obecním nájemným, nebo jim vyplatí jednorázovou kompenzaci. „Mohlo by jít třeba o 70 procent průměrné ceny bytu v daném kraji. Bude to pro stát lacinější,“ uvádí Straka. Jenže vláda tuto možnost při zvažování způsobu vyrovnání zavrhla. Argumentovala tím, že částečná finanční náhrada nebude stačit na pořízení nového bytu. Navíc není zaručeno, že lidé použijí peníze na obstarání bydlení.

Straka namítá, že by se tím napravila nespravedlnost ze začátku 90. let minulého století. Tehdy zákon o vlastnictví bytu stanovil, že nájemníci v obecních bytech si mohli byty velmi levně koupit. Díky růstu cen nemovitostí tak téměř zadarmo přišli ke slušnému majetku. Lidé, kteří původně bydleli rovněž v obecních bytech, ale domy nakonec získali restituenti či soukromníci v privatizaci, tuto možnost neměli. Jedinou náplastí pro ně bylo právě regulované nájemné.

Slovenští vlastníci domů, podobně jako ti v Česku, tak téměř 20 let museli dotovat provoz domů ze svého. Proto se obrátili i na Evropský soud pro lidská práva, který v předběžném rozhodnutí majitelům domů přiznal právo na náhradu vzniklé škody a jednorázové odškodné 50 tisíc eur. Návrh zákona o deregulaci předložený vládou v Bratislavě však tyto náhrady škody neřeší.

Stát to zaplatí

Také v Česku chybí takzvané sociální byty, do kterých by se mohli přestěhovat lidé, kteří nemohou tržní nájmy platit. Těch je však v zemi obrovský nedostatek. „Z pozice ministerstva se pokusíme obce k výstavbě sociálních bytů motivovat. Nevidím však dlouhodobou perspektivu v masivních dotacích na výstavbu sociálních bytů, ale v dotacích na jejich provoz. Je to levnější a pružnější,“ říká ministr pro místní rozvoj Kamil Jankovský.

Podobný pohled na věc mají také majitelé domů. Podle nich bude levnější a efektivnější, pokud stát nebude financovat přímo výstavbu nových bytů, ale zvýší příspěvky na bydlení. Lidem, kteří by neměli dost peněz na to, aby platili tržní nájmy, by tak mohl stát pomoci formou sociálních dávek.

Za šest týdnů bude jasné, kdo měl ve sporu o deregulaci nájmů pravdu. Zda majitelé domů, kteří tvrdí, že regulace bude skrytou formou pokračovat dál, kvůli tomu, že soudy nedokáží dostatečně rychle rozhodovat, nebo nájemníci, kteří se obávají drastického růstu nájmů. Jen státu, který tvrdí, že vše proběhne v klidu a bez problémů, nevěří ani ti, kteří v bytech bydlí, ani ti, kdo je vlastní.