Objem peněz utracených za české nemovitosti by měl letos přesáhnout půl miliardy eur
Pět až šest set milionů eur by podle odhadů mezinárodních realitních společností měli letos investoři utratit za české nemovitosti. I když tato suma bude v meziročním srovnání znamenat růst, vracíme se na úroveň dosahovanou v letech 2002 a 2003. Česká republika však v tomto ohledu nebude v Evropě výjimkou. Makléři tvrdí, že nakupovat se bude letos více, ale částky se ani zdaleka nepřiblíží letům 2008 či 2007. Mezinárodní realitní společnost Jones Lang LaSalle odhaduje, že letos by se měly přímé realitní investice do nemovitostí v Evropě vyšplhat na 85 miliard eur, což představuje dvacetiprocentní navýšení oproti roku 2009.
Rekord před Vánocemi
V loňském roce dosáhly dle statistik realitních společností investice do českých nemovitostí 400 milionů eur. To představuje meziroční propad téměř o šedesát procent. Drtivá většina, 86 procent, byla utracena za kancelářské budovy. „Téměř tři čtvrtiny celkového objemu transakcí byly dokončeny v posledním čtvrtletí roku,“ upřesňuje James Chapman, partner české pobočky mezinárodní společnosti Cushman & Wakefield. Největší dokončenou transakcí byl prodej kancelářského mrakodrapu City Tower v Praze na Pankráci. Komerční budovu prodala firma ECM jen pár dní před koncem loňského roku neznámému investorovi ze Slovenska za 130 milionů eur. Tato suma představuje přibližně třetinu všech peněz, které byly loni na českém trhu utraceny. Celkem změnilo majitele pět větších objektů. Investoři se zaměřili výhradně na Prahu, v mimopražských regionech se žádná institucionální investice neuskutečnila.
Makléři upozorňují, že navzdory krizi stoupl objem peněz, které do nemovitostí vložili čeští investoři, a to o patnáct procent. Aktivní byli též Slováci. Ti spolu s Čechy figurovali ve čtvrtině realitních akvizic. „Jde většinou o soukromý kapitál, který je hůře odhadnutelný,“ dodává Chapman. Dle prognóz by se domácí kapitál měl v následujících třech letech na nemovitostních obchodech podílet až z jedné pětiny. Jedinou konkurenci loni představovali pro tuzemské kupce Němci, hlavně fond Deka. Naopak investoři z Velké Británie, USA či Rakouska nebyli schopni zajistit žádné transakce a z českého trhu se stáhli. V letech 2004 až 2008 k nám přitom z těchto tří zemí přitekly tři miliardy eur.
Průměrná hodnota realitní transakce loni dosáhla zhruba 43 milionů eur, o rok dříve se tento ukazatel pohyboval okolo 60 milionů. Investoři snížili své požadavky na objem transakce. Zatímco v předešlých letech stanovili hranici nezřídka okolo 100 milionů eur, loni se nejvíce zajímali o investiční příležitosti do 50 milionů. „Nižší požadavek na maximální objem investice je jedním z důvodů, proč se většina loňských transakcí týkala kancelářských budov. Nákupní centra tento strop překračují. Navíc dobře zavedené obchodní komplexy ani nebyly k prodeji nabízeny,“ říká James Chapman.
Češi a Němci
V letošním roce by se investoři měli nadále zajímat hlavně o nejkvalitnější nemovitosti. Mezi kupci se budou objevovat opět české a německé společnosti. Utrácet zřejmě začnou i takzvané oportunistické fondy, které snížily svá očekávání, co se týká návratnosti investic, a ochotněji přistupují i k vyššímu riziku. „Transakcím bude stále dominovat kancelářský sektor, ale obchodovat se bude i v dalších segmentech,“ říká Chapman. Jako příklad uvádí maloobchodní prostory. Odhadovaná částka, kterou by letos měli investoři za české nemovitosti utratit, se pohybuje mezi 500 až 600 miliony eur. „Za důležité pro zlepšení situace na trhu považuji větší dostupnost financování pro nové akvizice,“ tvrdí Chapman. Zástupci společnosti CB Richard Ellis dodávají, že celý realitní trh a všichni jeho aktéři, počínaje developery, přes potenciální nájemce, až po investory, budou nějakou dobu ještě vyčkávat, zda náznaky oživení hospodářského života budou mít trvalejší ráz. Do konečného účtování promluví také banky. „Bude záviset na jejich ochotě půjčovat potenciálním kupujícím při nižší hodnotě vlastního kapitálu,“ říká Karel Stránský z Colliers. A také na jejich vůli trpět majitelům a developerům překračování úvěrových podmínek, aniž by je nutily nemovitosti prodávat za každou cenu.
Pomalé zlepšování situace na realitním trhu očekávají makléři i v celé Evropě. „Investiční objemy zůstanou v roce 2010 nadále nízké v porovnání s dlouhodobými trendy,“ říká Chris Staveley, vedoucí evropského oddělení kapitálových trhů Jones Lang LaSalle. Investovaná částka, která by měla dosáhnout 85 miliard eur, se blíží úrovni dosažené v roce 2002. Kupující budou mít zájem hlavně o dobře pronajaté prvotřídní nemovitosti. „Nálada je na počátku letošního roku rozhodně pozitivnější i přes značné problémy, s nimiž se odvětví potýká,“ dodává Staveley. Realitní makléři předpovídají zlepšení hlavně v Německu a ve Francií, dále pak ve Skandinávii a ve střední Evropě.
Růst nájemného za rok
Podobným poklesem, jako je ten současný, prošel realitní trh na počátku 90. let. Tehdy se nejprve oživil investiční trh a až po třech letech následoval trh nájmů. Zástupci společnosti Jones Lang LaSalle se domnívají, že tentokrát bude cyklus odlišný a že trhy s kancelářskými prostory, které jsou nejvíce vpředu ve svých nájemních cyklech, tedy například Londýn, Oslo a Varšava, již dosahují svého dna. „Očekává se, že na trzích s nájemními kancelářskými prostorami dojde v tomto cyklu k oživení rychleji. Důvodem je velké snížení počtu připravovaných kancelářských objektů, které jsou buď odkládány, nebo rušeny. V Evropě předpokládáme, že objem dokončených projektů v roce 2010 klesne téměř o třicet procent oproti roku 2009,“ tvrdí Nigel Roberts ze společnosti Jones Lang LaSalle. Dle jejích statistik by nájemné za prvotřídní kancelářské prostory v Evropě mělo v roce 2010 klesnout přibližně o tři procenta, avšak pomalé oživení poptávky společně s omezenou nabídkou budou tlačit na růst nájemného v roce 2011.
