Kupní smlouva nemovitostí
Nemovitosti mohou být ideální a bezpečná investice. Není však vhodné spolehnout se pouze na údaje zapsané v katastru. List vlastnictví totiž téměř nic neznamená. V srpnu loňského roku to opětovně konstatoval Ústavní soud: „Katastr nemovitostí není založen na takových zásadách, které by umožňovaly jednat s plnou důvěrou v jeho obsah, a není tak naplněna jedna z jeho základních funkcí, jež od něj občané očekávají.“ Je situace kolem katastru skutečně tak tristní?
Bez due diligence nejistota.
Současná právní úprava katastru nemovitostí nevychází z takzvaného principu materiální publicity, který platil v Česku do roku 1950. Do té doby byl zápis v katastru nevyvratitelným důkazem vlastnictví. V současné době už tomu tak není, přestože i nyní je k převodu vlastnictví nutná registrace do katastru nemovitostí.
TIP: Kdy a za jakých podmínek můžete odstoupit od kupní smlouvy?
V praxi není v žádném případě možné se spolehnout pouze na údaje zapsané na listu vlastnictví, ale musí se vždy zkontrolovat vlastnické vztahy minimálně deset let nazpět. Jestliže totiž původní osoba zapsaná jako vlastník v katastru nemovitostí z jakéhokoli důvodu nenabyla své vlastnické právo k nemovitosti, nemohlo ani přejít na nového nabyvatele. Jde o uplatňování staré zásady římského práva, že nikdo nemůže převést na druhého více práv, než má sám. Zjistí-li se nějaké nesrovnalosti a nápravu již nelze provést, je možné se spolehnout pouze na vydržení vlastnického práva na základě minimálně desetileté držby v dobré víře, počítané včetně té předchozích vlastníků. Pouhá dobrá víra v údaje zapsané na listu vlastnictví k nabytí vlastnického práva dle posledního nálezu Ústavního soudu nestačí.
Kontrola je na místě.
Proč by ale měla být při každé koupi nemovitosti provedena důkladná kontrola, když katastrální úřad při každém zápisu povinně zkoumá platnost předložených dokumentů? Zaprvé lze vlastní kontrolou vyloučit přehlédnutí katastrálního úřadu. Zadruhé nebývá přezkum příslušných dokumentů katastrálním úřadem zpravidla nijak detailní. Výsledkem je řada soudních rozhodnutí o absolutní a relativní neplatnosti kupních smluv právě z důvodů, které katastrální úřady nezkoumaly. V praxi mezi nejčastější důvody jejich neplatnosti patří chybějící znalecký posudek na kupní cenu dle § 196a Obchodního zákoníku i to, že jsou uzavřené bez ohledu na běžící a doposud neuzavřené restituce, neurčitý záměr obce nebo jiné porušení formalit při prodeji obecních pozemků, ale i neexistence souhlasu stavebního úřadu s dělením pozemku.
Nejednotný Nejvyšší soud.
Pro současné i budoucí vlastníky nemovitostí může mít také závažné následky i nové stanovisko Nejvyššího soudu z loňského roku ve věci následků odstoupení od kupní smlouvy. Touto problematikou se Nejvyšší soud zabývá již řadu let s rozdílnými výsledky, a je proto odbornou veřejností často kritizován. Poslední závěry, ke kterým loni dospěl většinovým názorem, přitom důvěru v zápisy v katastru nemovitostí rozhodně nepodporují.
Když se účastníci nedohodli jinak nebo tak nevyplývá ze zákona, má v souladu s posledním stanoviskem Nejvyššího soudu odstoupení od kupní smlouvy za následek její zrušení od samého počátku a současně i veškerých následných převodů na další osoby. O nemovitost tak můžete přijít, přestože byla řádně nabyta od předchozího vlastníka a odstoupení nastane řadu let po jejím prodeji. V posledním případě, kterým se zabýval Nejvyšší soud v červnu loňského roku, přitom šlo o odstoupení od kupní smlouvy po téměř třech letech od jejího uzavření a poté, co již byla nemovitost převedena na třetí osoby. Dobrá víra a ochrana právní jistoty vlastníků nemovitostí, kteří nabyli nemovitost řádně a při splnění veškerých zákonných náležitostí, tedy u většiny soudců Nejvyššího soudu bohužel ochranu nenašly.
A co Ústavní soud?
Následky odstoupení se zabýval již v roce 2001 také Ústavní soud, kdy neposkytl ochranu osobám odstupujícím od kupní smlouvy, ale těm, které mezitím nabyly nemovitost v dobré víře. Nález Ústavního soudu, citovaný na začátku, proto poskytuje naději, že loňské stanovisko Nejvyššího soudu bude do té míry zmírněno, aby byla přece jen zachována vlastnická práva osob, které nabyly nemovitost v dobré víře. Ochrana ale nebude pravděpodobně poskytnuta osobám, které se spolehly pouze na údaje obsažené na listu vlastnictví a neprověřily si platnost veškerých nabývacích titulů svých předchůdců minimálně deset let nazpět.
Důvěru v údaje zapsané v katastru může změnit jen nová právní úprava, která se připravuje současně s novým občanským zákoníkem. Do té doby musejí podnikatelé a občané řešit nespolehlivé údaje zapsané v katastru vlastními silami. Bez důkladné prověrky všech nabývacích titulů a bez vyloučení všech možnosti předchozího vlastníka odstoupit od kupní smlouvy je proto koupě jakékoli nemovitosti pouze sázkou do loterie s nejistým výsledkem.
