Na české developerské scéně se v poslední době čím dál častěji projevuje pozoruhodný trend. Podle dat předního poskytovatele diverzifikovaných profesionálních služeb v oblasti komerčních nemovitostí a správy investic Colliers stále více developerských společností přistupuje ke strategii známé jako Shell & Core. V rámci té u průmyslových staveb dokončují jen základní konstrukce a infrastruktury, zatímco interiérové prvky naopak nechávají nedotčené a realizují je až dle preferencí konkrétního zájemce.
Díky tomuto postupu jsou developeři schopni lépe reagovat na poptávku a snižovat rizika tržních výkyvů. „Když si developer projekt předpřipraví, může pružněji reagovat na poptávku. A klienti pak na stavbu nové haly nemusí čekat rok, ale řádově jen několik měsíců, a navíc ji mohou více přizpůsobit svým představám a potřebám,“ vysvětluje vedoucí oddělení průmyslových nemovitostí ve zmíněné společnosti Miroslav Kotek s tím, že model Shell & Core se v omezeném rozsahu na trhu objevil již v minulosti.
Nutno navíc podotknout, že na rozdíl od kompletně dokončených staveb nejsou tyto „zakonzervované“ nemovitosti započítávány do statistik. Což jinými slovy znamená, že neovlivňují míru neobsazenosti. Ta v prvním kvartálu letošního roku odpovídala dvěma procentům, přičemž pokud by všechny Shell & Core projekty byly dokončeny bez zajištěných nájemců, dosáhla by statistika více než dvojnásobku.
Prostor pro případné úpravy
S úplným dokončením projektů developeři typicky vyčkávají až do uzavření budoucí nájemní smlouvy, a to z toho důvodu, že případná realizace úprav je v rozestavěném stavu jednodušší, a navíc tak mají větší pravděpodobnost, že hledání zájemců nebude trvat příliš dlouho.
Pro lepší představu, stavba bývá zpravidla pozastavena v momentě, kdy se nachází bez podlah, vybavených doků a dokončených rozvodů sítí. Jiné parametry jako světlé výšky, tvar budovy nebo rozteče sloupů jsou naopak již dané a potřebám zájemce je přizpůsobit nelze.
„Nájemce se tak musí adaptovat na již připravený prostor a zvážit, zda mu dispozice haly umožňuje provozovat své aktivity optimálně, nebo zda je lepší zvolit jiný projekt, který je ve fázi přípravy,“ podotýká Kotek. Druhým dechem dodává, že v takovém případě je ale riziko časových prodlev významné, protože povolovací procesy v Česku bývají často zdlouhavé a nepředvídatelné: „Není výjimkou, že územní a stavební řízení může trvat i několik let, a to dokonce i v případě regenerace brownfieldů.“
S ohledem na aktuální situaci na trhu, kde je kvůli rostoucí nekonkurenceschopnosti už od roku 2022 patrná trvale klesající poptávka, neočekávají v Colliers v oblasti Shell & Core žádný další významný růst. Ostatně, developeři se aktuálně soustředí zejména na to, aby co nejrychleji obsadili a následně dokončili projekty, jež se aktuálně nachází ve výstavbě. Jedná se o stavby o přibližné rozloze 1,3 milionu metrů čtverečních.
Co se týče projektů nových, jejich realizace se bude odvíjet od hloubkové analýzy trhu a predikce budoucího vývoje poptávky. „Je málo pravděpodobné, že by se v dohledné době vrátila větší spekulativní výstavba. Všichni aktéři na trhu budou nadále opatrní a minimalizace rizik pro ně bude prioritou,“ konstatuje Kotek.
