Financování koupě nemovitosti na dlouhou dobu nebude tak výhodné jako dnes
Už několik měsíců v kuse odborníci upozorňují, že právě teď je ta nejvhodnější chvíle na nákup nemovitosti. Taková myšlenka dává na první pohled smysl. Ceny domů a bytů jsou stále na sestupné tendenci, přitom rány způsobené finanční krizí se už pomalu začínají hojit. Podle Českého statistického úřadu se za poslední dva roky hodnota nemovitostí propadla o více než dvacet procent, v některých regionech je to dokonce ještě významně vyšší číslo. K tomu lze navíc připočíst stále větší ochotu bank poskytovat hypotéky. Nejsou to sice ty pravé žně, jako v období před rokem 2008, to už ovšem nemusíme zažít nikdy.
Je ta pravá chvíle?
„Český trh hypoték se aktuálně nachází v období, které se do finančních dějin zapíše nízkými úroky,“ říká s nadsázkou Tomáš Drábek, ředitel řízení segmentu retailového bankovnictví banky UniCredit. Nízké úroky ale nejsou všechno. Při promýšlení financování nemovitosti musí každý klient nejprve zvážit, co vlastně očekává. V případě hypoték musí pečlivě vybírat strategii ve volbě fixace; některé banky stále nabízejí možnost variabilních sazeb. Jsou tu ale také alternativní možnosti financování, například dnes sice odepisované, ale stále funkční stavební spoření.
Začněme ale popořadě. Je skutečně pravda, že lepší příležitost pro koupi bytu či domu už v nejbližších letech nebude? Při hledání odpovědi je třeba se zaměřit na dva základní faktory, které v podstatě utvářejí hypoteční trhy. Na jedné straně jsou to ceny nemovitostí, na té druhé právě výše zmiňované úrokové sazby hypoték a dalších druhů úvěrů na bydlení.
V prvním případě existuje reálná možnost, že se trh po vytrvalém poklesu cen skutečně dotkl svého dna. Mnoho indicií ale naznačuje, že tomu tak stále ještě není. Za všechny jmenujme jednu – realitní trh ve Spojených státech, kde celosvětový propad začal, a měl by tam tedy logicky také jako první skončit, stále klesá poměrně nezanedbatelným tempem. V březnu se průměrná cena za nákup americké nemovitosti dokonce dostala na nejnižší úroveň za poslední rok a půl. Pochopitelně existují oblasti, které už nějaký růst mají za sebou, například v ekonomicky aktivních oblastech na východním pobřeží, celkově ovšem epicentrum realitní bubliny stále nelze označit za uzdravené. Těžko si proto představit, že právě v Česku by měly nemovitosti v dohledné době opět růst. (Viz též Singles, sauna a hezký malý byt na str. 50.)
„V letošním roce se výraznější pohyb cen nemovitostí neočekával. Developeři letos zahájí více projektů než v roce 2010, ale ty budou menší a ekonomičtější. Navíc je podle některých odborníků z realitní branže u nových bytů stále prostor pro slevy, a to zejména ve větších městech, jako je Praha nebo Brno,“ říká analytik společnosti AWD Jiří Sýkora.
Stejný názor nedávno vyjádřila také Česká národní banka. Upozorňuje na fakt, že ceny bytů jsou v poměru k nájmům stále ještě relativně vysoko. Prodejci proto budou muset ceny bydlení ještě snížit. Také v centrální bance tipují pokles spíše na větší města.
Proti tomu ovšem existují také neopominutelné faktory, které mohou ceny vynést výše. V první řadě je tu plánované zvýšení sazby DPH. Stavby domů a bytů se dosud převážně daní nižší sazbou, která by podle plánů měla v příštím roce vzrůst na čtrnáct procent a v roce 2013 na 17,5 procenta. Dopad této úpravy ale nebude tak velký, jak se může na první pohled zdát. Podle odborníků to zejména nové nemovitosti nepocítí téměř vůbec.
„Nedomníváme se, že by developeři plánované navýšení DPH promítli do svých cen. Poptávka je totiž minimální. A u lidí, kteří stavějí na zakoupeném pozemku svépomocí, půjde spíše o stavbu bez účetních dokladů – i za cenu ztráty například záruky na střechu. V takových případech půjde o nárůst šedé ekonomiky, nikoli o masivní navyšování cen,“ myslí si Miroslav Jonáš, spolumajitel realitní kanceláře M&M Reality.
Banky a jejich mucholapky
O něco jasnější je situace na druhé straně barikády, totiž u bankovních domů, které umožňují nákup nemovitostí financovat. Jak už bylo řečeno výše, úrokové sazby hypoték jsou na extrémně nízké úrovni. Podle měření hypoindexu se naposled tak nízko nacházely na začátku roku 2007. Banky se už před časem ve velkém pustily do lákání klientů, ovšem ani tady situace není úplně jednoznačná v tom, že by se sazby nacházely na dně. Tato situace se ale pomalu otáčí a některé finanční ústavy se vrátily ke zdražování. Stále přitom není jasné, zda jde o trend, který bude pokračovat. Trh je totiž značně rozkolísaný. Zatímco část bank v čele s Hypoteční bankou, Raiffeisenbank a LBBW Bank rozhodla o navýšení nabízených úrokových sazeb, další velká skupina bank vedená Českou spořitelnou tento trend odmítla kopírovat a úrokové sazby buď drží na úrovních z přelomu roku, nebo sazby dokonce ještě snižuje „Průměrné úrokové sazby se jen mírně zvýšily, přičemž růst byl tažen především zvýšením sazeb tříletých fixací. Pětileté fixace oproti tomu v průměru mírně poklesly. Právě na pětiletých fixacích je mezi bankami sváděn tvrdý boj o klienta, kdy některé banky stále brání výraznějšímu nárůstu úrokových sazeb. Klientům se proto na rozdíl od loňského roku v současnosti vyplatí důkladně porovnávat sazby jednotlivých bank,“ říká Josef Rajdl, vedoucí analytik společnosti Fincentrum. Pětileté fixace jsou také mezi klienty bank v současnosti nejžádanějším zbožím, málokdo pravděpodobně věří, že může nastat ještě příznivější situace. V březnu tvořily hypotéky s pětiletou fixací 56 procent celého hypotečního trhu. Zdražování naopak odrazuje kupce od tříletých fixací, dnes jich využívá jen třetina lidí s hypotékou. Volba fixace je rozhodně jednou z nejdůležitějších fází hypotečního úvěru a mnohem snazší volba se pro zájemce nabízí, mají-li alespoň zběžný přehled o tom, kam se bude vyvíjet mezibankovní trh. V tuto chvíli získávají banky peníze za historicky nejnižší úroky, a dokud bude taková situace trvat, nebude pro ně obtížné držet u dna také ceny hypoték. Jak v ČNB, tak za hranicemi Česka se ovšem utahování měnové politiky pravděpodobně stane velmi blízkou budoucností. „Nyní se nacházíme ve fázi, kdy téměř všechny indikátory na trhu hovoří spíše pro růst úrokových sazeb,“ myslí si Jiří Sýkora z AWD.
Hypotetické procento
Pokud hypotéky zdraží byť o jediné procento, na splátkách se to podepíše velkou měrou. Vezměme například půjčku ve výši dvou milionů, kterou chce klient splácet dvacet let. Pokud počítáme se současnou výší úroků, což při pětileté fixaci dělá přibližně 4,2 procenta, měsíčně je třeba zaplatit 12 300 korun. V případě, že zájemce zvolí vyčkávací taktiku a úrokové sazby skutečně půjdou nahoru o ono hypotetické procento, připlatí si o více než tisícikorunu. To už se na rodinném rozpočtu bezpochyby projeví, nemluvě o celkových nákladech za celou dobu fixace. Je třeba říct, že růst o jedno procento je stále poměrně pesimistický scénář, ovšem v žádném případě nereálný. V roce 2008 se úrokové sazby dostávaly běžně až přes 5,5 procenta. Rada se tedy zdá být jasná – pokud si dnes kupujete nemovitost na hypotéku, jednoznačnou volbou se zdá být pětiletá fixace. Nynější příznivé období pro machinace s hypotékami ovšem není jen pro ty, kteří si zrovna pořizují nové bydlení. Pokud má někdo hypotéku už dávno na krku, a zrovna v těchto měsících mu šťastnou náhodou končí fixace, je vhodné si právě dnes vybrat další pětiletku. S tím má český trh stále celou řadu problémů, banky například existujícím klientům nabízejí výrazně dražší sazby, než jaké nabízejí nově příchozím. Nabídky také zpravidla zasílají na poslední chvíli a ztěžují tím klientům vyjednávací pozici. Další možností, která zatím není v České republice úplně běžně využívaná, je refinancování hypotéky u jiné bankovní instituce. Klient totiž může docela snadno zjistit, že mnohem lepší podmínky najde u konkurence, která mu často umožní přejít pod svá křídla bez jakýchkoli poplatků a sankcí za předčasné splacení. Rozdíl úrokových sazeb mezi jednotlivými bankami může dosáhnout i jednoho procenta, navíc je možné zvýhodnit i další parametry úvěru, například rozložit si ho do delšího období a výrazně tím snížit splátky. Základem refinancování hypotéky je nebát se hledat jiné možnosti a začít s tím s dostatečným předstihem před vypršením termínu fixace.
Než zruší stavebko
Hypotéky ovšem nejsou jediným nástrojem financování bytu či domu. Často se jako jejich protipól staví dosud státem hojně podporované stavební spoření, které i přes svou nejistou budoucnost patrně jen tak nezanikne. Je však pravděpodobné, že nadále bude sloužit výhradně k zajištění bydlení. Stavební spoření umožňuje po dvouleté zákonné lhůtě získat zvýhodněný úvěr, který skutečně na první pohled oplývá parametry značně konkurujícími hypotékám. Na druhý pohled už tomu ale tak většinou není. Po oněch 24 měsících totiž klient musí mít naspořeno 30 až 50 procent z celkové částky a ve výsledku získá pravděpodobně „jen“ pár set tisíc. Potřebuje-li zájemce o vlastní bydlení větší obnos, spořitelny za tímto účelem nabízejí takzvané překlenovací úvěry, které mu umožní zbylou částku dorovnat. Ty jsou ovšem zpravidla mnohem méně výhodné a jasná převaha úvěru ze „stavebka“ se tím smazává. Zda se ve srovnání s hypotékou vyplatí, se proto liší případ od případu. Obecně jsou ale hypotéky pružnější, a z tohoto důvodu jsou také mezi Čechy preferovanější. „Hypotéky jsou podle statistik převažujícím zdrojem financování bydlení. Jejich podíl na celkovém objemu úvěrů na bydlení za posledních pět let stoupl ze 60 na 83 procent,“ píše se v nedávném hypotečním průzkumu ČSOB. Obou dvou způsobů financování se ovšem dotknou plánované daňové reformy. Ministerstvo financí má v úmyslu zrušit daňové odpočty úroků z úvěru na vlastní bydlení, což se týká hypoték i úvěrů ze stavebního spoření. U úvěrů získaných od ledna 2012 již nebude možné využít žádné daňové odpočty, přestože dosavadní výše odpočtů mohla dosáhnout až 300 tisíc korun. Dobrá zpráva je, že pokud klient stačí získat úvěr letos, stále si bude moci odepsat odpočet do 150 tisíc korun. Toto zvýhodnění bude moci využít i v dalších letech, a to i v případech, pokud by svůj úvěr refinancoval.
