Němci na nákupech

Zahraniční poptávka po českých realitách roste, nabídka ale nestačí

Pražskou kancelář mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis (CBRE) navštíví každý týden zástupci dvou nemovitostních fondů, jež mají zájem investovat v České republice. „Někteří z nich mají skutečně naivní představy a domnívají se, že přišli dříve než jejich konkurenti,“ říká Cory Hrnčiřík, šéf výzkumu pro střední a východní Evropu CBRE. Zvyšující se poptávka po českých nemovitostech mezi zahraničními realitními fondy je způsobena nejen nižšími cenami a vyšší zisky v porovnání se západní Evropou, ale také vstupem Česka do Evropské unie. Roli nicméně hraje i ochlazení na trzích s nemovitostmi v západní Evropě, hlavně v Německu. Právě německé fondy mají mezi realitními investory v Česku dominantní postavení.

Nakupovalo by se, kdyby bylo co.

V České republice byly loni uzavřeny realitní transakce za rekordních 1,2 miliardy eur. Ve většině těchto obchodů figurovaly fondy. „Investoři mají pocit, že po vstupu do Evropské unie se snížila podnikatelská rizika,“ konstatuje Hrnčiřík. Dodává ovšem, že nemovitostní fondy se o české, hlavně pražské reality, zajímaly již dříve. „Nebyla tu ale dostatečná nabídka. Všichni developeři očekávali, že ceny budov půjdou nahoru, a vyčkávali proto s prodejem. Tento trend je u některých z nich patrný i dnes. Domnívám se, že celkové investice do nemovitostí by mohly být podstatně vyšší, kdyby byli developeři více ochotni prodávat objekty,“ vysvětluje Hrnčiřík. Kupující mají zájem především o kancelářské objekty. „Administrativní budovy jsou považovány za nejméně riskantní,“ upřesňuje Hrnčiřík. V Praze, v Budapešti nebo ve Varšavě je mezi zájemci silná konkurence. Investoři musí proto věnovat více pozornosti jiným segmentům realitního trhu. To je důvod, proč roste poptávka po nákupních centrech. „Polovina objemu nemovitostních investic ve střední a východní Evropě směřovala v loňském roce do obchodních center,“ tvrdí Hrnčiřík. Za zájmem o centra lze vidět ještě jedno hledisko. „Investoři mají často problém utratit peníze, protože zde není dostatek objektů na prodej. Koupí-li nákupní centrum, investují sumu peněz, odpovídající například hodnotě tří kancelářských budov,“ vysvětluje Mark Powell, partner a šéf pro východní a střední Evropu mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker.

Čeká se i exotika.

Realitní odborníci očekávají, že se letos objeví na českém trhu další nemovitostní fondy. „Většina z nich bude pocházet z Evropy, hlavně z Německa, Irska, Velké Británie a Španělska,“ domnívá se Hrnčiřík a konstatuje, že v tuzemsku zatím působí desítky zahraničních fondů, zájem by prý ale měly stovky. Jeho slova potvrzuje i Mark Powell: „Hovořil jsem se zástupci jednoho fondu, kteří zde chtějí investovat šest set milionů eur. Tato částka představuje sumu, která byla investována do realit během roku 2003.“ Mezi investory se zřejmě objeví i fondy z exotických zemí. Začátkem letošního roku oznámil například finanční dům The National Bank of Kuwait, patřící mezi tři sta největších bank světa, že založil realitní fond Watani Central European Real Estate Fund. Ten by se měl specializovat na nákup kvalitních komerčních nemovitostí v zemích střední a východní Evropy, jako je Polsko, Česká republika, Maďarsko, Slovensko, Rumunsko a Bulharsko.

Jsou nejaktivnější.

Ze studie CB Richard Ellis vyplývá, že na celkových realitních investicích ve východní a střední Evropě se podílejí německé fondy 35 procenty. Největší akvizice v Česku uzavřel v loňském roce SachsenFonds, který patří do koncernu Landesbank Sachsen Girozentrale. Fond má jedenadvacet tisíc vkladatelů a investiční majetek ve výši 2,7 miliardy eur. Němci zaplatili za administrativní budovy A, B, C, D, jež jsou součástí BB Centra v Praze 4, více než 120 milionů eur. Tento fond získal v loňském roce také budovu Bredovský dvůr v Praze 1. Německý realitní fond, který spadá do portfolia DekaBank, vlastní od loňského roku pražský administrativní objekt The Florenc. Deutsche Immobilien Fonds (DIFA) letos koupil část realitního portfolia společnosti Europolis. „Za 180 milionů eur získali Němci stoprocentní vlastnictví kancelářského komplexu Hadovka v Praze 6, 49procentní podíl v nákupních střediscích Olympia v Mladé Boleslavi a Teplicích a 49procentní podíl v pražském Danube House,“ upřesňuje Mark Powell, který vedl poradenství celé této transakce.

Změna snad v roce 2006.

Příčinou činorodosti německých fondů v České republice a v zemích střední a východní Evropy je mimo jiné recese německého hospodářství, která ovlivňuje i tamní trh s realitami. Loni se německý HDP zvýšil o 1,2 procenta, v letošním roce se očekává růst kolem půl procenta. Na konci loňského roku dosáhla nezaměstnanost více než deseti procent, nejvyšší úrovně od roku 1998. Experti neočekávají, že by se německá ekonomika vzpamatovala dříve než v roce 2006. Největší potíže má Frankfurt. Trh s kancelářskými prostory dosahuje míry neobsazenosti přes sedmnáct procent. Předpokládá se, že toto číslo ještě vzroste poté, co bude dokončeno 1,26 milionů metrů čtverečních administrativních ploch, které jsou ve výstavbě v Berlíně, Hamburku, Mnichově a Düsseldorfu. Nájemné za kanceláře pokleslo od roku 2000 na klíčových trzích, jako je právě Frankfurt, o více než čtvrtinu. Německé realitní fondy zaznamenávají již třetí měsíc po sobě odliv kapitálu. Z údajů CB Richard Ellis je zřejmé, že jen během března odteklo z fondů 769 milionů eur. Důvodem je jejich nízká výkonnost, pokles důvěry investorů a korupční skandál spojený s jedním z největších německých fondů Deka ImmobilienFonds.

A už jsou i v Mexiku.

Analytici nicméně tvrdí, že aktivitu německých fondů v zahraničí nelze vysvětlovat jen ekonomickou recesí. Statistiky o celosvětových investicích do nemovitostí hovoří o tom, že se zájem o nákup realit neustále zvyšuje. Investoři jsou proto tlačeni hledat nové příležitosti mimo tradiční regiony, jakým byla západní Evropa nebo USA. „Poroste zájem o východní Evropu, asijské země i státy Jižní Ameriky,“ domnívá se Mark Powell. Jeho slova potvrzuje transakce, kterou nedávno uzavřel německý fond DIFA v Mexico City. Za 30procentní podíl na budově Torre Mayor zaplatil 102 milionů dolarů a stal se prvním německým fondem, který investoval do nemovitostí v Mexiku.

Deka ImmobilienFonds: Nekončíme!

Jeden z největších německých otevřených fondů Deka ImmobilienFonds se dostal do potíží v polovině loňského roku, kdy vyšlo najevo, že jeden ze členů tehdejšího vedení byl zapojen do korupčního skandálu. Další tři manažeři měli údajně zatajit propastný rozdíl mezi aktuální a účetní hodnotou nemovitostí v portfoliu. Deloitte & Touche vyčíslil tento rozdíl na sedm set milionů eur. I když následovalo mnoho opatření, například DekaBank, pod kterou fond spadá, odkoupila z fondu nemovitosti za 472 milionů eur, aby zlepšila výkonnost fondu a zvýšila jeho likviditu, nepodařilo se zastavit pokles důvěryhodnosti. Během března podílníci fondu vybírali denně čtyři až sedm milionů eur. Vedení začalo uvažovat o tom, že se realitního fondu ImobilienFonds vzdá. Tento fond má 80 procent aktiv v německých kancelářských a retailových objektech. „Zlikviduje-li Deka jeden ze svých nemovitostních fondů, mohlo by to znamenat konec otevřených realitních fondů v Německu,“ komentoval záměry Raffaele Lino, ředitel DTZ Investment Advisers ve Frankfurtu. V polovině března však vedení fondu rozhodlo, že bude v činnosti i přes odliv kapitálu pokračovat.