Novostavbu, nebo starší byt?

Pro mnohé zájemce o bydlení není až tak rozhodující stáří stavby jako pořizovací cena. Především pro mladé rodiny s dětmi jsou tak stále atraktivnější levnější starší byty namísto dražších novostaveb. Cena ale není jediným kritériem výběru.

Foto: Profimedia.cz

Většina lidí, kteří hledají v Praze nové bydlení, si položí otázku, zda pořídit úplně nový byt, nebo něco staršího. Starší stavby mají většinou nižší pořizovací cenu než novostavby a vzhledem k tomu, že se jedná o secondhandové nemovitosti, které jsou částečně znehodnocené, lze o ceně i jednat.

Cena ale není jediným faktorem, který motivuje zájemce o bydlení ke koupi bytu ve starším domě. Důležitá je také lokalita. „V Praze už jsou lokality, kde lze dnes pořídit novostavbu jen velmi těžko. Dalším důležitým faktorem je čas, tedy potřeba se nastěhovat. Stává se, že zájemce o bydlení hledá novostavbu, ale ta je teprve v počáteční fázi realizace. A klient nemůže čekat rok a půl na dokončení a nastěhování,“ říká obchodní ředitel Realitní společnosti České spořitelny (RSČS) Miloš Červenka. Důležitým faktorem je podle něho i přítomnost garáže či garážového stání, protože zaparkovat v hlavním městě je dnes místy opravdu problém. „Definice zájemce o novostavbu v Praze je tedy následující. Jedná se o klienta, který má finanční prostředky na novostavbu v dané lokalitě a který touží mít garážové stání, protože nekonečné kroužení a hledání volného místa ho unavuje,“ konstatuje.

Nová cihlová zástavba

Podíváme-li se na nabídku RSČS a zvolíme-li například čtvrť Holešovice, zjistíme, že byty v panelových domech zde stojí zhruba 40 tisíc korun za metr čtvereční, cihlová zástavba se pohybuje v rozmezí 45 až 50 tisíc a novostavby začínají na 50 a končí až na 70 tisících korunách za metr čtvereční. „V rámci identické pražské lokality vesměs platí, že nejdražší a nejkvalitnější byt najde zájemce v novostavbě, naopak nejlevnější a nejméně kvalitní bydlení nabízejí panelové domy. Starší cihlová zástavba se pak cenově i kvalitativně pohybuje zpravidla mezi těmito dvěma póly,“ konstatuje generální ředitel developerské společnosti Ekospol Evžen Korec s tím, že ale není možné takto nemovitosti porovnávat napříč celou metropolí.

Praha je více méně rozdělena na oblasti s tradiční cihlovou zástavbou v centru a širším centru města a na panelová sídliště na okrajích. „Novostavby pak vznikají jak v jedné, tak i v druhé lokalitě a rozhodující vliv na cenu má atraktivita lokality,“ upozorňuje Korec. Dnešní kvalitní novostavby jsou podle něho de facto lepšími a novějšími cihlovými domy, naopak s domy panelovými nemají po technické stránce ani z hlediska kvality bydlení nic společného.

Co všechno zvážit

Obě varianty, tedy novostavba i starší zástavba, mají vedle pořizovací ceny svá další pro a proti. „Starší stavba je většinou situována v zástavbě s veškerou občanskou vybaveností a vzrostlou zelení. Zájemce má možnost udělat změny dispozice bytu a rekonstrukci dle vlastních představ,“ říká Laďka Bárdošová, realitní makléřka společnosti Re/Max, a pokračuje: „Kupující má také možnost seznámit se s veškerými stavebními nedostatky, neboť ty už se užíváním projevily. Též je snadné zjistit, jak vysoké jsou provozní náklady související s užíváním nemovitosti.“ Nevýhodou starší zástavby může být nezbytná investice do rekonstrukce, například výměna oken či starých rozvodů. „Též je nutné počítat s úhradou tříprocentní daně z převodu nemovitosti,“ upozorňuje makléřka.

Naopak při nákupu bytu v novostavbě přímo od developera se daň z převodu nemovitosti neplatí. Na novostavbu se také vztahuje záruka a většinou nejsou nutné zásadní další investice. Pokud se již při stavbě dbalo na nízkoenergetické řešení, má nemovitost nižší provozní režie než starší domy. Po domluvě je většinou i v případě nového bytu možné alespoň částečně ovlivnit volbu interiéru a použitých materiálů během výstavby. Obecně u novostaveb může být podle Bárdošové nevýhodou to, že v řadě případů je nemovitost lokalizována v pěšmo hůře dostupné vzdálenosti od centra obce. Může tak být nutné vlastnit automobil například pro rozvoz dětí či nákupy. To se v případě Prahy většinou týká jen jejích okrajových částí, kde se staví takzvaně v polích.

Deset minut cesty nevadí

Podle klientského průzkumu developerské společnosti Finep je typickému kupujícímu novostavby v Praze mezi 31 a 40 lety, preferuje lokalitu Prahy 4, 5, 6 či 9 s ideální rozlohou bytu 50 až 85 metrů čtverečních. Nové byty si z 65 procent pořizují jednotlivci.

A co vše musí dnes novostavba splňovat, aby se byty dobře prodávaly? „Hlavní roli při rozhodování o koupi nemovitosti hraje stále cena a lokalita. Z našich průzkumů vyplývá, že možnost sportovního vyžití či občanská vybavenost v místě bydliště je základ. Až 94 procent zákazníků preferuje dobrou dostupnost zastávky MHD,“ říká předseda představenstva společnosti Finep Michal Kocián.

„Podle našeho dlouhodobého průzkumu, kterého se zúčastnilo již přes 500 respondentů, jsou nejvýznamnějšími kvalitativními faktory, které lidé porovnávají s konečnou cenou bytu, především dobrá dopravní dostupnost, klidné okolí bez dopravního hluku a s dostatkem zelených ploch a kladné reference na předchozí stavby developera,“ konstatuje Evžen Korec.

Naopak nejméně podle něho klienti zohledňují základní sortiment standardního vybavení – design obkladů, dlažeb či podlah. A trochu překvapivě i občanskou vybavenost „mikrolokality“ přímo u stavby. Většině klientů prý stačí, pokud je velké nákupní a zábavní centrum vzdáleno do 10 minut jízdy autem či MHD.