Transakce s nákupními centry v loňském roce převládaly
Za české nemovitosti utratili v loňském roce investoři 957,5 milionu eur. Tato suma představuje více než třetinu všech peněz, které kupující vydali v realitních obchodech v letech 1999 až 2004. Tehdy byly uzavřeny transakce v objemu 2,5 miliardy eur. V letošním roce má být hranice výdajů opět posunuta. Mezinárodní kancelář Cushman & Wakefield Healey & Baker (C&W/H&B) hovoří o tom, že objem realitních obchodů uzavřených během letošního roku by mohl dosáhnout až 1,5 miliardy eur.
Převaha retailu.
Z údajů C&W/H&B vyplývá, že nejvíce peněz směřovalo do retailu (67 procent), do kancelářských budov 29 procent a zbytek byl vložen do logistických objektů. Zájem o obchodní centra převýšil poptávku po kancelářských budovách, které tradičně investičnímu trhu dominovaly. „Poptávka po nákupních centrech rostla především kvůli velkému rozvoji obchodních komplexů na území České republiky,“ vysvětluje Mark Richardson, vedoucí investičního týmu v C&W/H&B. V loňském roce bylo otevřeno v Česku šest nových nákupních center a jejich celkový počet dosáhl 59. „Objem transakcí v sektoru kancelářských investic však v nejbližší době vzroste a převýší objem investic do nákupních center,“ tvrdí Richardson. Geograficky nejvýznamnějším trhem pro realitní investory zůstává i nadále Praha. „V hlavním městě bylo v roce 2005 uzavřeno 24 obchodů z více než třiceti nemovitostních transakcí,“ upřesňuje Pavel Scháňka, investment agent z mezinárodní realitní společnosti CB Richard Ellis. Mezi zájemci o reality převládali rakouští, němečtí, američtí, nizozemští, britští a irští investoři. „Hodně aktivně se chovali kupující z Irska a Británie, přestože jejich strategie je konzervativnější než strategie například německých a rakouských fondů.“ tvrdí Mark Richardson. Právě Němci a Rakušané historicky dominovali českému trhu, jejich význam v obchodech s nemovitostmi však v roce 2005 poklesl. „Trh je dnes rovnoměrně rozvržen mezi jednotlivé investiční skupiny,“ říká Pavel Scháňka.
Češi posilují.
Mezi kupujícími sílí vliv českých subjektů. „Na tyto investory připadá pět až deset procent z celkového proinvestovaného kapitálu,“ udává Mark Richardson, který odhaduje, že v dalších letech bude podíl českého kapitálu stoupat. K nejaktivnějším tuzemským investorům patří realitní fond CEE Property Development Portfolio (CPDP). Na trhu působí od roku 2004 a je registrován v Nizozemsku. Jedním ze zakládajících akcionářů a investorů fondu, který se soustřeďuje na Česko a Slovensko, je Česká spořitelna. Správcem fondu je společnost Sekyra Group Property Asset Management ze skupiny Sekyra Group. Ve svém portfoliu drží fond od loňského roku například administrativní budovu T-Mobilu v Praze-Roztylech, kterou odkoupil od společnosti Sekyra Group za více než 3,4 miliardy korun. Budovu o celkové hrubé podlahové ploše 50 tisíc metrů čtverečních prodala firma se sedmiprocentní výnosností. Transakce představuje vůbec největší obchod se solitérní administrativní budovou na českém trhu.
Česká spořitelna je investorem i v Czech and Slovak Property Fund, který je rovněž registrován v Nizozemsku. Fond, zaměřený na investice do středně velkých nemovitostí ve střední Evropě, zahájil činnost před koncem roku 2004. Správcem fondu je společnost Czech and Slovak Investment Advisors, společný podnik mezi GE Capital Golub Europe a CEC Capital Management. V březnu získal fond do svého portfolia objekt SAC Smíchov v Praze 5, v září dokončil akvizici dvou kancelářských projektů kategorie A: kancelářské budovy Solitaire v centru Prahy a Stodůlky Office Centre. Poslední obchod představuje koupě rozestavěného budějovického obchodního komplexu Mercury Center. Czech and Slovak Property Fund chystá během roku a půl investovat v Česku a na Slovensku 8,7 miliardy korun. Peníze budou směřovat do kancelářských, obchodních, obytných či hotelových projektů.
Přijdou další.
Na tuzemském realitním trhu působí v současné době desítky subjektů. „Investoři nerozlišují jednotlivé země ve střední Evropě, ale považují tento region za jeden celek. Většina z kupujících, kteří působí v Česku, je aktivní také v Polsku nebo v Maďarsku,“ říká Mark Richardson. „Obecně platí, že ve světě je hodně volného kapitálu,“ zdůvodňuje příliv kupujících Richardson. Jediným minusem Česka je limitované množství projektů na prodej. „Vzhledem k omezenému počtu příležitostí jenom malé množství z nově příchozích zdárně realizuje investiční transakci,“ dodává Pavel Scháňka.
Mezi nováčky, kterým se podařilo úspěšně nakoupit, patří britské investiční skupina Dawnay Day. Ta své portfolio rozšířila o karlovarské nákupní centrum Varyáda, za něž zaplatila developerské společnosti TK Development 34 milionů eur. První transakci v Česku uzavřela také americká firma Walton Street Capital, která společně s Merrill Lynch získala pražský administrativně obchodní komplex Millennium Plaza a hotel Marriott. Majitelem a správcem budovy byla společnost B. H. Centrum, dceřiná společnost skupiny Strabag. Z prodeje získala 130 milionů eur. Společnost Teesland odkoupila od česko-nizozemské developerské společnosti UTC Properties logistický park UTC Business Park v Praze Průhonicích.
„I přestože se v Česku objevují noví kupující, trhu dominují investoři, kteří zde již působí a během několika let úspěšně uzavřeli řadu investičních transakcí,“ konstatuje Pavel Scháňka. O ostré konkurenci mezi kupujícími hovoří realitní odborníci již několik let. Pokud se prodává kvalitní projekt, není výjimkou, že se o něj uchází i čtyřicet zájemců. Situace na trhu proto vede k alternativním přístupům investorů - ti stále častěji vstupují do projektů ještě předtím, než je developer dostaví. Takovouto transakci představuje například koupě obchodního centra Šestka, které bude stát v blízkosti pražského letiště Ruzyně. Společnost Europolis Invest koupila loni komplex od společnosti TK Development za zhruba 70 milionů eur ještě před začátkem výstavby. „Je to určitá strategie. V případě, kdy je k dispozici jen určité limitované množství produktů, nechtějí někteří investoři čekat na dokončení, kdy budou pod tlakem větší konkurence kupujících,“ vysvětluje počínání zájemců Martin Skalický, associate partner mezinárodní realitní společnosti Cushman & Wakefield Healey & Baker.
Významné změny.
Největší realitní transakcí uzavřenou v loňském roce v oblasti retailu byl prodej nákupního centra IGY v Českých Budějovicích. Nový vlastník - společnost GE Commercial Finance Real Estate - zaplatila za komplex firmě ING Real Estate Development přibližně 45 milionů eur. Další významnou transakcí byl prodej obchodního centra Olympie Olomouc, které získala společnost Immoeast/Immofinanz. Firma ECE prodala sedmdesátiprocentní podíl v budovaném pražském obchodním centru Arkády Pankrác. Majoritním podílníkem se stala společnost Rodamco, která za účast na projektu zaplatila zhruba 72 milionů eur.
Oblasti logistických nemovitostí dominoval již zmíněný prodej UTC Business Parku v Průhonicích. Objem transakce dosáhl přibližně 20 milionů eur. „Největším obchodem v rámci kancelářských budov byl prodej objektu Beta, který je součástí BB Centra v Praze 4,“ říká Mark Richardson. Developerská společnost Passerinvest tuto budovu prodala firmě ING Real Estate a dostala za ni přibližně 55 milionů eur. Nového majitele má i administrativní centrum Avenir Business Park v Nových Butovicích. Společnost Immorent ho prodala britskému fondu Aviva Central European Property Fund za přibližně 55 milionů eur.
Vlastníky změnily také budovy administrativního komplexu Anděl Park. Developerská společnost Karimpol Group prodala objekt A německému holdingu Rheinisch-Bergische Druckerei und Verlagsgesellschaft. Ten je majoritním majitelem mediální skupiny Mafra, jejíž společnosti v objektu sídlí. Budovu B získala rakouská investiční společnost Immoeast. Cena transakce nebyla zveřejněna.
Další rekordy.
Co se týče objemu realitních transakcí, překoná letošní rok s největší pravděpodobností loňský rekord. Richardson hovoří o částce dosahující až 1,5 miliardy eur. Je také pravděpodobné, že bude zdolána částka, která byla zaplacena v jednom obchodu s kancelářskými objekty. Nejvyšší suma byla doposud dosažena za prodej administrativních budov A, B, C, D, které jsou součástí BB Centra v Praze 4. Německý SachsenFonds zaplatil v roce 2004 za objekty více než 120 milionů eur. „V letošním roce bude s největší pravděpodobností překonána částka dvou set milionů eur,“ říká Richardson. Tuto sumu, jak vyplývá z informací týdeníku EURO, by měl zaplatit nový majitel administrativního komplexu The Park v Praze 4, v sousedství dálnice D1. Developerem projektu, který po dokončení zahrne dvanáct budov, je společnost AIG Lincoln. Pokud obchod bude uzavřen, stane se transakce jednou z největších transakcí kancelářských budov ve střední Evropě. V současné době jsou na prodej další moderní administrativní komplexy. Jedním z nich je Budějovická alej. Za objekt, který byl dokončen v polovině loňského roku, by mohl majitel získat přes třicet milionů eur. Na prodej je též administrativní komplex Hadovka Office Park (EURO 10/2006).
Vzroste konkurence.
A lze na českém trhu s nemovitostmi očekávat nějaké změny? „Vzhledem k nedostatku investičních příležitostí, pokračujícímu přetlaku poptávky nad nabídkou a stále nízkým úrokovým sazbám očekáváme pokračující přiostření konkurence,“ předpovídá Pavel Scháňka z CB Richard Ellis. Na trhu se zřejmě objeví další investiční skupiny, některé i z Česka. Na to by měla mít vliv i novela zákona o kolektivním investování, která umožní zakládat realitní fondy i pro drobné investory. Realitní odborníci též předpokládají, že nadále budou pokračovat investice do plánovaných projektů formou forward purchase, při kterých investor vstupuje do projektu již na jeho počátku. To dokládá i nedávno uskutečněný prodej administrativního centra Trianon u stanice metra Budějovická na Praze 4, který by měl být dokončen na konci příštího roku. Již letos ale objekt zakoupil od Hochtief Development německý otevřený podílový fond DIFA - Grund za 47 milionů eur.
Objem realitních transakcí v Česku (v mil. eur) Rok Objem transakcí
- 1999 - 35
- 2000 - 295
- 2001 - 109
- 2002 - 275
- 2003 - 749
- 2004 - 842
- 2005 - 957,5
Pramen: C&W/H&B
Podíl investic do jednotlivých sektorů
- Logistika 4%
- Retail 67%
- Kanceláře 29%
Zdroj: C&W/H&B
