Deregulace může s trhem brutálně zatřást, říká ředitel divize Project Development Skanska
Výběrové řízení na výstavbu nové centrály pro Československou obchodní banku (ČSOB) trvalo rok. Právě tento tendr byl v poslední době pro developery největším soustem a z vítězství se nakonec radovala Skanska. „V současné době pracujeme na smlouvě, na prohloubení architektonického návrhu a přípravě dokumentace pro územní řízení. Kontrakt by měl být podepsán v nejbližších týdnech,“ říká Jiří Poletín, ředitel divize Project Development a členem představenstva Skanska CZ.
EURO: Kdy začnete stavět? POLETÍN: Nejdříve na přelomu let 2004 a 2005. V roce 2006 budou zaměstnanci ČSOB již sedět v novém. Centrála banky bude jednoznačně největší administrativní budovou v Česku a zároveň ostatní komplexy převýší svou kvalitou, především v přístupu k okolí, zeleni a zvláště v použitými technologiemi, které budou mimořádně šetrné ke spotřebám energie.
EURO: V průběhu výběrového řízení se ozvala Městská část Praha 5, která s výstavbou nové centrály ČSOB u stanice metra Radlická nesouhlasila a navrhovala postavit budovu na jiném místě. Jak se radnice staví k plánu nyní? POLETÍN: Banka žádala tvrdé podmínky pro utajení informací a radnice Prahy 5 neměla dostatek informací, a proto vznikala nedorozumění. Konečné stanoviska městské části ale bylo zcela jednoznačně kladné. Pro Prahu 5 je výstavba centrály ČSOB mimořádnou výzvou. Vyřeší kompaktně dané území, v jednom čase, zajímavým klientem. Navíc banka, na rozdíl od obchodního centra málo zatíží místní dopravu. Nedovedu si představit, co by pro městskou část mohlo být lepším řešením.
EURO: Snahu koncentrovat své zaměstnance do jedné budovy projevují hlavně banky a telekomunikační firmy. Bude tento trend i nadále pokračovat a zasáhne i jiná odvětví? POLETÍN: Zářným příkladem tohoto vývoje je i Skanska. K 1. září letošního roku jsme zkoncentrovali naše zaměstnance v Praze do dvou budov. Všichni se dnes snaží o minimalizaci nákladů, ať již na komunikaci, telefony, interní sítě. Navíc pokud lidé pracují v jedné budově, neztrácejí čas přejezdy mezi pobočkami. Myslím, že každý rozumný podnikatel k tomu musí dospět, je to jen otázka času a priorit. V současné době se mnoho společností snaží opustit drahé a neefektivní budovy v centru, které nevyhovují hlavně technologicky.
EURO: Zájem firem o administrativní plochy mimo centrum přináší zřejmě velkou šanci pro okrajové části Prahy, ale co střed města? POLETÍN: Městské části Praha 4 a 5 jsou toho jasným důkazem. Parcely v centru nejsou, a pokud ano, tak jsou drahé, a navíc je ve středu města problém s dopravní dostupností a parkováním. To je na druhé straně příležitost pro rezidenční development, tedy pro návrat bydlení do centra. To je vymřelé, bydlí v něm v poměru k ploše velmi málo lidí. Očekáváme, že se to v příštích letech změní. Již dnes existuje segment zákazníků, kteří mají o bydlení v centru zájem. Je to správný trend. Například Vídeň měla obrovské problémy, protože měla mrtvé centrum. To si Praha nezaslouží. Problematické ale bude vyřešit otázku parkovacích míst, protože postavit garáže pod starými budovami je buď velmi drahé, anebo to z hlediska památkové péče či kvůli technickým záležitostem není možné. To jediné by mohlo brzdit návrat lidí do centra.
EURO: Jak se do budoucna odrazí stěhování firem do okrajových částí Prahy v cenách nájmů? POLETÍN: V cenách se to již projevilo. Na začátku 90. let, pokud počítáme v markách, zaplatily společnosti v centru za metr čtvereční měsíčně 38 až 45 marek. Dnes jsou ceny nižší, mimo centrum v budovách standardu A a B, dosahují 24 až 28 marek. Není žádný aktuální důvod, aby se s cenovou mapou nájmů nějak významně hýbalo.
EURO: Skanska se pohybuje na trhu administrativních i rezidenčních prostor. Jak vidíte poměr mezi těmito dvěma aktivitami v budoucnu? POLETÍN: Co se týká rezidenčního trhu, je to jednoduché. Naše roční angažovanost je kolem tisíce až dvanácti set bytových jednotek, což představuje obrat tří miliard korun. V oblasti komerčních nemovitostí je to složitější. Naše aktivity se v posledních letech soustřeďovaly kromě jiného i na design build, což je způsob, jakým si stát může například opatřovat budovy, aniž by tolik zatěžoval rozpočet a aniž by si prostory pronajímal. Státní instituce si počká, až někdo přinese klíče od hotového objektu a teprve poté ho koupí a následně zaplatí. Nemusí mít vlastní investiční útvary. To je mimořádná příležitost. V poslední době jsme tímto způsobem uskutečnili několik velkých projektů. Myslím, že když budeme mít i nadále takovéto zakázky, dostaneme se v oblasti komerčních nemovitostí na tržby mezi dvěma až třemi miliardami korun.
EURO: Jak se na rezidenčním trhu projeví deregulace nájemného? POLETÍN: Může s trhem zatřást skoro brutálně. Dnes těžko někdo umí odhadnout, kolik lidí vlastní nájemní byty a jak se změní struktura bydlících po deregulaci, zda část lidí odejde bydlet na chaty, protože nebude mít na to, aby v těchto bytech bydlela. Myslím, že po deregulaci nastane období ticha, které bude trvat rok až rok a půl a kdy lidé budou přemýšlet o tom, co udělat se svým bytem. Určitě též vyvstane otázka, zda si stát a města nechají byty ve svém vlastnictví jako čistě nájemní bydlení, nebo jestli část bytového fondu uvolní do volného prodeje.
EURO: Pro řadu realitních odborníků bylo překvapením, že Skanska nefiguruje mezi zájemci o koupi jednoho z největších developerů rezidenčních prostor v Česku, IPB Real. Proč jste se tendru nezúčastnili? POLETÍN: Vyzvedli jsme si podmínky účasti, nastudovali je a zaslali dopis, že máme o část portfolia zájem. Nechceme se ale spojovat s historií IPB Real a s vadami prvních projektů. Nevidíme v tom žádný byznys. Co by nám spojení s IPB Real mohlo přinést? Vlastní prodej máme a vývoj také. IPB Real nemá v současnosti žádné projekty, které bychom mohli zítra začít stavět. Pokud bychom ho koupili, pouze zdvojíme svou kapacitu a to je moc drahé a zbytečné. Nepřineslo by nám to nic, co by nás posunulo vpřed.
EURO: Přesto se objevily informace, že Skanska má zájem o pozemky, které vlastní IPB Real… POLETÍN: Jak jsem již říkal, zaslali jsme dopis, ve kterém jsme vyjádřili náš zájem o některé části. Je to tak půl roku a odezva nebyla žádná.
