Český realitní trh se od počátku devadesátých let dynamicky rozvíjí a láká stále více českých a především zahraničních investorů. Díky historické zkušenosti, kterou střední a východní Evropa v minulém století prodělala, vykazuje domácí trh s realitami mnohá specifika. Jde například o nedořešené restituce, vadné privatizační procesy a především o rizika spojená s omezenou funkčností katastru nemovitostí. Český katastrální úřad pouze vede evidenci vlastnických vztahů k nemovitostem. Tímto však negarantuje, že údaje zapsané v katastru vždy odpovídají skutečnosti. Spojení těchto faktorů může v konečném důsledku vést ke zpochybnění či ztrátě vlastnického práva k nemovitostem.
Regulace.
Nejbezpečnějším nástrojem ochrany investic a zájmů realitních investorů a bank je produkt na českém trhu poměrně nový - pojištění vlastnického práva (takzvaný title insurance). Nicméně v anglosaských zemích má pojištění vlastnického práva (původem z USA) dlouhou tradici a je běžné u většiny realitních transakcí včetně převodů soukromých domů, jelikož bývá vyžadované bankami. Pojištění vlastnického práva zajišťuje náhradu peněžních ztrát, které by majitel nemovitosti či financující instituce utrpěli, kdyby byl zpochybněn vlastnický titul. Ve výjimečných případech je možné zřídit pojištění i ve prospěch dlouhodobého nájemce. V současné době v České republice poskytují pojištění společnosti First Title Insurance plc a Stewart Title Limited. Obě společnosti jsou registrované v Anglii a Walesu a regulované britským regulátorem Financial Services Authority. V České republice tyto pojišťovny provozují pojišťovací činnost na základě možnosti dočasně poskytovat pojišťovací služby v souladu s českým zákonem o pojišťovnictví. Samotná pojistka se řídí anglickým právem. Vznik pojistné události na nemovitostech v České republice pak samozřejmě právem českým.
Obě zmíněné pojišťovny v současné době nabízejí pojištění ve všech státech EU a v některých dalších evropských zemích. Mateřské společnosti těchto pojišťoven, jakož i jiné pojišťovny pak poskytují pojištění v USA a mnoha dalších zemích světa.
Předmět pojištění.
Co je možné pojistit a jak pojistka vlastně funguje? Pojistka pokrývá téměř všechna případná rizika hrozící vlastnickému titulu, jako jsou koupě od nevlastníka, restituce, nevydání potřebných zákonných souhlasů orgánů veřejné správy s převodem nemovitosti, neplatné plné moci, v určitých případech zástavy nezapsané v katastru nemovitostí, ztráta přístupu k nemovitosti a tak dále. Naopak, výjimku z pojistného krytí představují například nároky spojené s úpadkem pojištěného, vady způsobené pojištěným nebo ty, které jsou mu známé a jež pojišťovně neoznámil, věcná břemena nezapsaná v katastru a další. Pojištění se vztahuje na události, které se odehrály před podpisem pojistné smlouvy, ale objeví se až v budoucnu nebo z nichž do budoucna hrozí problémy.
Čtyři typy pojistných smluv.
V současné době je možné sjednat čtyři typy pojistných smluv. Základní pojistkou je pojistka vlastníka nemovitosti (owner’s policy), která obecně kryje celou řadu zmíněných rizik. Kromě owner’s policy je ovšem možné sjednat i takzvanou single risk policy, která se vztahuje pouze na určitý známý a přesně definovaný defekt. Dalším typem pojistky je pojištění pro financující instituci (lender’s policy), které kryje navíc například nevymahatelnost zástavy nebo prioritu zástavního práva jiného subjektu. Posledním typem pojistky je takzvaná gap policy - překlenovací pojistka, která se zřizuje pro období od podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí do právní moci rozhodnutí katastrálního úřadu o zápisu. Tento typ pojištění se nejvíce používá u zápisu zástavních práv financující banky, a umožňuje proto rychlé čerpání finančních prostředků.
Pojistná událost.
Při vzniku pojistné události nebo sporu ohledně pojištěného rizika se pojišťovna obvykle nejprve snaží vzniklý spor mimosoudně urovnat, případně přebírá obhajobu v soudním či jiném řízení. K tomu jí pojištěný musí poskytnout veškerou potřebnou součinnost. Náklady spojené s takovým urovnáním či obhajobou včetně výdajů na právní služby hradí pojišťovna. Pojištěný je dle pojistky povinen pojišťovně prokázat vzniklou škodu a její výši. Pojišťovna hradí skutečnou škodu ohraničenou výší pojistné částky, která se většinou rovná tržní ceně nemovitosti, případně včetně existujícího či předpokládaného developmentu.
Platba pojistného bývá jednorázová a cena se obvykle pohybuje v rozmezí 2,5 až čtyři promile z pojistné částky - v závislosti na rizikovosti a hodnotě daného projektu.
Nástroj ochrany.
Pojištění vlastnického práva je nástrojem, který může být v rámci realitních transakcí užitečný nejen pro kupujícího či prodávajícího, ale i pro banky či developery. Poskytuje jim ochranu před finančními škodami a zároveň pomáhá zajistit obchodovatelnost daného projektu a urychlit celou transakci.
