Ve velkých městech loni nemovitosti podražily o padesát až šedesát procent
Podobný příběh jako Kuo Chaj-pching, hlavní hrdina televizního seriálu Wo Ťü (Stísněnost příbytku), zažívá v současné době mnoho mladých Číňanů ve velkých městech. Chaj-pching řeší se svoji partnerkou problém s bydlením v Šanghaji. „Každý den, když se ráno probudím, vyskočí mi před očima několik čísel: 6000 jüanů splátka za úvěr na byt, 2500 jüanů na každodenní výdaje, 600 jüanů za sociální aktivity, 500 jüanů za dopravu a 400 jüanů jsou poplatky spojené s bydlením,“ posteskl si Chaj-pching v jednom z dílů. Mladý pár vydá téměř dvě třetiny svého příjmu na hypotéku, za kterou si pořídil těsný byt v nejlidnatějším čínském městě. Výdaje za byt jsou v rodinném rozpočtu Číňanů tou největší položkou a mnohdy jsou tak vysoké, že omezují jejich běžný život. Přesto dle průzkumu, který provedl internetový deník určený mladým tecent.com, až osmdesát procent dotázaných si myslí, že pořídit si vlastní bydlení je nutnou podmínkou pro šťastný život. „Je pro každého žalostné být otrokem hypotéky, ještě žalostnější ale je, pokud nesplňujete podmínky stát se otrokem hypotéky,“ zní jeden z populárních sloganů dnešní Číny. Zájem pořídit si vlastní bydlení či spekulativně investovat vedly ke vzniku bubliny na realitním trhu. Čínská vláda již přijala řadu opatření, jež mají trh ochladit. Někteří ekonomové ale varují, že případné splasknutí bubliny může znamenat další globální krizi.
Další recese? Skupina analytiků, kteří upozorňují na situaci na realitním trhu, se neustále rozšiřuje. Dle pesimistických předpovědí by problémy mohly znamenat i hrozbu pro globální ekonomiku, jež se jen pomalu vzpamatovává z finanční krize. „Trh aktiv v Číně je jednoznačně ovlivněn bublinou. Vypadá to, že se země ze zkušeností západních států nepoučila,“ konstatoval pro CNN Nariman Behravesh, hlavní ekonom společnosti IHS Global Insight. Je pravdou, že realitní trh pomohl čínské ekonomice, která i v dobách turbulencí posílila téměř o deset procent. Časopis Time konstatoval, že investice do fixních aktiv přispěly k růstu HDP z devadesáti procent, z toho investice do rezidenčních a komerčních nemovitostí se na zvýšení podílely téměř čtvrtinou. Pokud by se vyplnily skeptické scénáře vývoje realitního trhu v Číně, negativní dopad by pocítila nejen nejlidnatější země, ale i další státy, jako jsou Německo, Japonsko či USA. Ty jsou totiž čím dál závislejší na čínské spotřebě a hlavně na prosperitě tamní střední vrstvy. „Na světě ale najdeme další státy, které těží z rychlého růstu exportu do Číny,“ tvrdí John Makin, analytik v American Enterprise Institute. „Pokud by čínský realitní trh náhle klesl, mělo by to zásadní vliv. Když by vláda řešila problémy špatně, mohlo by to vést k další globální recesi. Nemyslím si, že se tak stane, ale vývoj na realitním trhu nic dobrého nevěstí,“ dodává Makin. Na rozdíl od krize, které začala ve Spojených státech a šířila se dále přes západní Evropu, případnými problémy v Číně by neměly být tolik postiženy mezinárodní banky. Čínská vláda jim totiž stále brání, aby volně podnikaly na tamním trhu. Splasknutí realitní bubliny by je tedy nemělo přímo ohrozit. Někteří ekonomové ale poukazují na to, že banky zcela jistě našly cesty, jak bariéry obejít. Oproti americké vládě má ta čínská výhodu – může mnohem jednodušeji ovlivňovat vývoj na realitním trhu. Peking o problémech ví a snaží se je řešit. „Nesedí jen a nevyčkává. Bankám již vláda nařídila, že musejí omezit úvěrování ve městech s přebujelým developmentem,“ tvrdí Anthony Michael z Aberdeen Asset Management.
Levné půjčky Zatímco realitní trhy v USA a v západní Evropě jen pomalu umazávají ztráty způsobené krizí, čínský trh za poslední rok podstatně posílil. Ceny bydlení v USA v květnu sice vzrostly o 3,4 procenta, potenciální kupci ale stále platí o téměř třicet procent méně než v době, kdy byly ceny na maximu, tedy v dubnu 2006. Ve velkých čínských městech loni nemovitosti podražily o padesát až šedesát procent. Například v šanghajské moderní čtvrti Pchu-tung se zvedly o 57 procent. Důvodů, proč bydlení v Číně tak podražilo, je několik. Velkou roli hraje vládní stimulační balíček, díky němuž se do ekonomiky napumpovalo 586 miliard dolarů. Tyto peníze umožnily bankám poskytovat levné a dostupné úvěry na pořízení bytu, ale také developerům na nové projekty. Dle údajů centrální banky se v prvních devíti měsících po spuštění stimulačních opatření zvýšil objem nově poskytnutých hypoték čtyřnásobně. Je pravdou, že také vláda USA přišla s obdobným podpůrným balíčkem. Jenže pokud je porovnáme, ten čínský byl mnohem velkorysejší. HDP Číny dosahuje 3,3 bilionu dolarů, zatímco HDP Spojených států 13,8 bilionu dolarů. Čínská vláda podpořila ekonomiku 586 miliardami dolarů, což představuje bezmála osmnáct procent HDP. Obamův kabinet poskytl 787 miliard dolarů, tedy 5,7 procenta HDP. Ekonom Patrick Chovanec, který působí na Tsinghua University v Pekingu, vidí ještě další příčiny vytvoření cenové bubliny na realitním trhu. V Číně nejsou zavedeny žádné daně z nemovitostí. S vlastnictvím bytů, které majitel sám nepotřebuje k bydlení a ani je nepronajímá, není na rozdíl od Spojených států spojen žádný dodatečný náklad. Hodnota čínských nemovitostí se zvyšuje několik desetiletí, a Číňané proto považují koupi bytu za bezpečnou investici, která je ochrání před inflací. Až donedávna byla pro obyvatele Číny koupě bytu jednou z mála možností, jak investovat naspořené peníze. V Číně se na hypotéku pořizuje jen polovina nemovitostí, zatímco ve Spojených státech se úvěrem platí až v devadesáti procentech obchodů. Někteří z majitelů rezidenčního objektu tvrdí, že se nový byt ani nesnaží pronajímat. Rozhodující pro ně je, že dle jejich mínění jsou investice do nemovitostí bezpečné. Domnívají se, že až budou potřebovat peníze, byt jednoduše prodají. To ale v budoucnu nemusí být pravda.
Vláda chladí trh Dle odborníků dosáhly výstavba, půjčky na bydlení i spekulativní obchody svého vrcholu v loňském roce. Letos se trend zřejmě otočí. To bude znamenat problém hlavně pro ty, kteří investovali teprve loni a kupovali za vyšponované ceny. Na nebezpečí cenové bubliny ostatně upozorňoval na konci prosince loňského roku i premiér Wen Ťia-pao. „Ceny rostly až příliš rychle,“ konstatoval. Již tehdy sliboval, že vláda přijme opatření, která omezí spekulativní půjčky. Od developerů je dnes při nákupu státních pozemků požadována vyšší záloha. Ta může dosahovat až poloviny kupní ceny. Zrušeny byly zvýhodněné hypotéky pro kupující, kteří si pořizují bydlení poprvé. Přísnější pravidla začala platit pro všechny, kteří s nemovitostmi spekulují. Omezen je předprodej nemovitostí ještě před zahájením výstavby. Vláda několikrát zvýšila povinné bankovní rezervy, čímž omezila úvěrování. Ztížený přístup k půjčkám mají všichni, kteří si kupují více bytů. Peking, jako první čínské město, zavedl nařízení, podle něhož si obyvatelé mohou pořídit pouze jeden nový byt. Čínská vláda má k dispozici řadu nástrojů jak regulovat rezidenční trh. V uplynulých letech ho podporovala daňovými prázdninami, nízkými úroky a pobídkami pro banky, aby poskytovaly developerům i kupcům úvěry. Významnými hráči na čínském realitním trhu jsou místní vlády. Ty prodávají developerům pozemky za horentní sumy. Čínští ekonomové tvrdí, že až polovina příjmů místních samospráv pochází právě z prodeje půdy soukromým vlastníkům. Rezidenční trh dnes naprosto neodpovídá potřebám lidí. Co se týká luxusního bydlení, nabídka značně převyšuje poptávku, naopak bytů střední a nižší třídy je nedostatek. Tento fakt potvrzují i odhady, dle kterých až devadesát procent všech nových developerských projektů spadá do kategorie luxusního bydlení. To je pro průměrnou čínskou domácnost nedosažitelné. Výsledkem nerovnováhy je, že tisíce bytů, které si majitelé pořídili jako spekulaci, zůstávají prázdné. Stále se rozevírající nůžky mezi masivním převisem v nabídce luxusních bytů a tím, co si může dovolit průměrná domácnost, a zvyšují tak potenciální riziko nepokojů a sociálních problémů. Byt o rozloze kolem devadesáti metrů čtverečních v Pekingu dnes vyjde na osmdesátinásobek průměrného ročního příjmu obyvatel hlavního města. Z časové řady přitom vyplývá, že běžně se tento poměr pohyboval na tří- až čtyřnásobku. Rozdíl mezi cenami bydlení a příjmem je v Číně jeden z nejvyšších na světě.
Pomalejší růst Statistiky naznačují, že se již částečně projevují účinky vládních opatření. V dubnu se sice ceny nemovitostí meziročně zvýšily o 12,8 procenta, tempo růstu ale zpomaluje. Během dubna bydlení podražilo o 1,2 procenta, v květnu již „jen“ o 0,2 procenta. Makléři tvrdí, že prodej v Pekingu, Šanghaji a v Šen-čenu, tedy v nejbohatších čínských městech, se během dubna snížil o 70 procent. A developeři kvůli obavám o svůj byznys začali nabízet slevy. Kantonská společnost Evergrande Real Estate Group například vyhlásila patnáctiprocentní diskont na všechny projekty, které nabízí po celé Číně. A k podobnému kroku se odhodlaly i konkurenční firmy. Je pravděpodobné, že až se státní regulace projeví naplno, čínský rezidenční trh se ochladí. Ekonomové předpovídají, že ceny by letos mohly klesnout o deset až třicet procent. Pro ekonomiku bude optimální, pokud půjde o postupné snížení. Kdyby byl propad strmý, znamenalo by to komplikace. Čínský vývoz se kvůli omezené poptávce v zahraničí stále potýká s problémy. A nelze očekávat, že případné výpadky v zahraničním obchodu vykompenzuje vláda dalším stimulačním balíčkem.
