Nákup pozemku zůstal bezpečnou a rentabilní cestou ke zhodnocení peněz
Jsou to již více než dva roky, kdy ve Spojených státech praskla hypoteční bublina, způsobená prvotně více než benevolentním poskytováním úvěrů nesolventním zájemcům. Bublina se přelila z USA do dalších zemí a na světě byla krize, která rychle postihla všechny sektory národních ekonomik. V různých oborech se však krize promítla s různou intenzitou. Například stavební pozemky nevykázaly takový cenový propad jako byty. Přesto jsme v roce 2009, tedy v době, kdy světová ekonomická krize naplno propukla a na evropském trhu s nemovitostmi se plně projevily její důsledky, zaznamenali meziroční pokles celkové poptávky po pozemcích na rezidenční bydlení na úroveň kolem 30 procent oproti roku 2008. Ovšem již na konci roku 2009 – současně s prvními zprávami o brzkém konci recese – a dále během celého roku 2010 docházelo k výraznému oživení poptávky. Její zvýšení sice vykazovalo značné meziměsíční výkyvy, nicméně meziročně se jednalo o trvalý růst o 41 procent oproti roku 2009. Podíváme-li se podrobněji na průběh ekonomické recese, dozvíme se zajímavá fakta o povaze pozemků jako investice. Zatímco na počátku krize klesal zájem o pozemky postupně, na nejnižší úroveň se dostal během doby šesti měsíců, naopak po prvních věrohodnějších zprávách o odeznívající krizi se poptávka zvýšila téměř okamžitě. Dle tohoto chování trhu si dovolím tvrdit, že pozemky zůstávaly delší dobu jednou z mála perspektivních investic. Jakmile byly zaznamenány první signály oživení, klienti se k této formě investice začali velmi rychle a ve velkém objemu vracet.
Poptávka i ceny nahoru
Česká národní banka nastínila ve Zprávě o finanční stabilitě pro období do roku 2012 tři možné scénáře: „základní“, který spočívá v postupném, spíše mírném oživování, dále „návrat recese“ a nejméně pozitivním scénářem je podle ČNB úplná „ztráta důvěry“, tedy návrat recese po období velmi slabého růstu a krize na finančních trzích. Scénář druhý a třetí považuje centrální banka za spíše nepravděpodobný, nicméně jej nelze zcela vyloučit. Osobně jsem spíše optimista, pro rok 2011 očekávám pokračování vzestupného trendu poptávky. Nikoli však skokově, ale přirozenějším a trvalejším nárůstem v intervalu mezi 25 a 35 procenty. Předpokládám také výraznější zvýšení cen pozemků na rezidenční bydlení, přibližně o šest až osm procent. Například v Praze již zastupitelé přijali aktualizovanou vyhlášku, která určuje cenu stavebních pozemků v metropoli. Vycházeje ze změn zaznamenaných v minulém roce, hodnota parcel se pro rok 2011 zvýšila v průměru o čtyři procenta a očekává se také postupná markantnější diferenciace cen podle daných lokalit. Tyto skutečnosti potvrzují, že v dnešní době představuje investice do pozemků v porovnání s ostatními možnostmi výnosově velmi zajímavou, bezpečnou a smysluplnou variantu.
Opatrnost přetrvává
Růst poptávky po nemovitostech ale budou do určité míry brzdit některé negativní faktory – pod vlivem vývoje trhu práce, přetrvávající vysoké nezaměstnanosti a nejistoty udržení zaměstnání klesá ochota domácností k zadlužování. Doba, kdy se lidé nebáli kumulovat jeden úvěr na druhý, je již dávno tatam. Nehledě na spíše nízkou finanční gramotnost českých občanů (dle nejnovějšího výzkumu finanční gramotnosti pro ministerstvo financí z roku 2010 pouze 27 procent dotázaných tvrdí, že ví, co znamená RPSN). Lidé dnes zkrátka pečlivěji zvažují schopnost splácet další úvěr. Jistou roli zde hrají i náklady na již existující úvěry a očekávání dodatečných výdajů v důsledku vládních škrtů: snižování sociálních dávek, zvyšování daní, možnost zavedení školného a další. Mnohem pečlivější zvažování investic se dá očekávat také od firem.
Lokalita a sítě jako měřítko
Oproti investici do domu či bytu a následnému pronájmu se u nákupu stavebního pozemku jedná spíše o krátkodobou investici s velmi nízkou mírou rizika. Právě krátkodobější charakter je jedním z faktorů, které v době krize a s ní spojené nejistoty udržely poptávku po pozemcích. Výše investice se většinou pohybuje od jednoho a půl milionu korun výše, výnos závisí na ročním nárůstu cen pozemků v dané lokalitě a průměrně začíná na pěti procentech. Při výběru vhodného pozemku dnes hrají roli i jiné faktory než jen cena. V první řadě je to lokalita. V případě, že se jedná o investici za účelem rozšíření firmy, je třeba dbát na dopravní napojení na hlavní komunikační tahy, a tedy dostupnost pro klienty. Je třeba zvažovat i budoucí stav, tedy zda se v blízkosti neplánuje například stavba dálnice, průmyslové zóny či jiného prvku, který by hodnotu a atraktivitu pozemku mohl degradovat. Důležitý je územní plán dané obce, kde se dá vyčíst i povaha vzdálenějšího okolí a výhledové změny. Vzhledem k mnoha dalším faktorům, které mohou laikovi budoucí využití pozemku zkomplikovat, lze dnes vypozorovat rostoucí zájem o již zasíťované pozemky, tedy takové, které jsou vybaveny technickou infrastrukturou a jsou připraveny ke stavbě. V případě, že investor kupuje pozemek jako čistou investici, zvýší tak hodnotu i atraktivitu pozemku pro budoucího kupce. Zasíťovaný pozemek tak nabízí hned několik výhod, které z něj činí velice zajímavou formu akvizice.
Správná doba pro nákup
Naopak u pozemku bez technické infrastruktury může nastat mnoho komplikací, které mohou investici znehodnotit. Profesionál v oboru je schopen takové komplikace nebo rizika odhadnout předem, a pokud jsou překonatelné, dokáže je díky své odbornosti odstranit. Na trhu pak nabízí již pozemek s garantovanou hodnotou a využitím. Laik většinou nemá takové odborné znalosti a může se lehce dopustit vážného omylu v domnění, že se to „nějak vyřeší“. Platí také, že kompletně „zainvestovaný“ (tedy se všemi inženýrskými sítěmi a kvalitní komunikací) pozemek garantuje mnohem větší komfort bydlení. Navíc v případě nespokojenosti existuje díky smlouvě možnost domáhat se zajištění nápravy. Lze s jistotou říci, že na koupi plně zainvestovaného pozemku se dnes nedá prodělat. Naopak se dá počítat s velmi zajímavým ročním zhodnocením, které dlouhodobě neklesá pod pět procent a často je i dvojnásobně vyšší. Nicméně je jasné, že s odeznívající krizí bude poptávka po pozemcích nabírat na síle, a s tím logicky poroste i jejich cena.
