Panelové králíkárny rekordně zlevnily

V Česku je 1,2 milionu panelových bytů. Doba, kdy se s nimi vesele obchodovalo a lidé byli ochotni zaplatit za ně nadsazené částky, je pryč. Byty v panelových domech zlevnily za poslední rok až o třetinu. Potenciální kupci přesto vyčkávají na další slevy.

Autor: Jakub Stadler

Nekonečná hradba šedivých mnohapatrových budov, neosobní prostředí, sem tam navíc věžák. To je obrázek mnoha sídlišť, především ze 70. a 80. let, přezdívaných někdy králíkárny. K nejznámějším patří pražské Jižní Město nebo brněnské Bohunice.

Do prvního panelového domu se stěhovali v červenci 1955 Pražané. Třípatrový dům vyrostl v Ďáblicích. Oproti pozdějším panelákům se lišil mimo jiné tím, že neměl plochou, ale sedlovou střechu s mírným sklonem a s ozdobnou římsou, a panely kryla omítka. Svým obyvatelům nabízel slušný komfort dvanácti bytů 3+1 o výměře téměř sto metrů čtverečních. Pro srovnání typický panelákový byt 3+1 ze sedmdesátých let měří okolo šedesáti metrů čtverečních.

Paneláky znamenaly v tehdejším socialistickém Československu rychlé řešení bytové krize. Nejvíce se jich postavilo v letech 1958 až 1990. V roce 1985 tvořila panelová výstavba dokonce skoro 99 procent všech nových bytů v bytových domech. Standardizovaná a neosobní panelová sídliště vytvářela celé nové městské čtvrti a výrazně měnila ráz měst. A výsledek? V Česku je v současné době na 1,2 milionu panelových bytů, v nichž žijí více než tři miliony lidí. Téměř 700 tisíc panelových domů je starší než 35 let.

Kupci vyčkávají

Dlouhá léta se panelové byty prodávaly za nadsazené ceny. Nyní, díky ekonomické recesi, se prý dostaly na svou reálnou hodnotu. „Ceny panelových sídlišť šly za poslední rok dolů zhruba o pětinu, v některých lokalitách České republiky dokonce o třetinu,“ říká ředitel realitní kanceláře AAAByty.Cz Otakar Šmíd.

Zvýšenou poptávku po panelových bytech ale pokles cen nepřinesl. „Poptávka v posledních deseti týdnech stagnuje. Nabídka je několikanásobně vyšší. Kupující stále vyčkávají doufaje v korekci cen směrem dolů,“ popisuje Šmíd. Tam, kde k poklesu došlo, už ale další propady cen neočekává. „V průměru za celou Českou republiku očekáváme stagnaci. Výjimkou mohou být jen regionální korekce cen,“ míní Šmíd.

V předpovědích dalšího vývoje cen panelových bytů se realitní odborníci rozcházejí. Obchodní ředitel společnosti M&M reality holding Miroslav Jonáš předpovídá pro letošní rok růst cen panelových bytů o tři až osm procent. Generální ředitel MEXX Reality odhaduje v průměru stagnaci cen bytů v panelu na současné úrovni, podobně to vidí i odborníci z realitní kanceláře Sting. Pokles cen panelových bytů o dalších pět procent naopak pro letošní rok předpovídá makléř z RE/MAX Alfa.

Novostavby jsou nadhodnocené

Zlevnění se nevyhnulo ani bytům v novostavbách. „Během roku 2009 jsme registrovali propad cen o patnáct procent. Po až třetinovém pádu hodnoty panelových sídlišť jde o druhé nejvýraznější snížení,“ říká Šmíd. Developeři se podle něj už do dalšího zlevňování pouštět nebudou, půjdou ovšem možnou cestou individuálních slev. I tuto kategorii nemovitostí prý čeká stagnace cen.

Naopak velký prostor pro snižování cen vidí u developerských projektů obchodní ředitel společnosti M&M reality holding Miroslav Jonáš. Ve velkých městech by podle něj mohly byty v novostavbách zlevnit až o třicet procent. „Otázkou je také to, jak se projeví skutečnost, že tuzemské banky začínají prodávat balíky nemovitostí zatížených nesplácenými hypotékami. V současné době je v Česku také v běhu zhruba 2,5 milionu exekucí a hodně z nich se týká i nemovitostí,“ říká Jonáš. Novostavby jsou podle něj oproti panelovým domům často až nesmyslně nadhodnocené. „Kvůli tomu developeři krachují či podnikají na hranici klinické smrti,“ konstatuje.

Život po čtyřicítce

Paneláky byly původně projektovány pro životnost přibližně čtyřicet let. Rychlá a levná stavba šla na úkor kvality. Celkovou rekonstrukci potřebuje v současné chvíli přes šedesát procent bytového fondu. Problémem bývá špatná tepelná izolace obvodového pláště či střechy, dožití bytových jader a nevyhovující elektroinstalace. Nosným konstrukcím však někteří odborníci dávají dalších padesát let existence.

Peníze na opravu paneláků poskytuje především Státní fond rozvoje bydlení (SFRB). Ten ale zřejmě nečeká dlouhá budoucnost. Ministr financí Miroslav Kalousek v červenci avizoval, že bude usilovat o zrušení některých státních fondů, včetně SFRB. Regeneraci panelových sídlišť podporuje také ministerstvo pro místní rozvoj.